서울남부지방법원 2025타경12079. 서울 강서구 화곡동 라임하우스 401호, 전용 21.38㎡ 다세대주택입니다. 이 사건은 표면만 보면 245,000,000원의 대항력 임차보증금이 감정가와 최저가를 모두 넘어서는 전형적인 인수형 사건입니다. 이용림은 확정일자 2021.12.03, 주민등록·점유개시 2021.12.27로, 말소기준권리인 2023.05.11 강서구 압류보다 앞섭니다. 배당요구도 이루어져 우선변제권까지 행사하는 구조입니다.
그러나 이 사건의 결론을 바꾸는 문구가 매각물건명세서 비고에 있습니다. 임차인 이용림과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 미배당 보증금 잔액 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각된다고 기재되어 있습니다. 따라서 기계적 배당표에서 발생하는 미배당액을 그대로 매수인 인수액으로 보면 안 됩니다. 이 조건을 반영하면 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12079 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1072-13 라임하우스 제4층 제401호 · 도로명 서울특별시 강서구 화곡로18길 9-5 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 21.38㎡ · 지상 5층 건물 내 4층 · 사용승인일 2019.11.27 |
| 소유자 | 김영인 · 2022.01.17 소유권이전 · 거래가액 245,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 110,080,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 245,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.05.11 갑구 3번 압류 · 강서구(서울특별시 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만, 인수는 조건부 해소
2019.12.18 설정된 화곡신용협동조합 근저당권은 2020.01.31 일부포기로 등기부상 이미 말소되었습니다. 따라서 살아 있는 권리 가운데 말소기준은 2023.05.11 강서구 압류입니다. 이용림의 확정일자와 주민등록·점유개시는 그보다 앞서므로 대항력 有, 배당요구까지 했으므로 우선변제권 有로 판단됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이용림 | 전부 · 주거(임차권등기) | 245,000,000원 | 2021.12.27 | 2021.12.03 | 대항력 有 우선변제 有 주택도시보증공사 승계 |
실제 임차인은 이용림 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에서 주택임차권승계인으로 기재되고 동시에 이 사건의 신청채권자이므로, 이용림의 245,000,000원 보증금을 별도의 임차보증금과 중복 합산하면 안 됩니다.
※ 포기·말소 조건을 반영하지 않은 기계적 배당 시뮬레이션상 현재 회차의 미배당 보증금은 137,261,120원입니다. 그러나 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
② 가격 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 본다
현재 최저가는 110,080,000원이고, 확약을 반영한 실질 인수액이 0원이므로 권리분석상 실질취득액도 110,080,000원입니다. 이 사건에서는 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 인수형 구조가 되지만, 매각조건이 적용되는 한 매수인 부담에 그 미배당액을 더하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 21.38㎡ | 4 | 245,000,000원 |
| 2021.08 | 21.31㎡ | 2 | 245,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 245,000,000원 |
제공된 거래 표본은 2건이며 두 거래 모두 245,000,000원입니다. 가장 최근 거래도 2022.01의 245,000,000원이고, 현재 실질취득액 110,080,000원은 이 표본의 44.9% 수준입니다. 다만 비교 가능한 거래가 2021.08과 2022.01에 집중되어 있어, 이 숫자를 2026년 현재의 충분한 시세 표본으로 과신해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 110,080,000원 가정 · 포기·말소 조건 미반영 기계적 배당)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,341,120원 |
| 1. 임차인 이용림 보증금 | 245,000,000원 | 107,738,880원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 245,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
기계적 배당만 계산하면 이용림 보증금 중 137,261,120원이 미배당됩니다. 그러나 매각물건명세서 비고의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 매수인 실질 인수는 0원입니다. 집행비용은 2,341,120원으로 추정되어 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 신월초등학교 서측 인근. 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. RC 및 벽식구조 경사지붕 지상 5층 건물의 4층 401호. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있으나 승강기 운행 정지 등 공용부분 관리 부실이 기재되어 있습니다.
- 도로. 본건 토지 남측으로 폭 약 3미터 정도의 도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·소규모주택정비 관리지역·과밀억제권역 등에 포함됩니다. 감정자료에는 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간이 2025.08.26∼2026.08.25로 기재되어 있습니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다. 토지 공시지가는 4,176,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 9세대 소규모 다세대이며 경매 통계상 평균 3.0회 유찰, 낙찰률 0.0%로 나타납니다. 거래표본도 2건에 그칩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 이 사건의 핵심은 대항력 자체가 아니라 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문에서 해당 조건을 다시 대조해야 합니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 실제 임차인은 이용림 1명이며, 주택도시보증공사는 주택임차권승계인으로 기재되어 있습니다. 245,000,000원을 두 번 더해 인수위험을 과대 계산하면 안 됩니다.
- 기계적 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 회차 기계적 미배당은 137,261,120원이지만, 확약 조건을 적용한 실질 인수는 0원입니다.
- 공용부 상태 확인. 승강기 운행 정지 등 공용부분 관리 부실이 감정평가서에 기재되어 있어 현장 상태와 정상화 비용 가능성을 확인할 필요가 있습니다.
- 거래표본의 시점. 비교 가능한 실거래는 2021.08과 2022.01의 2건입니다. 110,080,000원이 44.9% 수준이라는 숫자만으로 2026년 현재가치까지 단정하지 않는 것이 안전합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기가 존재하고 임대관계가 현장조사 당시 확인되지 않은 부분이 있으므로 실제 점유상태를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각조건을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건의 숫자만 보면 강한 인수형입니다. 보증금 245,000,000원, 현재 최저가 110,080,000원, 기계적 미배당 137,261,120원. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커져 실질취득 부담이 줄지 않는 구조가 됩니다. 하지만 이 사건은 임차인과 주택임차권승계인이 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있어 그 일반론이 그대로 적용되지 않습니다. 조건을 반영한 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 110,080,000원입니다.
가격은 거래표본 245,000,000원의 44.9% 수준이지만, 비교 거래가 2021.08과 2022.01의 2건뿐이라는 한계가 있습니다. 더구나 3회 유찰, 9세대 소규모 다세대, 승강기 운행 정지 등 공용부분 관리 부실이 겹칩니다. 따라서 이 물건은 권리의 핵심 함정은 확약으로 해소됐지만, 가격표본의 시차와 환금성·건물관리 리스크를 함께 확인해야 하는 사건으로 보는 것이 적절합니다.
