청주지방법원 2025타경30540. 충북 음성군 맹동면 두성리의 스카이타워 1층 104호입니다. 등기상 집합건물이고, 경매 용도는 대지로 표시되어 있으나 감정평가상 실제 이용상태는 생맥주전문점입니다. 아파트나 일반 주택이 아닌 상업용 점포 이용 물건으로 접근해야 합니다.

2016년 윤기연 명의로 소유권이 이전되었으며 당시 등기된 거래가액은 887,600,000원입니다. 같은 날 익산농업협동조합이 채권최고액 829,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 가압류와 음성군 압류, 임의경매개시결정이 이어진 구조입니다.

현재 최저매각가는 감정가의 약 21% 수준입니다. 그러나 과거 감정가나 2016년 거래가액이 현재 시장가치를 보장하지는 않습니다. 상업용 부동산은 임대료, 공실 가능성, 업종 적합성, 관리비, 매도 가능성에 따라 실제 가치가 크게 달라질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차관계는 확인

말소기준권리는 2016.08.09 설정된 익산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 829,400,000원이고, 이 권리 자체와 이후 설정된 익산농업협동조합·충북신용보증재단의 가압류, 음성군 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

주식회사제이씨개발의 2023년 가압류는 2024.03.07 이미 말소됐습니다. 한국자산신탁주식회사 명의의 신탁등기 역시 2016.08.09 말소된 이력으로, 현재 별도의 인수대상 신탁권리로 계산되지 않습니다.

② 상가 임차관계 — 등록자 1명, 보증금 미상

상가건물임대차현황서에 정윤영이 등록되어 있습니다. 등록일은 2024.06.05로, 말소기준권리 설정일인 2016.08.09보다 늦습니다. 해당 조사 내역에서는 대항력이 없는 것으로 분류됩니다.

상가건물임대차현황서 등록자 1명. 보증금·확정일자·배당요구 여부 및 실제 임대관계 확인이 필요합니다.

감정평가상 이 점포는 생맥주전문점으로 이용 중입니다. 낙찰 후 점유자와의 인도 협의, 영업시설 정리 및 명도 절차가 필요할 가능성이 있으므로, 권리 소멸과 실제 점포 인도를 별개의 문제로 검토해야 합니다.

③ 가격 분석 — 7회 유찰이 의미하는 것

감정가 815,000,000원이었던 점포가 7회 유찰되면서 현재 최저가 170,918,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 약 21%라는 가격은 눈길을 끌지만, 이 비율은 과거 감정가와 현재 경매 최저가의 관계일 뿐 현재 거래시세 대비 할인율은 아닙니다.

현재 회차 이후의 유찰을 가정한 가격과 배당 시뮬레이션은 다음과 같습니다. 아래의 8회·9회 유찰 가격은 향후 유찰을 가정한 시나리오이며, 실제 매각 진행이나 최저가 변경을 보장하지 않습니다.

유찰이 추가되면 가정 최저가는 내려가지만 채권자 미배당액은 증가합니다. 반면 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 계산됩니다. 미배당액은 채권자가 회수하지 못하는 금액이지 매수인이 그대로 부담하는 채무는 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 170,918,000원 가정)

매각대금 170,918,000원에서 집행비용 추정액 3,192,852원을 제외하면 근저당권자인 익산농업협동조합에 167,725,148원이 배당되는 것으로 계산됩니다. 후순위 가압류 채권자에게 돌아갈 금액과 소유자 잔여금은 없습니다.

배당 시뮬레이션상 전체 채권액은 902,391,536원, 채권자 예상배당은 167,725,148원, 미배당액은 734,666,388원입니다. 신청채권자의 청구액 689,834,870원 역시 배당만으로 전액 충족되지 않습니다.

