청주지방법원 2025타경30565. 충주시 산척면 석천리 367-14에 있는 지상 2층 경량철골구조 건물로, 감정평가상 단독주택으로 이용 중입니다. 사용승인일은 2021.12.09이며 LPG보일러 난방과 기본적인 위생·급배수설비를 갖춘 것으로 조사됐습니다. 사건상 분류는 연립/다세대이지만, 실제 이용상태는 단독주택입니다.
현재 최저매각가는 146,903,000원으로 감정가 183,628,500원의 80%입니다. 다만 동일하거나 유사한 물건의 실거래 비교자료가 없어 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다. 더욱이 토지를 수반하지 않는 건물만 매각되므로, 단순한 감정가 할인율만으로 접근해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30565 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 산척면 석천리 367-14 · 충청북도 충주시 산척면 월천길 13-39 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 · 감정평가상 단독주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 기타지붕 지상 2층 · 사용승인일 2021.12.09 |
| 소유자 | 김영모 |
| 감정가 / 최저가 | 183,628,500원 / 146,903,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 노현자 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 매각 범위 | 토지를 수반하지 않는 건물만 매각 · 제시외 데크 평가 및 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 전세권과 말소기준을 함께 확인
핵심 권리는 2021.12.27 설정된 노현자의 전세권입니다. 전세금은 170,000,000원, 범위는 주거용 전부, 등기상 존속기간은 2021.12.27부터 2022.12.27까지입니다. 이후 노현자가 채권자로 임의경매를 신청했습니다.
확인된 실제 임차인 신고는 0명입니다. 다만 감정평가 참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 임차인 신고가 없다는 이유만으로 현장 점유자가 없다고 단정할 수는 없습니다. 전입세대 확인과 현장 점유조사가 필요합니다.
② 가격 판단 — 감정가 80%만으로는 부족하다
현재 회차는 1회 유찰로 최저가가 146,903,000원까지 내려왔습니다. 이후 회차 가격은 117,522,400원과 94,017,920원으로 낮아지지만, 전세권자의 미배당액은 반대로 증가합니다.
| 회차 | 매각가 | 전세권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 146,903,000원 | 144,046,358원 | 25,953,642원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 117,522,400원 | 115,077,086원 | 54,922,914원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 94,017,920원 | 91,925,597원 | 78,074,403원 | 0원 |
시나리오상 전세권자의 미배당은 매수인이 인수하지 않는 것으로 계산됩니다. 따라서 현재 회차의 실질취득 기준은 매각대금 146,903,000원입니다. 그러나 이 판단은 전세권이 매각으로 소멸한다는 전제에 의존합니다. 법원 원문에서 전세권 소멸 여부가 다르게 확인되면 가격 판단도 전면 수정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 146,903,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,856,642원 |
| 2. 을구 1번 전세권 · 노현자 | 170,000,000원 | 144,046,358원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 집행비용 2,856,642원을 공제한 뒤 전세권자에게 144,046,358원이 배당되고, 전세금 중 25,953,642원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세와 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며 경량철골구조 기타지붕 지상 2층 건물입니다.
- 설비. LPG보일러에 의한 난방설비와 기본적인 위생·급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 토지 현황. 관련 토지는 지목 대, 면적 604㎡, 생산관리지역이며 완경사·사다리형, 도로접면은 세로한면(불)로 조사됐습니다. 다만 토지는 매각 대상이 아닙니다.
- 규제 현황. 준보전산지·가축사육제한구역·생산관리지역에 포함되며 공시지가는 25,200원/㎡입니다. 이 정보 역시 매각 제외 토지의 현황 참고사항입니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았고, 제시외 데크는 평가 및 매각에 포함됩니다.
- 환금성. 토지를 취득하지 않는 건물 단독 매각이고 실거래 비교자료도 확인되지 않아, 일반적인 단독주택보다 재매각 가격과 매수층을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원문 확인. 노현자의 전세권이 매각으로 소멸하는지, 매수인 인수사항에 별도 기재가 없는지 직접 대조하세요.
- 말소기준 재확인. 말소기준으로 표시된 충주시 압류는 2024.02.06 해제로 말소됐습니다. 최종 기준권리가 무엇인지 등기부와 법원 서류를 함께 확인해야 합니다.
- 토지 사용관계 확인. 토지 소유자, 건물 소유자가 토지를 사용할 수 있는 권원, 사용료, 출입로와 건물 존치 가능성을 확인하세요.
- 점유자 조사. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 전입세대 확인으로 실제 점유자를 확인하세요.
- 제시외 데크 범위. 데크가 평가 및 매각에 포함되므로 위치·규모·토지 경계와의 관계를 현장에서 대조하세요.
- 가격 상한 보수화. 실거래 비교자료가 없고 토지 미포함 조건이 있으므로 감정가 할인율을 곧바로 시세 할인율로 사용하지 마세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원문과 최신 변경사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 볼 것은 토지다
현재 배당표만 보면 결론은 단순합니다. 최저매각가 146,903,000원에서 집행비용을 제외한 144,046,358원이 전세권자에게 배당되고, 미배당 25,953,642원은 매수인에게 인수되지 않는 것으로 계산됩니다. 그러나 등기상 선순위 전세권과 말소된 압류가 함께 얽혀 있어 전세권 소멸 여부의 원문 확인 없이는 권리가 깨끗하다고 단정할 수 없습니다.
그보다 더 직접적인 위험은 토지 미포함입니다. 감정가 183,628,500원에서 1회 유찰돼 146,903,000원이 됐다는 숫자만 보면 가격이 낮아 보이지만, 토지 소유권을 취득하지 않는 건물 단독 매각은 일반 단독주택과 조건이 전혀 다릅니다. 실거래 비교자료도 없어 가격 메리트는 판단 보류가 맞습니다. 배당표상 인수 0원은 긍정적이지만, 전세권 소멸과 토지 사용권을 확인하기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.