서울남부지방법원 2025타경12057. 영등포동1가 세화리치빌 5층 502호, 전용면적 29.86㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 256,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 163,840,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 64%까지 내려왔지만, 이 사건의 승부처는 할인율이 아닙니다. 주민등록과 점유를 2020.10.19. 갖춘 임차인 유선미 씨가 말소기준인 2025.09.11. 강제경매개시결정보다 앞서 있어, 임차보증금 236,000,000원이 원칙적으로 매수인에게 승계되는 구조이기 때문입니다.

반전은 매각물건명세서의 조건입니다. 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 미배당 잔액을 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각한다고 기재되어 있습니다. 따라서 이 조건이 매각허가와 후속 말소 절차에서 그대로 이행되면 유선미 씨 보증금에 관한 실질 인수액은 0원*이고, 현재 회차의 실질취득금액도 163,840,000원으로 봅니다. 주택도시보증공사는 별도의 임차인이 아니라 해당 보증금의 승계인·신청채권자이므로, 보증금은 한 번만 계산해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 결합

현재 등기상 핵심은 을구 3번 주택임차권입니다. 유선미 씨는 2020.09.28. 임대차계약 후 2020.10.19. 주민등록과 점유를 갖췄고, 2022.10.04. 보증금 6,000,000원을 증액해 총 보증금이 236,000,000원이 됐습니다. 임차권등기는 2024.01.12. 접수됐으며, 말소기준인 2025.09.11. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 보증금을 인수하는 선순위 권리입니다.

과거 관악신용협동조합 근저당권 1,620,000,000원은 2018.10.05. 말소됐고, 신용보증기금 가압류와 국세·지방세·국민건강보험공단 압류도 등기부상 이미 해제·말소됐습니다. 현재 사건에서는 강제경매개시결정이 말소기준으로 기재되어 있으며, 그 뒤의 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

임차인 분석 (실제 임차인 1명 · 보증기관 중복 합산 금지)

② 가격 판단 — 감정가 64%를 곧바로 ‘시세 할인’으로 보면 안 된다

현재 최저매각가는 감정가 256,000,000원의 64%인 163,840,000원입니다. 그러나 세화리치빌 전용 29.86㎡와 직접 대응되는 실거래 비교가 성립하지 않아, 이 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다. 감정가 대비 할인은 확인되지만, 시장가격 대비 할인은 별개의 문제입니다.

건물은 12세대 규모의 다세대주택이고, 동일 건물 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 현재 물건도 2회 유찰 상태입니다. 실거래 표본과 최근 낙찰가격이 확인되지 않는 상황에서는 감정가보다 낮다는 이유만으로 가격 가점을 주기보다, 인근 다세대의 실제 계약 사례와 전용면적·층· 건물 상태가 유사한 물건을 별도로 대조해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 163,840,000원 가정)

현재 회차에서 주택도시보증공사의 미배당액은 75,253,760원입니다. 배당계산 규칙만 적용하면 임차보증금 236,000,000원이 매수인 인수로 남지만, 매각물건명세서의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 충족되면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 철근콘크리트구조 8층 건물 내 5층 502호로, 감정평가서상 이용상태는 다세대주택입니다. 외벽은 외장석재 붙임, 내벽은 벽지·내장타일, 창호는 샷시창호입니다.
• 입지. 지하철 5호선 신길역 남서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 신길역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비·승강기설비가 구비되어 있습니다.
• 도로·토지. 남측으로 폭 약 4미터 포장도로에 접하며, 준주거지역·지구단위계획구역에 해당합니다. 토지 공시지가는 6,193,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·철도보호지구·교육환경보호구역·대공방어협조구역과 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
• 환금성. 2017.08.22. 사용승인된 12세대 규모 다세대로, 대단지 공동주택보다 거래 표본과 매수층이 제한될 수 있습니다. 동일 면적 실거래 비교가 성립하지 않아 입찰가 산정은 보수적으로 해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약 원문 확인. 매각물건명세서에서 임차인과 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 조건이 현재도 유지되는지 확인하세요.
• 조건의 집행 방식 확인. 매각허가결정·대금납부·인도 및 임차권 말소 과정에서 포기서와 말소서류가 언제, 어떤 방식으로 제출되는지 법원 기록과 이해관계인에게 확인하세요.
• 중복 계산 금지. 실제 임차인은 유선미 씨 1명입니다. 주택도시보증공사는 보증금 승계인이므로 236,000,000원을 별도로 한 번 더 합산하지 마세요.
• 추가 점유 확인. 감정평가서상 임대내역은 미상입니다. 현장 방문과 전입세대·외국인체류·사업자등록 관련 자료를 통해 확약 밖 점유자가 없는지 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가의 64%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 영등포동1가 인근 다세대 중 전용 29.86㎡와 유사한 면적·연식·층의 실제 거래를 대조하세요.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비의 공용부분과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 부담이 있는지 관리주체와 법원 기록을 확인하세요.

맺으며 — “낮은 최저가보다 확약의 완결성이 먼저다”

이 사건은 표면적으로는 선순위 임차보증금 236,000,000원이 최저매각가보다 큰 전형적인 대항력 인수형입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 보증금 인수 위험은 그대로 남습니다. 그러나 매각물건명세서에 임차인과 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있어, 그 조건이 완전히 이행되는 경우에 한해 실질 인수액은 0원*으로 바뀝니다.

따라서 결론은 권리는 조건부 합격, 가격은 시세 검증 전 보류입니다. 현재 최저가 163,840,000원이 감정가의 64%라는 사실만으로는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 동일 면적 실거래 비교가 성립하지 않고, 12세대 다세대라는 환금성 제약도 있습니다. 입찰 여부를 가르는 첫 번째 질문은 “얼마나 싸졌는가”가 아니라, “포기와 임차권 말소가 법적으로 빈틈없이 완료되는가”입니다.

* 실질 인수 0원은 매각물건명세서에 기재된 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 유선미 씨 및 주택도시보증공사에 대해 그대로 이행되는 경우입니다. 해당 조건을 적용하지 않는 배당계산 규칙상 인수금액은 236,000,000원입니다.