서울남부지방법원 2025타경12025. 금천구 독산동 893-21 제1호로, 사건상 용도는 기타 + 토지입니다. 등기부상 건물은 1979.04.12 사용승인을 받은 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물이고, 공부상 ‘교육연구 및 복지시설’이지만 현황은 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 현재 소유자는 황혜원이며, 관악중앙새마을금고가 2018.10.22 설정한 채권최고액 558,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다.

이 사건의 권리구조 자체는 비교적 분명합니다. 과거의 가압류·압류·근저당은 이미 등기부상 말소됐고, 현재 경매의 기초가 되는 관악중앙새마을금고 근저당과 2025.09.15 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 물건 자체는 일괄매각이며 1층 제시외 건물 2,700,000원이 포함되고, 공부상 지하실은 현황 멸실 상태로 평가됐으며, 지상 1층·3층은 공부상 면적과 현황 면적이 다소 상이합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리

말소기준은 2018.10.22 관악중앙새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 558,000,000원이고 채무자는 황혜원입니다. 그보다 앞선 과거 권리 중 현 등기에서 의미가 있는 근저당·압류 등은 이미 말소된 상태이며, 2025.09.15 등기된 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.

② 임차인 — 전입이 말소기준보다 늦어 대항력 없음

조사된 임차인은 방경애 1명입니다. 전입신고일 2018.12.26은 말소기준권리인 2018.10.22 근저당권보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 우선변제 여부는 확인되지 않았으므로 별도로 단정하지 않습니다.

③ 배당구조와 유찰 시나리오

현재 최저매각가 592,348,000원을 매각가로 가정한 배당에서는 집행비용 8,323,480원을 먼저 반영한 뒤 관악중앙새마을금고 근저당에 558,000,000원이 배당되고, 소유자에게 26,024,520원이 남는 구조입니다. 현재 회차에서는 근저당 채권최고액 기준 미배당액이 0원입니다.

현재 회차 592,348,000원 가정. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 현황·용도 — 권리보다 이 부분이 더 중요하다

• 공부상 용도와 현황의 차이. 공부상 ‘교육연구 및 복지시설’이나, 현황은 ‘주거용’으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
• 과거 어린이집 표식. 공동 출입문에 ‘상동탑어린이집’ 상호가 부착돼 있으나 현재 운영하고 있지 않은 것으로 탐문됐습니다.
• 지하실. 공부상 지하실이 존재하나 외부관찰 및 평가전례 등을 통해 현황 멸실 상태로 평가됐습니다.
• 면적 차이. 지상 1층 및 3층은 공부상 면적과 현황 면적이 다소 상이하며, 현황면적 기준으로 평가됐습니다.
• 제시외 건물. 1층에 소재한 2,700,000원 상당의 제시외 건물이 일괄매각에 포함됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 문성중학교 북측에 소재하며, 인근에 단독주택·다세대주택·근린생활시설·각급학교·공원 등이 위치합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 전기설비가 설치돼 있습니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등이 포함됩니다.
• 토지거래허가 관련. 2025.08.21 지정된 토지거래계약 허가구역으로, 대상자는 외국인 등이며 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 용도 적합성 확인. 공부상 ‘교육연구 및 복지시설’과 현황 ‘주거용’이 다르므로 현재 이용과 향후 사용 가능 여부를 별도로 확인하세요.
• 현황면적 대조. 지상 1층·3층의 공부상 면적과 현황 면적이 다소 상이하므로 현장과 공부를 직접 대조할 필요가 있습니다.
• 지하실 멸실 확인. 공부상 지하실이 있으나 현황 멸실 상태로 평가됐으므로 실제 구조와 법적·행정상 상태를 확인하세요.
• 임차인 점유 확인. 방경애는 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만 점유부분·보증금이 미상이므로 명도와 점유현황은 현장에서 재확인하세요.
• 가격 검증. 비교 실거래가가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 말고 별도의 시세 조사가 필요합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 실제 현황을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”

이 사건의 권리분석만 놓고 보면 핵심은 명확합니다. 2018.10.22 관악중앙새마을금고 근저당이 말소기준이고, 조사된 임차인 방경애의 전입은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 현재 최저가 592,348,000원 기준 매수인 인수액도 0원입니다.

하지만 물건 자체는 별개입니다. 이미 4회 유찰됐고, 공부상 교육연구 및 복지시설과 현황 주거용의 차이, 지하실 멸실, 1층·3층 면적 차이, 제시외 건물까지 확인됩니다. 게다가 비교 실거래 자료가 없어 현재 최저가 592,348,000원이 실제 시장가치보다 낮은지 높은지 판단할 근거도 없습니다. 따라서 이 사건은 권리 인수보다 현황·용도와 가격 검증이 승부처인 물건입니다.