청주지방법원 2025타경30598. 충청북도 음성군 금왕읍 내곡리에 위치한 단독주택·주차장 및 여러 필지의 토지가 포함된 일괄매각 물건입니다. 건물 등기상 소유자는 주식회사봉림산업개발입니다. 금성저수지 서측 인근의 주거부지 조성지역에 자리하며, 일부 토지는 주택 부지로, 일부는 도로 또는 평탄화된 주거나지로 이용되고 있습니다.
감정가 약 12.97억원에서 최저매각가 약 5.31억원까지 내려온 만큼 가격만 보면 눈길을 끕니다. 그러나 토지·건물이 결합된 복합물건의 감정가 할인율은 실제 시장가치에 대한 할인율과 다릅니다. 접근성, 토지의 공부상 지목과 실제 이용상태, 주택의 사용 현황, 매각에서 제외되는 시설물까지 함께 살펴야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30598 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 금왕읍 내곡리 260-75 |
| 건물 등기 표시 | 내곡리 260-75, 260-82 라동 · 호수마을길 67 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 단독주택·주차장 및 부속토지 일괄매각 |
| 건물 구성 | 철근콘크리트구조 주차장 및 기와지붕 주택 · 주거시설과 부속시설 |
| 토지 현황 | 단독주택 부지, 도로 등, 평탄화된 주거나지 포함 |
| 소유자 | 주식회사봉림산업개발 |
| 감정가 | 1,296,648,880원 |
| 최저매각가 | 531,107,000원 (4회 유찰 · 감정가 대비 40.96%) |
| 신청채권자 | 초평농업협동조합 |
| 청구금액 | 507,757,694원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록 8의 제시외 이동식 컨테이너 1개 제외 · 목록 1 지상 소나무 3주 포함 |
① 권리 흐름 — 압류가 기준, 후순위 권리는 소멸 예정
등기상 소유권보존은 2021.11.08에 이루어졌습니다. 권리분석상 말소기준으로 분류된 권리는 2025.03.24 국 명의 압류이며, 처분청은 충주세무서장입니다. 그 이후 초평농업협동조합의 100,000,000원 가압류와 임의경매개시결정이 등기되어 있습니다.
후순위 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 기준 압류도 매각에 따라 말소되는 것으로 분류되어 있으나, 국세 관련 실제 체납액·법정기일·배당순위는 별도로 확인해야 합니다. 등기상 권리 소멸과 세금의 배당 처리, 매수인의 실질 부담 여부는 구분해서 판단해야 합니다.
② 가격 비교 — 감정가 41%가 곧 시세 41%는 아니다
이 사건의 감정평가액은 1,296,648,880원, 4회 유찰 후 최저매각가는 531,107,000원입니다. 최저가는 감정가의 40.96% 수준입니다. 하지만 인근 유사 주택·토지의 실거래 평균과 최신 거래가격이 확인되지 않아, 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 직접 비교할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 가격 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 40.96% | 531,107,000원 | 실거래 시세 확인 필요 |
| 5회 유찰 시 | 32.77% | 424,885,600원 | 추가 유찰 가정 |
| 6회 유찰 시 | 26.21% | 339,908,480원 | 추가 유찰 가정 |
5회·6회 유찰 가격은 시나리오상 금액입니다. 실제 다음 매각가격과 기일은 법원 공고로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 531,107,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 7,711,070원 |
| 1. 가압류 · 초평농업협동조합 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 423,395,930원 |
| 합계 | — | 531,107,000원 |
집행비용은 추정치이며, 국 명의 압류에 따른 실제 조세채권·당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 소유자 잔여액은 확정 배당금이 아닙니다.
위 계산에서는 초평농업협동조합의 가압류 청구액 100,000,000원만 배당대상 채권으로 반영하고 있습니다. 그러나 사건 전체 신청채권 청구액은 507,757,694원이므로, 신청채권 전액이 충족되었다고 해석하면 안 됩니다. 시나리오상 신청인 배당액과 신청채권 청구액의 차이는 407,757,694원입니다.
또한 말소기준으로 분류된 국의 압류에 관한 실제 체납액이 배당 계산에 포함되지 않았습니다. 따라서 소유자 잔여 423,395,930원은 단순 계산 결과이며, 배당요구·조세채권·담보권 관계를 확인하기 전에는 실제 잔여금으로 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 음성군 금왕읍 내곡리 금성저수지 서측 인근에 위치합니다. 종래 임야를 개발해 주거부지로 조성한 지역이며, 주변에는 전답·자연림 등이 분포합니다.
- 교통. 일반차량의 접근은 가능하지만, 인접한 위치에 접근이 용이한 교통시설은 없는 것으로 조사되었습니다. 차량 접근성과 실제 진입로 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 건물 구성. 기호 2·3은 필로티 주차장이고, 기호 4·5는 주거용 공간과 창고·부속시설을 갖춘 건물입니다. 난방·급배수·위생·기본 전기시설 등이 설치되어 있습니다.
