925,544,000원
서울남부지방법원 2025타경12025. 서울 금천구 독산동 893-21의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 등기상 소유자는 황혜원이며, 관악중앙새마을금고가 청구액 474,246,460원으로 임의경매를 신청했습니다. 현재 권리분석의 기준은 2018.10.22. 설정된 관악중앙새마을금고 근저당권으로, 채권최고액은 558,000,000원입니다. 이 근저당과 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
점유자로 조사된 방경애의 전입신고일은 2018.12.26.입니다. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 보증기관 대위·승계 신고도 아닌 실제 임차인 1명입니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이나, 제공된 배당분석상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12025 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 893-21 · 서울특별시 금천구 문성로 42-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공부상 교육연구 및 복지시설 · 현황 주거용 |
| 건물 | 벽돌조 슬래브지붕 3층 · 사용승인일 1979.04.12 |
| 소유자 | 황혜원 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,446,162,900원 / 925,544,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 관악중앙새마을금고 / 474,246,460원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 매각 범위 | 건물·토지 일괄매각 · 1층 제시외 건물 2,700,000원 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 정리된다
임차인·점유 관계
실제 임차인은 1명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 방경애 | 미상 | 2018.12.26 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
전입신고가 말소기준권리 2018.10.22.보다 늦습니다. 다만 실제 점유 범위와 계약관계, 보증금 및 배당요구 여부는 매각물건명세서 원본과 현장 확인이 필요합니다.
② 가격 판단 — 64%만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 925,544,000원으로 감정가 1,446,162,900원의 64%입니다. 두 차례 유찰로 가격이 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 925,544,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 740,435,200원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 592,348,160원 | 0원 | 0원 |
제시된 회차별 분석에서는 현재 회차부터 4회 유찰 시나리오까지 근저당 채권최고액이 전액 배당되고, 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 925,544,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.3% 추정) | - | 11,655,440원 |
| 1. 을구 16번 근저당권 · 관악중앙새마을금고 | 558,000,000원 | 558,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 355,888,560원 |
근저당 배당은 채권최고액 기준입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않아 실제 배당액과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모
- 이용상태. 공부상 교육연구 및 복지시설로 등재되어 있으나, 현황은 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 과거 영업 흔적. 공동 출입문에 상동탑어린이집 상호가 부착되어 있으나 현재는 운영하지 않는 것으로 탐문됐습니다.
- 건물 상태. 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물이며, 사용승인일은 1979.04.12.입니다.
- 지하실. 공부상 지하실이 있으나 외부관찰과 평가전례를 통해 현황멸실 상태로 평가됐습니다.
- 면적 차이. 지상 1층과 3층의 공부상 면적과 현황 면적이 다소 달라 현황 면적을 기준으로 평가됐습니다.
- 제시외 건물. 1층에 소재한 2,700,000원 상당 제시외 건물이 일괄매각에 포함됩니다.
- 주위환경. 문성중학교 북측에 있으며, 단독주택·다세대주택·근린생활시설·학교·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방설비와 전기설비가 되어 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 교육환경보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지거래허가. 대상자 외국인 등, 용도 단독·다가구·아파트·연립·다세대에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 방경애의 실제 점유 부분, 임대차계약 존재 여부, 보증금과 배당요구 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 적법성. 공부상 교육연구 및 복지시설을 현황 주거용으로 사용하는 데 필요한 행정·건축상 확인사항을 점검해야 합니다.
- 면적 실측. 1층과 3층은 공부상 면적과 현황 면적이 다르므로 현황 면적과 감정평가 내용을 대조해야 합니다.
- 지하실 멸실. 공부상 존재하는 지하실의 현황멸실 상태와 공부 정리 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 포함된 1층 제시외 건물의 위치·상태·사용관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 64%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 독산동 인근 유사 용도 건물과 토지의 거래·수익성을 별도로 검토해야 합니다.
- 세금·배당 변동. 당해세와 임차인 최우선변제 가능성이 예상배당표에 반영되지 않았으므로 원본 배당요구 및 세금 관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다
이 사건의 권리관계는 비교적 명확합니다. 말소기준권리 이후 전입한 실제 임차인 1명은 대항력이 없고, 배당분석상 매수인 인수액도 0원입니다. 추가 유찰 시나리오에서도 채권자 미배당과 매수인 인수는 발생하지 않습니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 권리보다 물건의 정체와 현황입니다. 공부상 교육연구 및 복지시설이지만 현황은 주거용이고, 지하실은 멸실 상태이며, 일부 층은 공부상 면적과 현황 면적이 다릅니다. 1979.04.12. 사용승인된 3층 벽돌조 건물이라는 점과 실거래 비교자료가 확인되지 않는다는 점도 함께 봐야 합니다. 결론은 권리상 인수 0원, 가격 평가는 보류, 현황 검증은 필수입니다.
