서울남부지방법원 2025타경12048. 화곡본동주민센터 북동측 인근의 ‘코하임772’ 제2층 제204호로, 전용면적은 25.64㎡입니다. 2022년 4월 12일 사용승인된 지상 5층 도시형생활주택(단지형다세대)이며 총 13세대입니다. 소유자 이광오는 2022년 8월 11일 매매계약을 원인으로 387,000,000원에 취득했고, 소유권이전등기는 2022년 9월 6일 마쳤습니다.

핵심은 임차인 김하선의 순위입니다. 임대차계약일은 2022년 5월 26일, 확정일자는 2022년 7월 19일, 전입신고와 점유개시는 2022년 8월 2일입니다. 현재 말소기준권리는 2024년 8월 20일 서울특별시 금천구의 압류이므로 임차인은 말소기준권리보다 앞선 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 2024년 8월 13일에는 보증금 377,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.

따라서 확약이 없다면 최저가가 내려갈수록 임차인의 미배당액이 늘어나, 낙찰가와 인수액을 합친 총부담은 보증금 수준에 머무는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건에는 임차인과 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 매각조건이 명시돼 있습니다. 이 조건이 적용되는 김하선 임차보증금의 실질 인수액은 0원*으로 판단합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 원칙 인수형, 확약으로 실질 0원*

2022년 4월 21일 설정된 강구수산업협동조합의 채권최고액 1,472,400,000원 근저당권은 2022년 8월 2일 일부포기를 원인으로 이미 말소됐습니다. 현재 기준이 되는 등기는 2024년 8월 20일 금천구 압류입니다. 임차인 김하선의 전입·점유와 확정일자는 모두 이 압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.

② 실질취득 — 확약 없이는 보증금 수준, 확약 이행 시 최저가 수준

현재 최저매각가 235,520,000원을 기준으로 집행비용 4,097,280원을 먼저 공제하면 임차인에게 배당되는 금액은 231,422,720원입니다. 보증금 377,000,000원 중 145,577,280원이 남으므로, 통상적인 대항력 인수형이라면 이 잔액은 매수인이 승계합니다.

확약이 없을 때의 룰상 총부담은 최저가 235,520,000원과 미배당액 145,577,280원을 합한 381,097,280원으로 보증금 수준입니다. 이후 유찰돼 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금이 늘어나 총부담이 크게 내려가지 않는 구조입니다. 그러나 이 사건은 미배당 잔액 포기와 임차권등기 말소가 매각조건이므로, 현재 최저가 낙찰을 가정한 실질취득액은 235,520,000원*입니다.

③ 가격 참고값 — ‘감정가 대비’와 ‘시세 대비’는 다르다

코하임772은 총 13세대의 소규모 다세대이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 매각률은 0.0%입니다. 최근 낙찰금액도 확인되지 않습니다. 감정가에서 크게 내려왔다는 사실만으로 환금성과 적정가가 입증되는 것은 아니므로, 인근의 유사 신축 다세대·도시형생활주택 실거래와 실제 매물 호가를 별도로 대조해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 235,520,000원 가정)

배당모형상 김하선 임차보증금의 미배당액은 145,577,280원입니다. 다만 임차인과 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건으로 인해 실질 인수는 0원*입니다. 주택도시보증공사는 추가 임차인이 아니므로 보증금은 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 화곡본동주민센터 북동측 인근으로, 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상 5층 건물의 2층으로, 위생·급배수·소방·난방·승강기·주차장 설비가 있습니다.
• 도로. 남동측과 남서측으로 폭 약 6미터 포장도로에 각각 접한 세로각지입니다.
• 토지. 완경사지대의 사다리형 토지이며 면적은 290.0㎡, 지목은 대, 개별공시지가는 ㎡당 2,690,000원입니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약허가구역 등에 포함됩니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 전용 25.64㎡, 총 13세대의 소규모 다세대로 최근 거래·낙찰 사례를 통한 가격 검증이 제한됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약 원문 확인. 미배당 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 매각물건명세서 원문에 동일하게 기재됐는지 확인해야 합니다.
• 말소 실행 확인. 잔금 납부 후 김하선 임차권등기와 주택도시보증공사 승계관계가 어떤 절차로 정리되는지 확인하세요.
• 실제 점유 확인. 임차권등기가 있더라도 현재 점유 상태와 명도 필요 여부는 현장과 현황조사 원문으로 다시 확인해야 합니다.
• 압류 채권 확인. 말소기준권리는 금천구 압류이며 청구금액이 표시되지 않았습니다. 당해세 여부와 실제 배당순위를 별도로 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022년 9월 6일 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 이후 행정상 처리와 적용 여부를 관할기관에 확인하세요.
• 시세 원본 대조. 인근 동일 연식·동일 규모의 다세대와 도시형생활주택 실거래를 확보해 실질취득액 235,520,000원*과 비교하세요.
• 토지거래허가구역 확인. 지정 대상과 용도별 적용기간이 다르므로 본건 취득에 허가가 필요한지 확인해야 합니다.
• 관리비·공용비용. 미납 관리비와 공용부분 비용의 승계 여부를 관리주체에 확인하세요.

맺으며 — 권리는 조건부 합격, 가격은 검증 전 보류

이 물건은 보증금 377,000,000원의 대항력 임차인이 존재해 원칙적으로는 강한 인수 위험을 가진 사건입니다. 현재 최저가에서는 미배당액 145,577,280원이 발생하고, 추가 유찰 시 그 금액은 더 커집니다. 그러나 임차인과 주택도시보증공사가 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어 해당 보증금의 실질 인수는 0원*입니다.

문제는 가격입니다. 실질취득액 235,520,000원*이 감정가의 64%라는 사실은 확인되지만, 현재 시세보다 저렴하다는 근거는 아닙니다. 최근 동일 면적 실거래가 없고, 총 13세대의 소규모 다세대이며 경매 통계상 평균 2.0회 유찰·매각률 0.0%입니다. 결론은 “확약 이행을 전제로 권리는 조건부 합격, 시세와 환금성은 추가 검증 전 보류”입니다.