- 토지 용도. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거형)이며, 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역 관련 규제가 있습니다. 토지별 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 공부와 현황 차이. 목록 7은 공부상 임야이나 도로 등으로 이용되고, 목록 8·9도 공부상 임야이지만 주거나지 형태로 조성되어 있습니다. 지목과 현황 차이가 향후 이용·개발·처분에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
- 토지 참고정보. 확인된 토지정보상 면적은 719.0㎡, 공시지가는 98,900원/㎡, 지목은 대, 지형은 평지·부정형, 도로접면은 세로한면(가)입니다. 이는 일괄매각 전체 면적으로 단정할 수 없습니다.
- 환금성. 아파트처럼 동일 평형 거래로 바로 가격을 비교하기 어려운 주택·토지 복합물건입니다. 주택 상태, 토지 활용도, 접근성, 매수 수요에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있습니다.
⑤ 매각조건 — 제외 시설물과 현황 이용상태
| 매각 방식 | 일괄매각 |
|---|---|
| 목록 1·6 | 단독주택 부지로 이용 중 |
| 목록 7 | 공부상 임야 · 현황 도로 등 |
| 목록 8·9 | 공부상 임야 · 현황 평탄화된 주거나지 |
| 접도 현황 | 목록 1·6·7·8·9는 단지 내 조성된 포장도로에 접함 |
| 매각 포함 | 목록 1 지상 소나무 3주 |
| 매각 제외 | 목록 8 내 소유자 미상의 제시외 이동식 컨테이너 1개 |
특히 공부상 임야가 현황상 도로 또는 주거나지로 사용되는 점은 향후 토지 이용계획, 지목변경 가능성, 건축행위 및 처분 가능성의 검토 대상입니다. 평탄화되어 있다는 사실만으로 법적으로 바로 건축 가능한 토지라고 판단할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준·조세채권 확인. 2025.03.24 국 압류의 체납세액과 법정기일, 실제 배당순위 및 말소 여부를 확인하세요.
- 신청채권 근거 확인. 초평농업협동조합의 신청채권 507,757,694원과 등기상 가압류 100,000,000원의 관계, 임의경매 신청의 원인권리를 확인하세요.
- 임대관계·점유 조사. 임대관계 미상으로 조사된 물건입니다. 주택별 전입세대열람, 확정일자, 실제 점유 및 보증금 관계를 검증하세요.
- 토지별 이용 가능성. 공부상 임야와 현황상 도로·주거나지의 차이를 확인하고, 지목변경·건축허가·개발행위·도로 사용관계 등을 조사하세요.
- 현장 접근성. 일반차량 접근은 가능하지만 대중교통 접근성은 제한적일 수 있습니다. 진입로 폭·경사·도로 소유관계 및 실제 통행상태를 확인하세요.
- 제시외 시설물. 매각에서 제외되는 이동식 컨테이너의 소유관계와 처리 방안을 확인하고, 포함되는 소나무 3주의 현황도 대조하세요.
- 실거래 시세 검증. 인근 유사 단독주택, 주거부지 및 임야의 최근 거래와 현재 매물·수요를 비교해 입찰가격을 산정하세요. 감정가 대비 40.96%라는 수치만으로 저가 매수를 확신해서는 안 됩니다.
- 매각기일·보증금. 2026.11.02 매각기일의 진행 여부, 특별매각조건과 입찰보증금 기준을 법원 공고로 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 토지별 공부를 확인하고 현장조사를 병행하세요.
맺으며 — “감정가의 41%라도 검증 없는 저가는 없다”
이 사건은 4회 유찰을 거쳐 최저매각가가 531,107,000원까지 내려왔습니다. 감정가와 비교하면 매우 큰 폭의 가격 인하입니다. 그러나 감정가 할인율이 높은 것과 실제 시장가격보다 저렴한 것은 서로 다른 문제입니다.
등기상 후순위 권리의 소멸 가능성과 예상 인수액 0원은 긍정적인 요소입니다. 반면 임대관계 미상, 국세 압류, 신청채권액과 예상배당액의 차이, 토지의 공부·현황 차이, 제한적인 교통 접근성은 반드시 해결해야 할 검토 과제입니다.
특히 주거용 건물과 여러 유형의 토지가 결합된 물건인 만큼 일반적인 아파트 경매처럼 단순 시세비교나 유찰률만으로 입찰가를 정하기 어렵습니다. 실거래 시세와 각 필지의 활용가치를 확인하지 못한 상태에서는 추가 유찰 가격 역시 자동으로 매력적인 가격이 되지는 않습니다.
결론은 조건부 검토, 무리한 응찰 보류입니다. 먼저 권리 원본과 실제 점유, 토지별 이용 가능성을 확인하고, 그 결과를 바탕으로 보수적인 취득원가와 처분가치를 계산해야 합니다. 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 실제 가치와 처분 가능성을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
