청주지방법원 2025타경1777. 충청북도 음성군 맹동면 동성리 514, 베누스빌딩 2층 201호에 관한 임의경매입니다. 소유자는 유한회사씨앤케이이고, 신청채권자는 전주성가신용협동조합이며 청구액은 119,178,754원입니다. 감정평가상 건축물대장 용도는 의원이고, 평가 당시 폐문 부재 상태로 현재 공실로 탐문됐습니다.

최저매각가가 감정가보다 크게 낮아졌다는 사실과 실제 취득에 유리하다는 판단은 구분해야 합니다. 이 사건에는 전입신고가 확인된 임차인이 있고 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 또한 2019년 근저당권 기록과 경매개시결정일을 기준으로 산정한 권리요약 사이에 확인이 필요한 부분이 있습니다. 따라서 낮은 최저가보다 임차인 인수 위험과 등기 원본의 확인이 먼저입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준권리부터 원본 확인이 필요하다

전입신고일은 2025.02.20으로 확인되며, 권리요약에 산정된 기준일인 2025.07.24보다 앞섭니다. 다만 이것만으로 매수인에게 대항할 수 있는 임차권인지 확정할 수는 없습니다. 보증금과 확정일자가 미상이고, 그보다 앞선 2019년 근저당권의 말소 상태도 확인이 필요하기 때문입니다.

등기상 과거 전북은행 근저당권들은 말소 기록이 기재되어 있고, 2019.09.17 근저당권에는 채권최고액 144,000,000원이 표시되어 있습니다. 채권최고액은 실제 남은 채무액과 같은 뜻이 아닙니다. 해당 담보권의 말소 및 이전 상태를 확인하고, 현재 유효한 권리와 실제 채권액을 기준으로 배당을 다시 검토해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 확인 전 인수액을 확정할 수 없다

확인되는 실제 임차인은 이시연 1명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계로 인한 중복 신고로 표시된 임차인은 없습니다. 임차인에게는 2025.02.20 전입신고일과 2025.10.22 배당요구 접수일이 확인되지만, 보증금과 차임, 확정일자 및 점유 부분은 확인되지 않습니다.

매수인 인수액은 보증금 확인 전까지 0원으로 단정할 수 없습니다. 대항력 요건 및 선순위 담보권의 유효 여부에 따라 임차인의 권리와 매수인의 부담이 달라질 수 있습니다. 임대차계약서, 보증금 지급 내역, 확정일자, 점유 범위, 배당요구 내용과 실제 배당 가능액을 확인한 뒤에야 실질취득액을 계산할 수 있습니다.

③ 가격·회차 분석 — 감정가 대비 하락률과 시세 메리트는 다르다

현재 최저매각가는 112,230,000원으로 감정가 274,000,000원의 약 40.96%입니다. 4회 유찰된 상태라는 점은 확인되지만, 감정가 대비 할인율만으로 실제 시장가치나 적정 입찰가를 확정할 수는 없습니다. 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 시세보다 저렴하다는 결론을 내릴 근거가 부족합니다.

④ 배당 검토 (현재 최저매각가 112,230,000원 가정 · 검증 전 산정값)

