서울남부지방법원 2025타경12040. 영등포구 당산동2가 서경홈타운 8층 803호 다세대주택입니다. 소유자는 최상범이며, 2022.04.14. 소유권보존등기가 마쳐졌습니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 2024.01.05. 수협은행 가압류가 말소기준이라는 점입니다. 윤소영은 그보다 앞선 2022.05.13. 전입·점유를 갖추고 2022.04.28. 확정일자를 받았으며, 2023.12.20. 보증금 395,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 확약 조건을 제외하면 매각으로 소멸하지 않는 선순위 대항력 임차권입니다.
현재 최저매각가 235,520,000원에서 집행비용 4,097,280원을 먼저 빼면 임차보증금에 배당되는 금액은 231,422,720원입니다. 보증금 395,000,000원과의 차액인 163,577,280원이 원칙상 미배당 잔액입니다. 그러나 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사가 이 잔액에 관한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재되어 있습니다. 이 조건이 최종 매각허가와 소유권이전 단계에서 확실히 이행되면, 낙찰자가 실제로 부담하는 임차보증금 잔액은 0원*으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12040 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 당산동2가 28-1 서경홈타운 제8층 제803호 도로명: 서울특별시 영등포구 영등포로19길 3-1 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 · 철근콘크리트구조 지상 8층 건물 내 8층 803호 |
| 소유자 | 최상범 (단독소유 · 2022.04.14. 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 368,000,000원 / 235,520,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 395,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 건물 정보 | 서경홈타운 · 12세대 · 2022.04.05. 준공 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 먼저다
② 임차인·점유 관계
조사된 명의자는 3명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 윤소영의 보증금 반환채권을 승계한 기관이므로 임차인 수와 보증금에 중복 합산하지 않습니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 윤소영 | 건물 전부 주거·임차권등기 | 전입·점유 2022.05.13. 확정 2022.04.28. 임차권등기 2023.12.20. | 395,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 HUG 승계 원칙상 인수형이나 포기·말소 조건 이행 시 실질 인수 0원* |
| 박영숙 | 미상 | 전입 2024.06.24. 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 말소기준 이후 전입 |
| 김문섭 | 미상 | 전입 2024.07.15. 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 말소기준 이후 전입 |
박영숙과 김문섭은 각각 2024.06.24., 2024.07.15. 전입하여 2024.01.05. 말소기준 가압류보다 뒤입니다. 현재 확인된 전입일 기준으로는 매수인에게 대항할 수 없습니다. 다만 점유 부분과 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서 원문과 주민등록 전입세대 확인, 현장 점유 상태를 다시 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 235,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,097,280원 | 매각가의 1.7% 추정 |
| 1. 윤소영 임차보증금 주택도시보증공사 승계채권 | 395,000,000원 | 231,422,720원 | 룰상 미배당 163,577,280원 포기·말소 조건 이행 시 실질 인수 0원* |
| 2. 수협은행 가압류 | 1,567,749,529원 | 0원 | 매각으로 소멸 |
| 3. 주택도시보증공사 경매신청 | 395,000,000원 | 0원 | 윤소영 보증금 승계채권과 동일한 반환채권으로 별도 보증금 합산 금지 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당은 변동될 수 있습니다. 주택도시보증공사의 395,000,000원은 윤소영 보증금 반환채권의 승계분이므로 두 금액을 별도 임차보증금으로 더하면 안 됩니다.
④ 회차별 구조 — 최저가가 내려가도 원래 인수위험은 커진다
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 규정상 미배당 | 확약 적용 시 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 | 235,520,000원 | 64% | 163,577,280원 | 실질 인수 0원* |
| 3회 유찰 시 | 188,416,000원 | 51% | 210,021,824원 | 실질 인수 0원* |
| 4회 유찰 시 | 150,732,800원 | 41% | 247,177,459원 | 실질 인수 0원* |
이 물건은 확약이 없다면 최저가 하락분만큼 임차보증금 미배당이 증가하는 구조입니다. 따라서 감정가 대비 64%, 51%, 41%라는 할인율만 보고 가격이 저렴하다고 판단하면 안 됩니다. 이번 사건에서는 HUG의 포기·말소 조건이 그 인수구조를 실질적으로 제거하지만, 그 조건이 법원 기록과 등기 말소 과정에서 실제 이행되는지 확인하는 것이 입찰의 전제입니다.
