부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경12587 · 창원지방법원 · 아파트
철근콘크리트조 47.382㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

88,199,999원 8,819만 감정가 117,000,000원

감정가의 75% 2026-07-15 낙찰

최저매각가 81,900,000원 최저가 대비 +7%

낙찰일

07-15 낙찰 완료

창원지방법원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

819만원

최저가의 10% · 8,190,000원

실거래 대비

▼ 16.5% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 1.06억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차권등기 임차인의 대항력으로 인수 위험이 존재하나 확약으로 실질 인수 부담은 해소되는 구조입니다.

가격 최저가 8,190만원 = 최근12개월 실거래 평균 9,041만원의 90.6%
자금 입찰보증금 약 819만원 · 확약 적용으로 실질 인수 0원
리스크 표규린 임차권등기 존재. 대항력 포기·잔존보증금 청구권 포기 확약 확인 필요

한 줄 평 임차보증금 116,500,000원의 주택임차권등기가 존재하는 물건입니다. 원칙적으로 대항력 임차인의 미배당 보증금은 매수인이 인수할 수 있는 구조지만, 신청채권자 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·잔존보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 확약에 따라 실질 부담은 0원으로 판단합니다. 다만 확약 조건 확인은 필수입니다.

감정가 / 최저가

117,000,000원 / 81,900,000원

1회 유찰

실거래 평균(시세)

90,416,666원

최근12개월 12건

최저가 ÷ 시세

90.6%

최근 시세 대비

매수인 인수

실질 0원

확약 적용 기준

창원지방법원 2025타경12587. 김해시 삼문동 젤미마을부영아파트 111동 1101호 아파트입니다. 전용 47.382㎡ 규모이며 소유자는 하정호입니다. 핵심은 단순한 근저당 경매가 아니라 임차권등기가 존재한다는 점입니다.

임차인 표규린은 2022년 5월 전입 및 확정일자를 갖추고 임차권등기를 완료했습니다. 보증금은 116,500,000원으로 현재 최저매각가보다 큽니다. 원칙적으로 배당 부족분은 매수인 인수 위험이 될 수 있으나, 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 확약 내용에 따라 대항력 및 잔존보증금 반환청구권 포기 조건이 확인됩니다.

물건 개요

사건번호	창원지방법원 2025타경12587 (강제경매)
소재지	경상남도 김해시 삼문동 60-3 젤미마을부영아파트 111동 11층 1101호
물건종류 / 면적	아파트 · 전용 47.382㎡
소유자	하정호
감정가 / 최저가	117,000,000원 / 81,900,000원
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 116,500,000원
매각기일	2026.07.15

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

⚠️ 임차권 인수 구조 을구 6번 주택임차권등기(표규린)는 말소기준권리 이전 권리로 매수인 인수 가능성이 있는 권리입니다. 다만 확약 내용에 따라 주택도시보증공사는 대항력을 포기하고 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하는 조건을 제출했습니다.

② 임차인 분석 — 확약 적용 여부 확인

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
표규린	116,500,000원	有	有	확약 적용

배당표 기준 우선변제 후에도 부족분이 발생합니다. 현재 회차 기준 부족분은 36,474,200원입니다. 다만 제출된 확약이 유효하게 적용되는 경우 매수인이 부담하는 실질 인수액은 0원으로 봅니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 대비 할인 구간

젤미마을1단지부영11차 동일 평형 최근 실거래 12건 기준 평균은 90,416,666원입니다. 현재 최저가는 81,900,000원으로 최근 시세 평균 대비 90.6% 수준입니다.

거래월	층	거래가
2026.08	3	77,000,000원
2026.08	3	81,000,000원
2026.07	7	99,500,000원
2026.07	11	95,000,000원
12건	90,416,666원

배당 분배 (최저가 8,190만원)

최저가 vs 실거래

최저가는 최근12개월 평균 대비 90.6% 수준입니다.

④ 예상배당표

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,874,200원
임차인 표규린 보증금	116,500,000원	80,025,800원
주택도시보증공사	116,500,000원	0원

✅ 권리 관점 확약이 정상 적용되면 임차권등기로 인한 실질 인수 부담은 제거됩니다. 최근 거래 대비 가격도 할인 구간입니다.

⛔ 주의 사항 확약 효력 확인 전에는 보증금 116,500,000원 규모의 대항력 임차권 위험을 배제할 수 없습니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원본 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차권등기 확인. 표규린의 임차권등기 및 확약 조건을 반드시 확인하세요.
가격 판단. 최저가는 최근12개월 평균 90,416,666원 대비 90.6% 수준입니다.
점유 확인. 임대관계는 미상으로 현장 확인이 필요합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·확약서 확인 후 입찰하세요.

맺으며 — “싸지만 권리 확인이 먼저”

이 물건은 가격만 보면 최근 시세 대비 할인된 경매 물건입니다. 그러나 일반적인 깨끗한 권리형 물건과 달리 임차권등기라는 핵심 변수가 있습니다. 확약이 그대로 적용된다면 매수인 부담은 줄어들지만, 확인 없이 접근하면 보증금 규모의 인수 위험을 검토해야 합니다. 가격은 매력적, 권리는 확인 필수인 유형입니다.

부동산강제경매

임차권 인수 리스크, 확약으로 풀리는 구조 — 김해 젤미마을부영 1101호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석 — 확약 적용 여부 확인

③ 시세 비교 — 최근 거래 대비 할인 구간

④ 예상배당표

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “싸지만 권리 확인이 먼저”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (9장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-10	유찰	1억 1,700만원
2	2026-07-15	대기	8,190만원