집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 실제 배당순위와 금액은 배당절차에서 달라질 수 있습니다. 근저당 채권최고액은 실제 확정채권액과 구별해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충북 음성군 맹동면 두성리의 가스안전공사 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설, 오피스텔, 아파트, 공공기관 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 간선도로가 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 철근콘크리트구조 5층 건물의 1층 104호로, 생맥주전문점으로 이용 중입니다. 실제 점유 및 영업관계를 확인해야 합니다.
• 건물 설비. 외벽 돌붙임·복합판넬 마감, 내부 인테리어 마감, 새시 창호이며 위생·급배수·승강기 설비가 있습니다.
• 토지. 일반상업지역의 평탄한 상업용 건부지입니다. 토지면적은 1,103.4㎡이며 공시지가는 1,203,000원/㎡입니다.
• 도로. 북동측·북서측·남서측으로 왕복 2차선 포장도로 및 폭 약 15m의 보행자도로에 접합니다.
• 토지이용 규제. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구·중점경관관리구역 및 가축사육제한구역에 해당합니다.
• 건축물 확인. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 별도 지적되지 않았습니다. 다만 현장조사에서 발견되지 않은 결함 가능성은 남아 있습니다.
• 환금성. 상가 점포의 매매가격은 주변 업종 수요, 임대수익, 점포 위치와 실제 영업환경에 좌우됩니다. 7회 유찰된 이력이 있는 만큼 재매각 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 현실적인 시세 확인. 감정가의 약 21%라는 비율만으로 낙찰가가 저렴하다고 판단하지 마세요. 인근 유사 상가의 실제 거래가격과 현재 임대 가능 조건을 확인해야 합니다.
• 임차인 정윤영 확인. 상가건물임대차현황서의 2024.06.05 등록 사실과 실제 점유자, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하세요.
• 상가 영업·명도. 생맥주전문점 운영 주체와 점유 상태, 시설 소유관계, 영업 종료 또는 이전 협의 가능성을 확인하세요.
• 말소기준권리 재확인. 2016.08.09 익산농업협동조합 근저당권을 기준으로 등기부상 권리의 말소 여부와 예외적 인수 가능성을 점검하세요.
• 세금·관리비 점검. 음성군 압류와 관련된 체납 내역, 당해세 배당 및 미납 공용관리비 부담 가능성을 확인하세요.
• 유찰 회차별 시나리오. 현재 최저가 170,918,000원과 추가 유찰 가정가격 136,734,400원·109,387,520원을 비교하되, 가격 하락만으로 투자성을 판단하지 마세요.
• 임대수익 검증. 실현 가능한 월 임대료, 공실 가능성, 영업시설 정리비용 및 관리비 등을 확인하고 실질수익을 계산하세요.
• 현장 하자 조사. 감정평가에서 발견되지 않은 결함 가능성이 언급되어 있으므로 내부시설·설비·누수·유지보수 상태를 재확인하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실제 매각조건을 다시 확인하세요.

맺으며 — “21%라는 숫자보다 상가의 실제 가치”

이 사건은 감정가 815,000,000원의 점포가 7회 유찰되어 최저가 170,918,000원이 된 사례입니다. 등기상 말소기준권리가 명확하고 후순위 가압류·압류가 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 인수액이 0원이라는 점은 긍정적입니다.

그러나 상가임대차 등록자 1명의 보증금과 실제 임대관계가 미상이고, 반복 유찰된 상업용 점포의 현재 시장가치와 임대수익도 검증해야 합니다. 과거 감정가에서 크게 내려왔다는 이유만으로 지금 가격이 적정하다고 볼 수는 없습니다.

권리구조는 비교적 단순하지만, 투자 판단은 보류가 적절합니다. 최저가 170,918,000원에 낙찰받는다고 가정하면 인수액을 제외한 실질취득 기준도 170,918,000원입니다. 그러나 이 금액이 현재 시세보다 낮다는 근거가 확인돼야 가격 메리트를 평가할 수 있습니다.

결론적으로 7회 유찰·감정가 21%라는 가격 신호만으로 입찰을 결정하지 말고, 임차관계·임대수익·현장상태·환금성을 확인한 뒤 접근해야 하는 상가 경매입니다.