창원지방법원 2025타경12596. 김해 율하동 율상마을푸르지오3단지 304동 1101호, 전용 84.965㎡ 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 설정된 김태균의 300,000,000원 주택임차권입니다. 전입·점유 개시는 2021.09.15., 확정일자는 2021.08.09.로, 현재 말소기준권리인 2023.03.09. 우리금융캐피탈 가압류보다 앞섭니다. 따라서 서류상으로는 대항력 있는 임차관계가 맞습니다.
그런데 매각물건명세서상 신청채권자 주택도시보증공사는 2026.07.22. 확약서를 제출했습니다. 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용입니다. 따라서 배당 시뮬레이션상 발생하는 5,000,000원 인수액은 룰상 금액이고, 이 확약을 반영한 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12596 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 율하동 1297 율상마을푸르지오3단지 304동 11층 1101호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.965㎡ · 25층 중 11층 |
| 소유자 | 임승현 (2021.05.14. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 300,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
현재 말소기준권리는 2023.03.09. 우리금융캐피탈 가압류 22,969,679원입니다. 이후의 부경양돈협동조합·진주축산업협동조합·신한카드 가압류와 국세·지방세 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 근저당권과 전세권은 등기부상 이미 말소되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김태균 | 건물 304동 1101호 전부 · 주거 (임차권등기) | 300,000,000원 | 2021.09.15. | 2021.08.09. | 2024.01.04. | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
김태균은 보증기관 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입·점유와 확정일자가 모두 확인되고 배당요구도 되어 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 권리 자체는 대항력 있는 임차권이지만, 이 사건에서는 주택도시보증공사의 확약이 실질 인수 여부를 바꿉니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 300,000,000원이 최근 평균의 101.4%
율상마을푸르지오3단지(1차)는 632세대이며, 비교 면적은 전용 84.965㎡입니다. 동일 면적대 최근 실거래 12건의 평균은 296,000,000원, 최신 거래는 2026.09. 300,000,000원입니다. 확약을 반영한 현재 실질취득액 300,000,000원은 최근 12개월 평균의 101.4%로, 최근 평균보다 낮은 가격이 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.97㎡ | 9 | 300,000,000원 |
| 2026.09 | 84.99㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 13 | 295,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 25 | 320,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 5 | 308,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 3 | 295,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 7 | 303,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 18 | 297,000,000원 |
| 2026.05 | 85.0㎡ | 15 | 285,000,000원 |
| 2026.04 | 84.97㎡ | 19 | 305,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 16 | 304,000,000원 |
| 2026.03 | 85.0㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.965㎡ | 12건 | 296,000,000원 |
최근 거래 범위는 265,000,000원부터 320,000,000원이고, 최신 거래는 300,000,000원입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 300,000,000원은 최신 거래와 같고 최근 12개월 평균의 101.4%입니다. 따라서 “2회 유찰됐으니 싸다”라고 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 300,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,000,000원 |
| 1. 임차인 김태균 보증금 | 300,000,000원 | 295,000,000원 |
| 2. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 22,969,679원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 부경양돈협동조합 | 28,559,866원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 진주축산업협동조합 | 34,271,700원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 30,174,967원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 김태균 보증금은 295,000,000원 배당되고 부족분 5,000,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 2026.07.22. 확약서를 반영하면 이 임차관계의 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 5건은 당해세에 해당할 경우 배당 순서와 금액에 영향을 줄 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 아파트로 이용 중이며, 공부와의 차이는 해당 없습니다.
- 입지. 율하고등학교 남동측 인근에 위치하고, 주변은 대단위 아파트단지와 학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 자유롭고 율하동 아파트 밀집지역에 위치하여 전반적인 교통사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 아파트 부지 북서측으로 대로, 남서측으로 중로와 각각 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·자연녹지지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,320,000원/㎡입니다.
- 단지. 율상마을푸르지오3단지(1차) 632세대, 사용승인일 2008.12.17.이며 동일 면적대 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.07.22. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구와 적용 범위를 매각물건명세서 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 김태균의 을구 순위 12번 주택임차권은 등기상 존재하므로 낙찰 이후 말소 절차와 확약 이행을 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
- 가격 기준. 현재 실질취득 300,000,000원은 최근 12개월 평균 296,000,000원의 101.4%이고 최신 거래 300,000,000원과 같습니다.
- 점유 확인. 현장답사 당시 폐문부재로 내부 이용상태와 실제 거주관계 확인이 불가했으므로 현황을 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·세금 배당관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 리스크 해소와 가격 메리트는 별개”
이 사건은 처음 보면 300,000,000원 대항력 임차보증금 때문에 위험도가 높은 물건입니다. 전입·점유가 2021.09.15.이고 말소기준권리는 2023.03.09.이므로 원칙적으로 매수인 인수 가능성이 있기 때문입니다. 다만 주택도시보증공사가 2026.07.22. 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하면서, 배당 시뮬레이션상 5,000,000원의 인수액은 실질 0원으로 해소됩니다.
그렇다고 현재 가격이 싸지는 것은 아닙니다. 실질취득액은 여전히 300,000,000원이고, 최근 12개월 실거래 평균 296,000,000원의 101.4%, 최신 거래 300,000,000원과 같은 수준입니다. 권리상 핵심 위험은 확약으로 낮아졌지만, 2회 유찰이라는 사실만으로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다. 이 사건은 확약서의 효력과 이행을 원본으로 확인하고, 동시에 최근 실거래 수준을 기준으로 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
