청주지방법원 2025타경30598. 음성군 금왕읍 내곡리의 토지와 건물을 묶어 파는 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 피로티 주차장 2개 동과 2층 단독주택 2개 동이 확인되고, 단독주택 부지·단지 내 도로·평탄화된 주거나지가 함께 구성됩니다. 감정가 1,296,648,880원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 829,855,000원입니다.
등기상 말소기준은 2025년 3월 24일 충주세무서장 압류입니다. 그 뒤 설정된 초평농업협동조합의 100,000,000원 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 없습니다. 그러나 인수액 0원은 곧바로 안전한 매수라는 뜻이 아닙니다. 압류 세액과 임대관계가 확정되지 않았고, 여러 토지·건물의 실제 경계와 이용상태를 현장에서 맞춰봐야 하기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30598 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 금왕읍 내곡리 260-75 · 등기상 내곡리 260-75, 260-82 라동 · 호수마을길 67 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 피로티 주차장 2개 동 · 2층 단독주택 2개 동 · 단독주택 부지·도로·주거나지 |
| 소유자 | 주식회사봉림산업개발 (단독소유) |
| 토지 현황 | 대표 토지 719㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지·부정형 · 세로한면(가) |
| 감정가 / 최저가 | 1,296,648,880원 / 829,855,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 초평농업협동조합 / 507,757,694원 |
| 등기상 가압류 | 초평농업협동조합 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 압류금액은 별도 확인
신고된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 실제 점유자와 점유 원인은 현황조사 및 현장 확인이 필요합니다. 보증금·전입일· 확정일자가 확인된 임차인이 없으므로 대항력이나 우선변제권을 단정할 대상도 없습니다.
② 가격 구조 — 64%지만 시세 우위는 미확인
현재 최저가는 감정가 1,296,648,880원의 64%인 829,855,000원입니다. 배당 시뮬레이션상 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액도 829,855,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 소유자 잔여 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(64%) | 829,855,000원 | 0원 | 829,855,000원 | 719,156,450원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 663,884,000원 | 0원 | 663,884,000원 | 554,845,160원 |
| 4회 유찰 시(40.96%) | 531,107,200원 | 0원 | 531,107,200원 | 423,396,128원 |
세 시나리오 모두 확인된 100,000,000원 가압류 채권은 전액 배당되고 미배당액과 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 경매 신청 청구액은 507,757,694원인 반면 등기상 확인되는 초평농협 가압류 청구금액은 100,000,000원입니다. 따라서 각 회차의 소유자 잔여금은 확정 배당액이 아니라 제한된 채권정보를 반영한 추정치로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 829,855,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 약 1.3% 추정) | - | 10,698,550원 |
| 갑구 3번 가압류 · 초평농업협동조합 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 719,156,450원 |
충주세무서장 압류금액, 당해세, 임차인 최우선변제 등은 금액이 확정되지 않아 반영되지 않았습니다. 실제 배당에서는 소유자 잔여금이 줄어들 수 있습니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 물건 구성·현황 차이
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각합니다. 감정평가상 기호 2·3은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 단층 피로티 주차장이고, 기호 4·5는 철근콘크리트구조 기와지붕 2층 단독주택입니다.
- 주택 이용. 한 주택은 1층에 안방·방·거실·주방·다용도실·보일러실·욕실·화장실·현관, 2층에 방이 있고, 다른 주택은 1층에 방 2개·거실·주방·화장실 2개·창고·현관·다용도실·보일러실, 2층에 창고가 있습니다.
- 공부와 현황의 차이. 목록 7·8·9는 공부상 지목이 임야이나, 목록 7은 현황 도로 등, 목록 8·9는 평탄화된 주거나지로 이용 중입니다.
- 매각 제외 물건. 목록 8 안의 소유자 미상 이동식 컨테이너 1개는 매각에서 제외됩니다. 토지 인도 과정에서 소유관계와 철거·이동 문제를 확인해야 합니다.
- 포함 물건. 목록 1 지상의 소나무 3주는 매각에 포함됩니다.
- 도로 접면. 목록 1·6·7·8·9는 단지 안에 조성된 포장도로에 접하고 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 음성군 금왕읍 내곡리 금성저수지 서측 인근에 위치합니다. 종래 임야지를 개발해 주거용 부지로 조성한 지역이며, 동측에는 금성저수지, 그 밖의 주변에는 전답과 자연림이 분포합니다.
- 교통. 일반 차량으로 본건까지 접근할 수 있으나, 인접한 곳에 접근이 용이한 교통시설은 없습니다.
- 토지. 대표 토지는 719㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지의 부정형 토지이며 세로한면(가)에 접합니다. 공시지가는 98,900원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거형)이며, 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역에 포함됩니다. 준보전산지와 접합니다.
- 건물 상태. 외벽은 적벽돌, 내부는 실크벽지·타일, 바닥은 강화마루·타일, 창호는 하이샤시·강화유리 등으로 마감됐고 난방·위생·급배수·주차장·기본 전기시설이 있습니다. 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 여러 필지와 서로 다른 용도의 건물이 함께 매각되고 대중교통 접근성이 낮아, 표준화된 주거상품보다 매수층이 제한될 가능성을 감안해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 경계 확인. 각 목록의 경계, 포장도로 위치, 주택·주차장 배치, 주거나지의 실제 이용범위를 지적도와 대조하세요.
- 컨테이너 처리. 매각 제외된 이동식 컨테이너의 소유자와 존치·이동·철거 책임을 확인하세요.
- 점유 조사. 임대관계가 미상이므로 전입세대열람, 외국인체류확인, 사업자등록, 현장 점유자 진술을 확인해 명도대상을 특정하세요.
- 압류 세액 확인. 충주세무서장 압류의 체납세액과 법정기일, 교부청구 여부를 확인해야 배당표와 잔여금을 현실적으로 판단할 수 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 64%만 보지 말고 인근 단독주택 부지, 전원주택, 주거나지와 도로 지분의 개별 거래 가능성을 확인해 응찰가 상한을 정하세요.
- 규제 검토. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역이 향후 증축·개발·용도변경 계획에 미치는 영향을 관할 행정기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 세무서 교부청구 내역을 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 현장과 가격 검증이 먼저다
이 사건은 후순위 가압류와 경매개시결정이 소멸하고 매수인 인수액도 0원으로 계산돼, 등기 순위만 보면 복잡하지 않습니다. 하지만 실제 의사결정의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 세무서 압류금액 미상, 임대관계 미상, 복수 토지·건물 일괄매각, 공부와 현황의 차이, 컨테이너 매각 제외가 한꺼번에 존재합니다.
최저가 829,855,000원은 감정가의 64%지만, 실거래 비교 없이 이 할인율만으로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다. 권리 인수는 낮지만 조사 범위와 향후 처분 난도는 낮지 않은 물건입니다. 결론은 권리 인수는 통과, 현장·세금·가격 검증은 보류. 각 목록의 실제 이용가치와 점유관계를 확인한 뒤에만 응찰가를 정해야 합니다.
