청주지방법원 2025타경30540. 음성군 맹동면 두성리 1474 스카이타워 1층 104호입니다. 감정평가상 현재 생맥주전문점으로 이용 중인 구분건물이고, 등기상 소유자는 윤기연입니다. 윤기연은 2016.08.09 거래가 887,600,000원으로 소유권을 취득했고 같은 날 익산농업협동조합이 채권최고액 829,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 남아 있는 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
가격은 크게 내려왔습니다. 감정가 815,000,000원에서 5회 유찰된 현재 최저매각가는 267,059,000원입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 결론 내릴 수 없습니다. 특히 생맥주전문점으로 이용되는 1층 상업용 구분건물은 실제 임대수익·공실 가능성·상권 거래가 확인이 가격 판단의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30540 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1474 스카이타워 1층104호 |
| 도로명주소 | 충청북도 음성군 맹동면 장성3길 13-5 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 생맥주전문점으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물 내 제1층 제104호 |
| 소유자 | 윤기연 (2016.08.09 거래가 887,600,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 815,000,000원 / 267,059,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 689,834,870원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2016.08.09 익산농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 익산농업협동조합 가압류 29,991,536원, 충북신용보증재단 가압류 43,000,000원, 음성군 압류, 익산농업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 2023년 주식회사제이씨개발의 가압류 705,950,000원은 2024.03.07 이미 말소됐습니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유·용도 | 등록일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정윤영 | 미상 · 상가건물임대차현황서상 등록자 | 2024.06.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 정윤영 1명입니다. 등록일 2024.06.05는 말소기준권리 2016.08.09보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 분석상 매수인이 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당관계는 매각물건명세서 원본에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 33%까지 내려왔지만 시세 판단은 별개
현재 회차의 최저매각가는 267,059,000원으로 감정가 815,000,000원의 33% 회차입니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 213,647,200원, 7회 유찰 시 170,917,760원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 267,059,000원 | 262,520,174원 | 639,871,362원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 213,647,200원 | 209,856,139원 | 692,535,397원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 170,917,760원 | 167,724,911원 | 734,666,625원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 267,059,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,538,826원 |
| 2. 근저당 · 익산농업협동조합 | 829,400,000원 | 262,520,174원 |
| 3. 가압류 · 익산농업협동조합 | 29,991,536원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 충북신용보증재단 | 43,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액 902,391,536원 중 262,520,174원이 배당되고, 미배당은 639,871,362원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 가스안전공사 남측 인근으로 근린생활시설, 오피스텔, 아파트, 공공기관 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 간선도로가 있어 교통상황은 무난합니다.
- 현재 이용. 제1층 제104호는 생맥주전문점으로 이용 중입니다.
- 도로. 북동측·북서측·남서측으로 왕복 2차선 포장도로 및 폭 약 15m 내외 보행자도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구·중점경관관리구역에 해당하고 중로2류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,103.4㎡, 지목 대, 상업용, 평지·가로장방·소로각지이며 공시지가는 1,203,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물이며 위생설비·급배수설비·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 현재 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 267,059,000원이 실제 시세 대비 어떤 위치인지 별도 확인이 필요합니다.
- 임대차 원본 확인. 정윤영의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 상가건물임대차현황서를 원본 대조해야 합니다.
- 현장 영업상태 확인. 감정평가 당시 생맥주전문점 이용 상태입니다. 현재 영업 여부와 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 수익성 검증. 상업용 구분건물은 매매가뿐 아니라 실제 임대료·공실·관리비가 가격에 직접 영향을 주므로 임대수익을 함께 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 6회 유찰 시 213,647,200원, 7회 유찰 시 170,917,760원이므로 가격 하락과 환금성 위험을 함께 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 5회 유찰의 이유를 가격에서 확인해야 한다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2016.08.09 익산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 정윤영도 말소기준 이후인 2024.06.05 등록이라 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
문제는 가격입니다. 감정가 815,000,000원이 5회 유찰돼 267,059,000원까지 내려왔지만, 이 사건에는 비교할 실거래 시세가 없습니다. 더구나 감정평가상 생맥주전문점으로 이용 중인 상업용 구분건물입니다. 따라서 “감정가의 33%니까 싸다”가 아니라, “실제 상권에서 267,059,000원이 얼마짜리 자산인가”를 먼저 확인해야 합니다. 권리는 통과지만 가격은 현장 시세 확인 전까지 보수적으로 보는 편이 맞습니다.
