권리 인수는 0원, 1회 유찰로 최근 시세 아래 — 충주 연수주공 503동 904호

청주지방법원 2025타경30688. 충주시 연수동 연수주공(5)단지아파트 503동 9층 904호, 전용 39.69㎡ 아파트입니다. 방 2개와 거실 겸 주방, 화장실, 현관, 발코니 구조로 이용 중이며, 1997년 10월 31일 사용승인된 15층 건물의 9층 물건입니다. 소유자 민경환은 2020년 5월 4일 매매를 원인으로 거래가액 55,500,000원에 취득했습니다.

등기부에서 가장 먼저 확인해야 할 부분은 2003년 국민은행 근저당입니다. 이 근저당은 2010년 2월 19일 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석에서 실질적인 말소기준은 2020년 5월 22일 설정된 국민은행 근저당권으로 보는 것이 타당합니다. 이후의 가압류 4건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2020년 근저당이 실질 말소기준

신고·조사된 임차인은 없습니다. 따라서 현재 확인되는 임차보증금 승계액은 없고, 배당 후 매수인이 떠안을 권리도 0원으로 계산됩니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 입찰 전 현황조사서와 매각물건명세서, 전입세대 확인을 통해 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 할인은 있지만 시장은 하락 추세

연수주공4차·5차 동일 면적 39.69㎡의 최근 실거래 12건입니다. 전체 12건 평균은 70,625,000원이지만, 과거의 79,000,000원 등 상대적으로 높은 거래가 포함되어 있습니다. 따라서 가격 판단은 최근 12개월 7건 평균 69,500,000원, 최신 거래 66,000,000원, 최근 추세 -3.7%를 우선 기준으로 삼았습니다.

최저가 59,200,000원은 최근 12개월 평균 69,500,000원보다 10,300,000원 낮고, 최근 평균의 85.2%입니다. 최신 거래 66,000,000원보다도 낮아 현 회차에는 가격 여유가 있습니다. 다만 최근 거래군이 이전 거래군보다 3.7% 낮아진 하락 추세이므로, 전체 평균 70,625,000원만 기준으로 할인폭을 과대평가하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 59,200,000원 가정)

채권 총액 165,744,094원 중 예상 배당액은 57,734,400원이며, 미배당액은 108,009,694원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충주시 금릉동 금릉초등학교 남측 대로 건너편 연수동에 위치합니다. 주변은 두진1·2차아파트, 연수부강아파트, 연수주공4·5단지와 주상복합 부동산 등으로 형성돼 있으며, 상가·관공서·금융기관 등 생활편의시설이 인근에 있습니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 단지 북측은 왕복 6차선 대로, 동측은 왕복 4차선, 서측은 왕복 2차선 도로와 접해 도로 상태가 양호합니다.
• 건물. 1997.10.31. 사용승인된 피씨조 슬래브지붕 15층 아파트입니다. 외벽은 시멘트모르타르 위 페인트, 내벽은 벽지도배, 창호는 샷시창이며, 개별가스보일러 난방과 위생·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 대로1류, 중로1류·2류와 접합니다. 중로3류와 상대보호구역에 저촉되고 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 544,800원/㎡입니다.
• 환금성. 연수주공4차·5차는 1,410세대 규모이고 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 거래 표본은 있으나 1997년 준공 아파트이고 최근 거래 추세가 -3.7%이므로 가격 상승을 전제로 한 접근보다는 보수적인 매도가격을 적용해야 합니다.
• 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유자 재확인. 신고 임차인은 없지만 감정요항표상 임대관계가 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 확인으로 대항력 가능 점유자가 없는지 확인해야 합니다.
• 말소기준 원문 대조. 2003년 근저당은 2010년에 말소됐으므로, 현존 최선순위인 2020.05.22. 근저당을 기준으로 등기부 원문을 다시 대조하세요.
• 배당표 오류 점검. 말소된 2003년 근저당이 예상배당에 포함돼 있습니다. 배당요구 종기 이후 제출된 채권계산서와 법원의 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
• 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균은 69,500,000원, 최신 거래는 66,000,000원, 현재 최저가는 59,200,000원입니다. 수리비와 명도비용을 반영해 입찰 상한을 정하세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군보다 3.7% 낮습니다. 전체 평균 70,625,000원만을 기준으로 가격 가점을 높이지 마세요.
• 관리비 확인. 공용부분 체납 관리비와 장기수선충당금 정산 여부를 관리사무소에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “할인은 확인되지만, 점유와 하락 추세가 마지막 변수”

이 물건의 강점은 명확합니다. 신고 임차인이 없고 매수인 인수액은 0원이며, 현재 최저가 59,200,000원은 최근 12개월 평균 69,500,000원의 85.2%입니다. 최신 거래 66,000,000원보다도 낮아 가격상 완충 구간이 있습니다.

다만 최근 시장은 이전 거래군보다 3.7% 낮아졌고, 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 남아 있습니다. 또한 예상배당에는 이미 말소된 2003년 근저당이 포함돼 있어 원본 대조가 필요합니다. 결론적으로 권리 인수는 양호하고 가격도 시세 아래지만, 점유 확인과 하락장 보정을 마친 뒤 접근할 물건입니다. 권리는 합격권, 가격은 보수적 상한 설정이 핵심입니다.