위 표는 제공된 배당 산정값을 구분해 표시한 것으로, 확정 배당표가 아닙니다. 신청채권자 청구액 119,178,754원과 근저당권 채권최고액 144,000,000원이 확인되는데도 산정표는 채권자 배당을 0원, 소유자 잔여를 109,858,780원으로 계산합니다. 이 수치는 등기상 권리와 일치하는지 검증이 필요하며, 임차인 보증금과 배당 가능액도 확정되지 않았습니다. 따라서 실제 배당 또는 매수인 인수액의 근거로 그대로 사용해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 동성우체국 남서측 인근의 베누스빌딩입니다. 주변은 근린생활시설, 두레봉공원, 아파트단지가 혼재된 상가지대로 평가됐습니다.
• 교통. 인근에 대중교통이 왕래하는 지방도 등이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 용도·공실. 건축물대장상 용도는 의원입니다. 감정평가 기준시점에는 폐문 부재였고 현재 공실로 탐문됐으므로, 실제 내부 상태와 현재 사용 현황을 확인해야 합니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조이며 외벽은 돌붙임·징크 판넬 마감 등으로 기재돼 있습니다. 공동 엘리베이터와 위생·급배수설비가 있고, 건물에 지하주차장은 없습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역에 해당하며, 혁신도시개발예정지구와 중점경관관리구역 등이 기재돼 있습니다. 가축사육제한구역 및 도로 관련 사항도 확인 대상입니다.
• 건물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되고, 공부와의 차이도 없는 것으로 기재돼 있습니다. 다만 내부를 확인하지 못한 상태이므로 실제 시설 상태와 수선 필요성은 별도로 점검해야 합니다.
• 환금성. 현재 자료만으로 해당 호실의 실거래 시세나 임대수익률을 확정할 수 없습니다. 근린시설의 공실 기간, 의원 용도의 적합성, 임차 수요와 매각 가능성을 검토한 뒤 가격을 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 등기 원본 대조. 을구 7번 근저당권의 실제 말소 여부, 을구 7-1번 권리이전의 효력, 현재 유효한 담보권과 말소기준권리를 확인하세요.
• 임차인 보증금 확인. 이시연의 임대차계약서, 보증금, 차임, 확정일자, 점유 범위와 전입신고 내역을 확인하세요. 확인 전에는 인수액을 0원으로 가정하지 마세요.
• 배당요구와 배당배제신청. 2025.10.22 배당요구 접수 내역과 소유자의 배당배제신청서에 대한 처리 결과를 확인하세요. 신청 사실만으로 임차인 권리가 소멸했다고 판단해서는 안 됩니다.
• 채권액·배당 검증. 신청채권자의 실제 채권액과 담보권의 현재 상태, 집행비용, 임차인 배당 여부를 확인하고 배당표를 다시 계산하세요. 현재 산정표의 채권자 배당 0원은 그대로 신뢰하기 어렵습니다.
• 실질취득액 산출. 낙찰가에 더해 인수 가능 보증금과 취득 관련 비용을 검토한 뒤 총 취득원가를 산정하세요. 보증금이 확인되기 전에는 응찰가 상한을 확정하기 어렵습니다.
• 현장·공실 확인. 내부 상태, 실제 용도, 설비 작동 여부, 공실 기간, 관리비 체납 및 수선 필요성을 확인하세요. 지하주차장이 없다는 점도 실제 이용자와 임차 수요에 맞춰 평가해야 합니다.
• 시세·임대수요 검증. 감정가 대비 41%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요. 비교 가능한 근린시설 실거래와 임대사례를 확보해 예상 수익과 환금성을 따져야 합니다.
• 원본 서류 최종 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 서로 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “최저가 하락 ≠ 실질취득가 하락”

베누스빌딩 2층 201호는 감정가 274,000,000원에서 현재 최저매각가 112,230,000원까지 내려왔고, 4회 유찰된 상태입니다. 그러나 이 수치만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다. 근린시설의 실제 시장가치와 공실 상태를 확인할 자료가 필요하고, 무엇보다 임차인 이시연의 보증금이 미상입니다.

여기에 2019년 근저당권의 말소 상태, 2026년 권리이전 기록, 2025년 경매개시결정을 기준으로 산정한 권리요약 사이의 불일치가 남아 있습니다. 배당 산정표 역시 신청채권자 청구액과 소유자 잔여액을 함께 고려하면 원본 검증 없이 신뢰하기 어렵습니다.

현재 판단은 입찰 보류입니다. 임차인 보증금과 권리관계를 확정하고, 실제 배당 및 인수 위험을 계산한 뒤 실거래·임대수요와 비교해야 합니다. 낮은 최저가보다 중요한 것은 낙찰 후 부담까지 포함한 총 취득원가입니다.