청주지방법원 2025타경30575. 충주시 목행동 22-25, 도로명 두루봉길 12에 있는 토지와 건물 일괄매각 물건입니다. 토지는 3,300㎡ 잡종지이고 감정 이용상태는 공부상 폐차장을 공장으로, 창고는 창고로, 사무소는 사무실 및 주택으로 이용 중입니다. 건물은 일반철골구조 기타지붕(판넬) 단층이고, 주택 부분에는 급수·급탕 겸용 위생설비와 기름보일러 난방설비가 있습니다.
감정가는 1,461,497,040원이지만 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 598,629,000원, 감정가의 40.96%입니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 이 물건은 실거래 비교보다 권리소멸 구조·복합 용도·토지 규제·현장 상태를 함께 봐야 합니다. 현재 자료상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30575 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 목행동 22-25 · 충청북도 충주시 두루봉길 12 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장·창고·사무실 및 주택 |
| 토지 | 3,300㎡ · 잡종지 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 용도지역 | 도시지역 · 자연녹지지역 · 가축사육제한구역 · 비행안전제6구역(전술) |
| 공시지가 | 265,600원/㎡ |
| 소유자 | 최덕순 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,461,497,040원 / 598,629,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 887,919,796원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 창고·보일러실 및 계근대 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2017.10.31 을구 6번 충주축산업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 871,000,000원이고, 2020.06.05 변경등기로 채권최고액이 1,066,000,000원으로 변경되어 있습니다. 이후 충북신용보증재단 가압류 17,000,000원, 충주시 압류, 충주축산업협동조합 가압류 6,474,271원 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 4회 유찰 — 가격보다 먼저 볼 것
현재 최저매각가는 598,629,000원으로 감정가 1,461,497,040원의 40.96%입니다. 5회 유찰 시 시나리오는 478,903,200원, 6회 유찰 시는 383,122,560원입니다. 다만 실거래 비교값 없이 감정가 대비 낙폭만으로 이 물건을 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 598,629,000원 | 590,242,710원 | 304,231,561원 |
| 5회 유찰 시 | 478,903,200원 | 471,714,168원 | 422,760,103원 |
| 6회 유찰 시 | 383,122,560원 | 376,958,844원 | 517,515,427원 |
유찰이 더 진행될수록 낙찰가가 줄어드는 만큼 신청채권자와 후순위 채권의 미배당 규모가 커집니다. 그러나 각 시나리오에서도 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 미배당 자체를 낙찰자가 그대로 떠안는 구조로 계산되어 있지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 598,629,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,386,290원 |
| 을구 6번 근저당권 · 충주축산업협동조합 | 871,000,000원 | 590,242,710원 |
| 갑구 6번 가압류 · 충북신용보증재단 | 17,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 충주축산업협동조합 | 6,474,271원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 합계는 894,474,271원, 채권자 배당액은 590,242,710원, 미배당은 304,231,561원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 이용상태·토지·현장 메모
- 이용상태. 공부상 폐차장은 공장으로, 공부상 창고는 창고로, 공부상 사무소는 사무실 및 주택으로 이용 중입니다.
- 건물구조. 일반철골구조 기타지붕(판넬) 단층이며 벽체는 샌드위치판넬 등, 바닥은 콘크리트 등, 창호는 알루미늄샷시창 마감입니다.
- 주택설비. 주택 부분에 급수 및 급탕 겸용 위생설비와 기름보일러 난방설비가 있습니다.
- 입지. 충주시 목행동 목행초등학교 남동측 인근이며, 주위는 근린생활시설·농경지·임야 등으로 형성된 충주공원묘원 주변 근교농경지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 시내버스 이용 등 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 토지. 3,300㎡ 잡종지, 상업용 이용, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역이며 가축사육제한구역과 비행안전제6구역(전술)에 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 매각조건 — 포함되는 것과 제외되는 것
따라서 현장에서는 매각 대상인 건물·계근대와 제외되는 고철·재활용품의 범위를 명확하게 구분해야 합니다. 특히 사업장 형태의 부동산에서는 잔존 적치물의 반출과 점유 정리 여부가 실제 인도 과정에 영향을 줄 수 있으므로, 현황을 직접 대조하는 것이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2017.10.31 충주축산업협동조합 근저당권과 2020.06.05 채권최고액 변경등기를 원본 등기부와 다시 대조하세요.
- 배당액 확인. 근저당권 채권최고액 변경등기와 예상배당표의 871,000,000원 기준 사이를 실제 채권계산서에서 확인하세요.
- 세금 우선순위 확인. 충주시 압류가 존재하며 예상배당 계산에는 당해세 등이 반영되지 않을 수 있으므로 세금 관계를 별도로 확인하세요.
- 현장 적치물 확인. 각종 고철·재활용품은 매각 제외이므로 소유·반출 주체와 현장 범위를 직접 확인하세요.
- 제시외 물건 확인. 창고·보일러실과 계근대가 매각에 포함되는 범위를 감정평가서 도면 및 현황과 대조하세요.
- 용도·규제 확인. 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술)이 실제 이용·증축·사업계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 가격 판단 분리. 감정가 대비 40.96%라는 낙폭만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고 토지·건물의 실제 활용성과 처분 가능성을 함께 판단하세요.
맺으며 — 권리는 단순해졌지만 물건 자체는 단순하지 않다
이 사건은 등기상으로는 비교적 방향이 분명합니다. 2017.10.31 충주축산업협동조합 근저당을 말소기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 임차인은 없으며 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 투자 판단의 난도는 권리보다 부동산 자체에 있습니다.
감정가 1,461,497,040원에서 4회 유찰되어 598,629,000원까지 내려왔지만, 이 물건은 공장·창고·사무실·주택이 함께 이용되는 복합물건이고 토지는 자연녹지지역의 3,300㎡ 잡종지입니다. 여기에 제시외 창고·보일러실·계근대가 매각에 포함되고 고철·재활용품은 제외됩니다. 따라서 결론은 “인수 0원이라는 권리 안전성은 장점, 4회 유찰의 이유와 실제 활용·환금성은 반드시 현장에서 검증”입니다.
