서울남부지방법원 2025타경12015. 까치산역 남서측 인근에 있는 ‘찬누리’ 제9층 제901호로, 철근콘크리트벽식구조 10층 건물의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 전용면적은 29.93㎡이고 소유자 정기순은 2022.06.23. 거래가액 215,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

권리분석의 중심은 임차인 박성현입니다. 임대차계약일은 2022.05.14., 전입·점유개시·확정일자는 모두 2022.05.24.이며 보증금은 215,000,000원입니다. 현재 말소기준인 2025.10.28. 강제경매개시결정보다 앞서 대항력을 갖췄기 때문에, 일반 원칙만 적용하면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계됩니다.

그러나 이 사건은 일반적인 대항력 인수형과 결론이 다릅니다. 매각물건명세서 비고에 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재돼 있습니다. 이 조건을 적용하면 박성현 보증금에 관한 실질 인수액은 0원*이고, 권리 기준 실질취득액은 최저매각가와 같은 151,040,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 매각조건으로 해소

2016.10.26. 설정됐던 낙성대새마을금고 근저당권은 2016.12.28. 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 등기상 매각으로 처리할 기준은 2025.10.28. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 박성현의 전입·점유·확정일자와 2024.05.30. 임차권등기는 그보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 선순위 임차권입니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제는 있으나 실질 승계 0원*

현재 최저매각가를 기준으로 집행비용 2,914,560원을 제외한 148,125,440원이 임차보증금에 배당됩니다. 보증금 중 남는 66,874,560원은 통상적인 권리분석이라면 매수인이 인수할 금액입니다. 이 경우 최저가와 인수액을 합친 권리상 취득부담은 보증금 수준으로 수렴하므로 최저가만 보고 싸다고 평가해서는 안 됩니다.

다만 본건은 매각조건에 따라 박성현과 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소합니다. 따라서 이 사건의 시세 비교 기준은 최저가 151,040,000원과 동일한 실질취득액 151,040,000원입니다.

* 매각조건이 이행된다는 전제의 실질 인수액입니다. 현재 회차의 일반 권리계산상 미배당 잔액은 66,874,560원이므로, 입찰 전 매각물건명세서 원문과 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반드시 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 실질취득은 최근 시세의 72.4%

찬누리의 실거래는 전용 29.93㎡를 중심으로 전용 27.37㎡ 거래가 일부 포함돼 있습니다. 최근 12개월 평균은 208,666,666원, 최신 29.93㎡ 거래는 2025.03. 8층 230,000,000원입니다. 최근 가격과 과거 가격의 차이는 0.1%로 하락 추세가 아니라 사실상 비슷한 수준입니다.

전체 8건 평균은 208,500,000원이지만 가격 판단은 더 최신인 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 매각조건 적용 후 실질취득액 151,040,000원은 최근 12개월 평균의 72.4%입니다. 감정가 236,000,000원과 달리 두 차례 유찰된 현재 가격에서는 시세 대비 여유가 확인됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 151,040,000원 가정)

임차인에게 배당되는 148,125,440원을 제외한 룰상 미배당 보증금은 66,874,560원입니다. 다만 매각조건에 따른 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 적용하면 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 것으로 추정되며, 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 까치산역(지하철 2·5호선) 남서측 인근이고 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트벽식구조 평스라브지붕 10층 건물의 9층으로, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북측과 서측으로 폭 약 6미터 내외 도로에 접합니다.
• 토지. 일반상업지역의 평지·가로장방형 주상용 토지이며 공시지가는 ㎡당 5,177,000원입니다.
• 규제. 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 20세대 규모의 다세대로 단지 경매 평균 유찰 횟수가 3.3회이며 매각률이 0.0%여서, 실거래 가격과 별개로 재매각 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각조건 원문 확인. 박성현과 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원문에서 다시 대조하세요.
• 인수액 이중 계산 금지. 실제 임차인은 박성현 1명이며, 주택도시보증공사는 주택임차권승계인이므로 보증금 215,000,000원을 두 번 합산하면 안 됩니다.
• 가격 기준. 매각조건 적용 시 실질취득액은 151,040,000원이고 최근 12개월 평균 208,666,666원의 72.4%입니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기 말소 조건과 별도로 현재 점유 상태, 인도 시점 및 열쇠 인계 절차를 현장에서 확인하세요.
• 소규모 다세대 환금성. 20세대 규모, 평균 3.3회 유찰, 매각률 0.0%라는 경매 통계를 반영해 재매각 기간과 매수층을 보수적으로 판단하세요.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 관계기관에 확인하세요.
• 규제 확인. 토지거래계약 허가구역과 공항·군사시설 관련 제한이 실제 취득 및 이용계획에 미치는 영향을 확인하세요.

맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 조건부로 가격 메리트가 살아난다”

이 물건은 임차인 없는 단순 물건이 아닙니다. 박성현은 말소기준보다 앞선 전입·점유와 확정일자를 갖춘 대항력 임차인이고, 현재 최저가만 놓고 일반 배당을 계산하면 66,874,560원의 미배당 보증금이 남습니다. 확약이 없다면 최저가가 낮아질수록 인수액이 증가하는 전형적인 대항력 인수형이므로, 최저가만 보고 싸다고 결론 내려서는 안 됩니다.

다만 이 사건은 매각물건명세서가 그 결론을 바꿉니다. 임차인과 주택임차권승계인이 매수인에 대한 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 해당 보증금의 실질 인수는 0원*입니다. 이에 따라 실질취득액 151,040,000원은 최근 12개월 평균 208,666,666원의 72.4%로 가격상 여유가 있습니다.

결론은 권리 조건 확인 후 가격 합격, 환금성은 보수적 접근입니다. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건을 원문으로 확정하면 주된 인수 위험은 해소됩니다. 그러나 20세대 다세대, 평균 3.3회 유찰, 매각률 0.0%라는 특성을 고려하면 가격 할인만큼 빠른 환금성까지 보장되는 물건은 아닙니다.