청주지방법원 2025타경30535. 충주시 살미면 세성리 291-3 제나동호 건물입니다. 공부상 용도와 실제 이용상태가 일치하지 않는 것이 첫 번째 특징입니다. 감정평가 자료는 공부상 용도를 경로당으로 보면서 실제로는 주택 등으로 이용 중이라고 적고 있습니다. 여기에 공부상 면적과 현황 실측면적도 서로 달라 현황 실측면적 기준으로 감정평가가 이뤄졌습니다.
등기 권리 자체는 복잡하지 않습니다. 근저당권과 압류가 확인되지 않고, 권리분석상 말소기준은 2025.05.14 강제경매개시결정입니다. 현재 최저가 15,667,000원을 기준으로 한 배당표에서는 집행비용 682,006원과 신청채권자 임은정의 청구액 12,290,000원이 배당된 뒤 소유자에게 2,694,994원이 남으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
다만 감정자료에는 임대관계 미상이라고 명시되어 있습니다. 별도로 확인된 임차인 정보는 없지만, 이것만으로 실제 점유·임대관계까지 없다고 단정할 수는 없습니다. 또한 동일 토지 지상에 건축물대장이 존재하는 타인소유 건물이 함께 소재한다고 기재되어 있어, 응찰 전 매각대상 범위와 토지·건물의 이용관계를 원문으로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30535 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 살미면 세성리 291-3 제나동호 · 충청북도 충주시 살미면 세성안길 3-14 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공부상 경로당 · 현황 주택 등으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 목조 스레트지붕 단층 · 외벽 몰탈위 페인트 및 판넬 마감 · 내벽 벽지 및 타일 마감 · 새시창호 |
| 설비 | 위생 및 급·배수설비 · 난방설비 |
| 소유자 | 강춘란 · 2016.01.12 매매 · 거래가액 3,000,000원 · 2016.01.20 소유권이전 접수 |
| 감정가 / 최저가 | 38,250,000원 / 15,667,000원 (4회 유찰 · 감정가 41%) |
| 신청채권자 / 청구 | 임은정 / 12,290,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 등기보다 ‘현황 확인’이 더 중요하다
등기상 확인되는 흐름은 소유권보존 → 강춘란의 소유권이전 → 강제경매개시결정입니다. 근저당권은 0건, 압류도 0건으로 정리되어 있고, 2025.05.14 강제경매개시결정이 말소기준으로 계산되어 있습니다. 현재 배당표에는 낙찰자가 승계하는 금액이 없습니다.
② 가격 판단 — 15,667,000원이 ‘싸다’고 단정할 수 없는 이유
현재 최저매각가는 15,667,000원으로, 4회 유찰 후 감정가의 41% 수준입니다. 숫자만 보면 감정가 38,250,000원에서 크게 내려왔지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 최저가가 실제 시장가치보다 낮은지, 혹은 물건의 이용·권리범위 리스크가 이미 가격에 반영된 것인지를 가격 데이터로 확인할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 41% | 15,667,000원 | 12,290,000원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 33% | 12,533,600원 | 11,907,995원 | 382,005원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 26% | 10,026,880원 | 9,446,396원 | 2,843,604원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 12,290,000원이 전액 배당되지만, 5회 유찰 시에는 382,005원, 6회 유찰 시에는 2,843,604원의 미배당이 발생하는 시뮬레이션입니다. 다만 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으므로, 신청채권자의 미회수액을 낙찰자가 그대로 떠안는 구조로 보아서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 15,667,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 682,006원 |
| 1. 강제경매개시결정 · 임은정 | 12,290,000원 | 12,290,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,694,994원 |
현재 최저가 15,667,000원을 가정한 배당입니다. 집행비용은 매각가의 4.4%로 추정된 682,006원이며, 신청채권자 청구액 12,290,000원은 전액 배당됩니다. 소유자 잔여는 2,694,994원이고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 이용상태·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 용도는 경로당이나 현황은 주택 등으로 이용 중입니다. 감정평가서도 경매 진행 및 응찰 시 참고하도록 명시하고 있습니다.
- 면적 차이. 공부상 면적과 현황 실측면적이 서로 달라 현황 실측면적을 기준으로 감정평가가 이뤄졌습니다.
- 건물 구조. 목조 스레트지붕 단층으로 외벽은 몰탈위 페인트 및 판넬, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 새시창호입니다. 위생·급배수 및 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 소재 토지 정보. 토지면적 367㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지·사다리형, 세로한면(가)이며 공시지가는 101,900원/㎡입니다.
- 용도지역·규제. 계획관리지역이며 공장설립제한지역·가축사육제한구역·지구단위계획구역이 포함되고, 기타용지와 소로3류(폭 8m 미만)에 저촉됩니다.
- 타인소유 건물. 본건 건물이 소재하는 토지 지상에 건축물대장이 존재하는 타인소유 건물이 별도로 소재한다고 기재되어 있습니다.
- 위반건축물. 제공된 감정 관련 정보상 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 공부상 용도·면적과 현황의 차이는 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각대상 범위 확인. 등기자료는 건물 등기이고 같은 토지 위에 타인소유 건물이 있다고 적혀 있습니다. 매각물건명세서와 감정평가서 원문에서 토지·건물의 포함 범위와 이용관계를 대조하세요.
- 용도 차이 확인. 공부상 경로당, 현황 주택 등의 이용이 실제 사용·처분·환금에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.
- 면적 재확인. 공부상 면적과 실측면적이 달라 실측면적 기준으로 감정되었습니다. 현황과 공적장부를 직접 대조하는 것이 필요합니다.
- 점유관계 확인. 특정 임차인이 확인된 상태는 아니지만 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 점유 원인을 확인한 뒤 대항력 관련 위험을 판단해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 현재 최저가 15,667,000원은 감정가 38,250,000원의 41% 수준이지만 비교 실거래 자료가 없습니다. 4회 유찰만으로 시세보다 싸다고 전제하지 마세요.
- 추가 유찰 시 배당 변화. 5회 유찰 시 신청채권 미배당 382,005원, 6회 유찰 시 2,843,604원으로 증가하지만 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 직접 확인해 용도·면적·점유·타인소유 건물 관계를 최종 확인하세요.
맺으며 — “41% 최저가”보다 먼저 볼 것이 많다
이 사건은 표면적인 권리표만 보면 단순합니다. 근저당권과 압류가 없고 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가 15,667,000원에서는 신청채권 12,290,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여도 2,694,994원이 남습니다.
그러나 투자 판단의 중심은 다른 곳에 있습니다. 공부상 경로당인데 현황은 주택 등으로 이용되고, 공부상 면적과 실측면적이 다르며, 임대관계가 미상이고, 같은 토지 위에 타인소유 건물까지 존재합니다. 여기에 이미 4회 유찰됐고 비교할 실거래 자료도 없습니다. 따라서 감정가 41%라는 숫자를 근거로 ‘싸다’고 평가하기보다, 매각대상 범위·용도·면적·점유·타인소유 건물의 관계를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다. 권리배당은 단순하지만 물건성 확인 난도는 높습니다.
