🛡️ 인수 0원 📉 1회 유찰 · 감정가의 80% 🏢 의원 용도 · 현재 공실 👤 실제 임차인 1명
219,200,000원
청주지방법원 2025타경1777. 음성군 맹동면 동성리 베누스빌딩 2층 201호 근린시설입니다. 건축물대장상 용도는 의원이나 감정평가 기준시점에는 폐문 부재 상태였고, 탐문 결과 현재 공실로 조사됐습니다. 말소기준권리는 2016.06.14. 설정된 주식회사전북은행의 채권최고액 996,000,000원 근저당권입니다. 이후 권리와 2025.02.20. 전입한 임차인은 모두 이 기준일보다 늦습니다.
권리관계만 보면 매수인이 보증금이나 등기상 권리를 떠안을 구조는 아닙니다. 그러나 근린시설 경매에서는 권리 안전성과 별개로 공실 기간, 임차 수요, 적정 임대료, 관리비, 내부 상태와 업종 전환 가능성이 가격을 좌우합니다. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 대비 20% 하락만으로 싸다고 판단할 근거는 부족합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경1777 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 동성리 514 베누스빌딩 2층 201호 |
| 도로명주소 | 충청북도 음성군 맹동면 장성로 41 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 건축물대장상 의원 · 현재 공실 |
| 구조 / 설비 | 철근콘크리트구조 · 공동 엘리베이터 · 위생설비 · 급·배수설비 |
| 소유자 | 유한회사씨앤케이 |
| 감정가 / 최저가 | 274,000,000원 / 219,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 전주성가신용협동조합 / 119,178,754원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 임차인보다 선행하는 근저당
말소기준은 2016.06.14. 주식회사전북은행 근저당권입니다. 이시연의 전입신고일은 2025.02.20.로 말소기준보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 선순위 대항력이 없기 때문에 현재 배당 시나리오상 매수인이 승계할 보증금은 0원입니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이시연 | 미상 | 2025.02.20 | 미상 / 미상 | 2025.10.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 채무자 겸 소유자는 임차인 이시연에 대한 배당배제신청서를 제출했습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않으므로 임차인의 배당 가능 범위는 매각물건명세서와 제출 문건 원본으로 대조해야 합니다.
② 가격 판단 — 감정가의 80%일 뿐, 시세의 80%는 아니다
현재 최저매각가는 219,200,000원으로 감정가 274,000,000원의 80%입니다. 1회 유찰로 54,800,000원 낮아졌지만, 이를 시세 할인액으로 단정할 수는 없습니다. 비교 가능한 실거래 평균·최근 거래·가격 추세가 확인되지 않기 때문입니다.
또한 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 공실 근린시설입니다. 동일 건물과 인근 상가의 실제 임대료, 공실률, 관리비, 전용면적과 대지권 비율, 내부 설비 상태를 확인한 뒤 수익환원 관점으로 적정가를 다시 산정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 219,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,868,800원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사전북은행 | 996,000,000원 | 215,331,200원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사전북은행 | 1,044,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 5번 근저당 · 주식회사전북은행 | 135,960,000원 | 0원 |
| 4. 을구 7번 근저당 · 전주성가신용협동조합 | 144,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 2,319,960,000원 중 현재 회차 예상배당은 215,331,200원이며, 미배당액은 2,104,628,800원입니다. 신청채권자 측 청구액 119,178,754원도 현재 회차 시나리오에서는 예상배당이 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 동성우체국 남서측 인근 베누스빌딩 2층 201호이며, 주변에는 근린생활시설, 두레봉공원과 아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 인근에 대중교통이 왕래하는 지방도가 소재하며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 건축물대장상 의원이나 폐문 부재 상태로 현재 공실로 탐문됐습니다.
- 도로·토지. 대체로 사다리형 평지의 상업용 건부지이며 중로와 소로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구에 포함됩니다.
- 토지가격. 공시지가는 1,095,000원/㎡이고 전체 토지면적은 867.4㎡입니다.
- 설비. 공동 엘리베이터와 위생·급배수설비가 있으나 베누스빌딩에는 지하주차장이 없습니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차관계 원본 확인. 이시연의 보증금·확정일자·점유 부분은 확인되지 않았고 배당배제신청서가 제출됐으므로 매각물건명세서와 문건접수 내역을 대조해야 합니다.
- 최신 등기 재확인. 근저당 일부포기·말소 기록과 예상배당표 사이에 차이가 있으므로 실제 존속 채권과 공동담보 관계를 최신 등기에서 확인해야 합니다.
- 공실 현장 확인. 출입 가능 여부, 내부 마감과 설비 상태, 원상복구·수선 필요 범위를 확인해야 합니다.
- 임대수요 조사. 의원 외 허용 업종, 주변 임대료, 관리비와 공실 기간을 조사해 기대수익률을 계산해야 합니다.
- 주차 여건. 건물에 지하주차장이 없으므로 의원이나 방문형 업종의 임차 수요에 미치는 영향을 점검해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 임대수익과 예상 공실비용을 기준으로 입찰가 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 예상배당과 조사자료를 토대로 한 의견이므로 등기부·매각물건명세서·현황조사서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 안전과 가격 매력은 별개다”
이 사건의 권리 핵심은 단순합니다. 2016.06.14. 전북은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 이시연의 전입은 2025.02.20.로 늦어 대항력이 없습니다. 현재 회차뿐 아니라 추가 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 물건은 현재 공실인 근린시설이고, 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 최저가 219,200,000원이 감정가의 80%라는 사실은 확인되지만, 시세보다 저렴하다는 결론은 낼 수 없습니다. 지하주차장이 없고 임대관계도 확인되지 않은 만큼, 이 물건의 승부처는 권리분석보다 현장 임대수요와 수익성 검증입니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 현장 확인 전 보류입니다.