⑤ 가격 판단 — 감정가 64%지만 시세 할인율은 미확인
서경홈타운은 12세대, 2022.04.05. 준공 건물입니다. 현재 비교 자료에서는 대상 면적과 일치하는 실거래 표본이 확인되지 않았고, 최근 낙찰금액도 확인되지 않습니다. 따라서 최저가 235,520,000원이 감정가 368,000,000원의 64%라는 사실은 알 수 있지만, 최근 실거래보다 싸다는 결론은 낼 수 없습니다.
특히 다세대주택은 같은 건물 안에서도 면적·구조·등기상 용도·층·채광·내부 상태에 따라 가격차가 발생할 수 있습니다. 이 사건은 권리조건 확인과 별개로 인근 다세대주택 및 동일 건물의 실제 거래, 전세보증금, 매도호가를 대조한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
⑥ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 5호선 영등포구청역 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상 8층 건물의 8층 803호이며, 외벽은 치장 석재, 창호는 샤시 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 소화전설비, 난방설비가 있습니다.
- 도로. 북측과 동측으로 외곽 공도에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이며, 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 토지거래허가. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- HUG 포기 문구 원문 확인. 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 말소 절차 확인. 매각대금 납부 후 윤소영 명의 주택임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 필요서류를 법원에 확인해야 합니다.
- 승계채권 중복 금지. 윤소영 보증금 395,000,000원과 주택도시보증공사 청구액 395,000,000원은 같은 보증금 반환채권의 승계관계이므로 별도 임차보증금으로 합산하지 마세요.
- 박영숙·김문섭 확인. 두 명은 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만, 실제 점유 부분·보증금·확정일자·배당요구 여부를 보완 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.04.25. 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 말소 여부를 등기부 및 법원 기록 원문에서 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 국세 압류와 양천구 압류는 등기상 매각으로 소멸하더라도 당해세와 배당순위가 실제 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
- 시세 별도 조사. 감정가의 64%라는 이유만으로 저가 낙찰로 단정하지 말고 동일 건물·인근 다세대 실거래와 전세가를 직접 대조해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 현재 실제 거주자와 인도 시점, 열쇠 인계, 이사 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “원칙상 인수형, 조건 이행 시 실질 0원”
이 사건의 등기 순서만 보면 윤소영의 보증금 395,000,000원과 주택임차권이 말소기준 가압류보다 앞선 전형적인 선순위 임차권 인수형입니다. 현재 최저가에서는 231,422,720원이 배당되고 163,577,280원이 남으므로, 확약이 없다면 감정가의 64%라는 낮은 최저가가 아무 의미가 없습니다.
반전은 주택도시보증공사의 포기·말소 조건입니다. HUG가 미배당 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다면 윤소영 관련 실질 인수는 0원*으로 바뀝니다. 다만 이 조건은 윤소영/HUG 승계채권에 한정되며, 박영숙·김문섭의 미상 사항이나 민간임대주택등기, 조세채권 확인까지 대신 해결해 주지는 않습니다.
권리 결론은 조건부 통과, 가격 결론은 보류입니다. 포기·말소 조건 이행을 법원 원문으로 확정하고, 점유자 두 명과 민간임대주택등기를 보완 확인한 뒤에야 안전성이 완성됩니다. 또한 동일 면적 실거래 비교가 없는 만큼 감정가 대비 64%만으로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
* 실질 인수 0원은 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 윤소영 명의 임차권등기 말소 조건이 실제로 이행되는 경우를 전제로 합니다. 조건을 적용하지 않은 현재 회차의 규정상 미배당 잔액은 163,577,280원입니다.
