청주지방법원 2025타경30546. 음성군 삼성면 상곡리의 공장용지 3,519㎡와 공장·창고·사무실을 일괄매각하는 사건입니다. 감정가 1,605,021,410원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 1,027,214,000원으로 내려왔습니다. 외형상으로는 감정가 대비 가격이 크게 낮아졌지만, 권리분석의 핵심은 가격이 아니라 말소기준권리보다 앞선 점유자입니다.
건물 등기상 말소기준권리는 2019.04.29. 설정된 중소기업은행 근저당권 1,215,600,000원입니다. 그런데 장용진의 전입일은 그보다 앞선 2019.01.04.입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 대항력을 확정적으로 단정하기보다는 대항력 가능·인수금액 미상으로 보수적으로 접근해야 합니다. 배당요구는 2025.08.12. 접수됐지만, 배당으로 보증금 전액이 회수되지 않으면 잔액이 매수인에게 승계될 가능성이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30546 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 삼성면 상곡리 10-3 가동 · 충청북도 음성군 삼성면 하이텍산단로 36-30 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장용지 3,519㎡ · 공장, 공장(창고), 사무실 및 화장실 |
| 건물 | 일반철골구조 판넬지붕 단층 및 경량철골구조 아스팔트슁글지붕 단층 · 사용승인일 2017.09.22 |
| 소유자 | 주식회사와이엘 (2018.10.12. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,605,021,410원 / 1,027,214,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 979,062,935원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 창고, 입구창고, 샤워실, 휀스, 관정 및 제시외 기계기구 11식 포함 |
① 권리 흐름 — 담보권보다 먼저 들어온 점유자
초평농업협동조합의 2017.09.26. 근저당권과 주식회사신한은행의 2018.10.12. 근저당권은 각각 2018.10.12.과 2019.04.29. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 현재 건물 등기에서 선언된 말소기준은 2019.04.29. 중소기업은행 근저당권입니다. 이후의 기술보증기금·중소기업은행·현대캐피탈주식회사·소상공인시장진흥공단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유자 분석 — 실제 조사 2곳
| 성명 / 법인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장용진 | 2019.01.04 | 2025.08.12 | 가능·미상 | 미상 | 미배당 보증금 가능 |
| 주식회사 에스와이테크 | 2024.12.31 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 실제 임차·점유 조사 대상은 장용진과 주식회사 에스와이테크 두 곳입니다. 주식회사 에스와이테크의 전입일은 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없는 것으로 분류됩니다. 반면 장용진은 선순위 전입이므로 보증금 확인 전까지 인수 위험이 열린 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,027,214,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 12,672,140원 |
| 2. 근저당 · 초평농업협동조합 | 806,000,000원 | 806,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,095,600,000원 | 208,541,860원 |
| 4. 근저당 · 중소기업은행 | 1,215,600,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 기술보증기금 | 560,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 52,459,464원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 현대캐피탈주식회사 | 34,841,611원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 29,688,045원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 초평농업협동조합과 주식회사신한은행 배당에 모두 소진되며, 총 채권 미배당액은 2,779,647,260원입니다. 당해세·임차인 최우선변제와 장용진의 보증금은 반영되지 않았으므로 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 가격 판단 — 최저가보다 실질취득액을 봐야 한다
현재 최저매각가는 감정가의 64%인 1,027,214,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않고, 공장·창고·사무실 및 토지가 결합된 특수물건이라 최저가만으로 가격 메리트를 판정할 수 없습니다. 특히 장용진의 보증금이 매각대금보다 우선하거나 배당 후 잔액이 남는다면, 실질취득액은 최저가보다 높아집니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 1,027,214,000원 | 1,014,541,860원 | 2,779,647,260원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 821,771,200원 | 811,153,488원 | 2,983,035,632원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 657,416,960원 | 648,442,790원 | 3,145,746,330원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공장, 공장(창고), 사무실 및 화장실로 이용 중입니다. 위생·급배수설비와 전기설비가 설치돼 있습니다.
- 입지. 음성하이텍일반산업단지 남측 인근의 소규모 공장지대로, 산업단지·농경지·농가주택·임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 동측 인근에 간선도로가 통과하며, 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 공장용지 3,519㎡, 계획관리지역·성장관리계획구역(산업형)이며 준보전산지와 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 형상·접면. 평지의 사다리형 토지로 세로한면(가)에 접하며, 공시지가는 105,900원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 주거용 집합건물보다 매수층이 제한되는 공장·토지 복합물건이며, 제시외 건물과 기계기구의 상태·활용성을 함께 평가해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 장용진 보증금 확인. 보증금 액수, 계약서, 확정일자, 점유 부분, 전입 유지 여부와 배당요구 내용을 원본으로 확인하세요.
- 실질취득액 재계산. 최저가 1,027,214,000원에 장용진의 예상 미배당 보증금과 명도·정비 비용을 더해 입찰 상한을 산정하세요.
- 공동담보 대조. 건물에서 말소된 초평농업협동조합·주식회사신한은행 담보가 배당표에 반영된 이유를 토지·건물·공장 및 광업재단 등기 전체로 확인하세요.
- 배당표 보완. 당해세·임차인 최우선변제와 장용진의 보증금이 반영된 실제 배당순위를 확인하세요.
- 제시외 물건 확인. 창고·입구창고·샤워실·휀스·관정 및 기계기구 11식의 현존 여부, 상태와 소유관계를 현장에서 대조하세요.
- 주식회사 에스와이테크 점유. 대항력은 없더라도 실제 사용 범위, 퇴거 일정과 명도 협의 가능성을 확인하세요.
- 공장 운영 여건. 전력·급배수·진입로·기계기구 가동상태와 계획관리지역·성장관리계획구역·준보전산지 규제를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·임대차계약서와 공동담보목록을 직접 확인하세요.
맺으며 — “64% 낙찰가”보다 미상 보증금이 먼저다
이 물건은 감정가 1,605,021,410원에서 두 차례 유찰돼 1,027,214,000원까지 내려왔습니다. 그러나 가격 할인만 보고 접근하기에는 권리 불확실성이 큽니다. 말소기준일보다 앞선 장용진의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 매수인이 부담할 금액을 계산할 수 없기 때문입니다.
또한 건물 등기상 말소된 선순위 담보권이 현재 배당 시뮬레이션에는 배당 대상으로 반영돼 있어 일괄매각 대상 토지·건물과 공동담보 전체를 맞춰 봐야 합니다. 여기에 공장·창고·사무실 및 토지가 결합된 저환금성 용도, 제시외 물건과 기계기구 확인 부담까지 겹칩니다. 결론은 가격 판단 보류, 선순위 점유자 보증금과 공동담보 원본 확인이 우선입니다. 권리금액이 확정되기 전에는 감정가의 64%라는 숫자만으로 싸다고 평가할 수 없습니다.