서울남부지방법원 2025타경12061. 서울 구로구 고척동 제가동 2층 다219호로, 감정평가상 산업용품 점포로 이용 중인 근린시설입니다. 소유자 미강디앤씨주식회사는 2024.07.15 매매를 원인으로 310,000,000원에 취득했고, 같은 날 설정된 중소기업은행 근저당권의 채권최고액은 780,000,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준이므로 이후 서울보증보험 가압류, 국민건강보험공단 압류, 유재철 가압류, 근로복지공단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 등기권리만 보고 “인수 0원”으로 판단하면 안 됩니다. 임차인 박희수의 전입일은 2023.08.23으로, 말소기준일 2024.08.01보다 빠릅니다. 보증금은 3,000,000원, 월세는 250,000원이며 배당요구는 2025.10.23 접수됐지만 우선변제권은 확인되지 않았습니다. 예상배당표에서도 임차인 배당은 0원으로 반영돼, 보증금 전액이 매수인에게 승계됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12061 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 고척동 103-4 제가동 제2층 제다219호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 구로구 중앙로3길 50 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 점포(산업용품) · 지하1층/지상3층 건물 중 2층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 외벽 몰탈 위 페인팅 · 내부 인테리어 · 샷시창호 |
| 소유자 | 미강디앤씨주식회사 (2024.07.15 매매 · 거래가액 310,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 317,000,000원 / 202,880,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 780,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 등기 권리는 소멸, 임차보증금은 인수
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박희수 | 전부 | 2023.08.23 | 3,000,000원 250,000원 | 2025.10.23 | 있음 | 없음 | 3,000,000원 인수 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 최저가 202,880,000원에 낙찰받는 경우 매수인의 실질취득은 최저가에 인수보증금 3,000,000원을 더한 205,880,000원입니다. 월세 250,000원의 정산 여부와 영업·점유 상태, 보증금 반환 및 명도 일정은 임차인과 직접 확인해야 합니다.
③ 가격 구조 — 64% 최저가가 곧 총취득가는 아니다
감정가는 317,000,000원이고 현재 최저가는 202,880,000원으로 감정가의 64%입니다. 그러나 대항력 임차보증금 3,000,000원이 별도로 인수되므로, 현재 회차의 권리상 실질취득은 205,880,000원입니다. 근린시설은 같은 건물 안에서도 층·호수·통로 노출도·업종 수요에 따라 환금성이 달라질 수 있으므로, 감정가 대비 하락률만으로 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 202,880,000원 | 3,000,000원 | 205,880,000원 | 843,706,174원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 162,304,000원 | 3,000,000원 | 165,304,000원 | 883,714,110원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 129,843,200원 | 3,000,000원 | 132,843,200원 | 915,720,459원 |
④ 예상배당표 (매각가 202,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,640,320원 |
| 인수 · 임차인 박희수 보증금 | 3,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 780,000,000원 | 199,239,680원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 132,074,392원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 유재철 | 86,513,712원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 근로복지공단 | 44,357,750원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금에서 집행비용 3,640,320원을 제외한 199,239,680원이 중소기업은행에 배당되고, 후순위 가압류권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 임차인 박희수의 보증금 3,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 반영됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고척중학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지·학교·근린생활시설 등이 소재하는 공업지대입니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 매각물건명세서와 감정평가상 산업용품 점포로 이용 중입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수 설비가 설치돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이며, 시장 저촉과 중로2류 도로 접합 등 토지이용계획이 확인됩니다.
- 제한사항. 가로구역별 최고높이 제한지역, 제3종 구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함 또는 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와 현황의 차이는 없습니다.
- 환금성. 2층 산업용품 점포이므로 통로 노출도, 방문객 동선, 공실률과 업종 수요가 매각성과 임대수익에 직접 영향을 줍니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 입찰가는 최저가만 보지 말고 임차보증금 3,000,000원을 더한 총부담액으로 계산하세요.
- 임차인 원본 대조. 전입세대열람, 사업자등록, 확정일자, 배당요구와 매각물건명세서를 대조해 인수범위를 재확인하세요.
- 점유·명도. 점포 전부를 임차인이 점유하고 있으므로 영업 여부, 시설물 소유관계, 보증금 반환과 인도 일정을 확인하세요.
- 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당은 공동담보로 설정됐고 일부 공동담보가 2025.02.21과 2025.02.28 소멸 처리됐으므로 최신 공동담보목록과 채권 잔액을 대조하세요.
- 관리비·부가비용. 상가 관리비 체납, 공용부분 비용, 부가가치세 적용 여부와 취득 관련 비용을 별도로 확인하세요.
- 현장 영업성. 2층 점포의 접근성, 계단·엘리베이터 동선, 주변 공실과 동종 업종 영업 상태를 현장에서 확인하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “등기는 소멸하지만 임차보증금은 남는다”
이 물건은 감정가 317,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 202,880,000원까지 내려왔습니다. 말소기준인 중소기업은행 근저당과 이후 등기 권리는 매각으로 소멸하므로 등기부 구조만 보면 단순합니다. 그러나 2023.08.23 전입한 박희수의 대항력이 말소기준보다 앞서고 우선변제권은 확인되지 않아, 보증금 3,000,000원이 낙찰자에게 승계됩니다.
따라서 현재 회차의 판단 기준은 최저가 202,880,000원이 아니라 실질취득 205,880,000원입니다. 여기에 산업용품 점포라는 용도와 2층 입지, 임차인 점유, 관리비와 실제 영업성을 함께 반영해야 합니다. 등기 권리는 정리되지만 임차보증금과 상가 환금성은 별도 검토가 필요한 물건입니다.
