서울남부지방법원 2025타경12079. 서울 강서구 화곡동 라임하우스 4층 401호, 전용 21.38㎡의 다세대주택입니다. 소유자 김영인은 2022.01.17. 거래가 245,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 물건의 핵심은 단순히 “최저가가 감정가의 64%”라는 할인율이 아닙니다. 임차인 이용림이 말소기준 압류보다 먼저 전입·점유했고 보증금도 최저가보다 크기 때문에, 일반적인 계산대로라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 총 취득부담이 보증금 245,000,000원 부근에 고정되는 구조입니다.
그러나 이번 사건에는 그 일반 원칙을 뒤집는 특별매각조건이 있습니다. 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못한 잔액의 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 따라서 현재 회차의 장부상 미배당액 110,126,400원은 매수인에게 실질적으로 승계되지 않습니다. 다만 이 판단은 해당 포기·말소 조건이 최종 매각조건과 원문 서류에서 그대로 유지되고 이행되는 경우에 한합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12079 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1072-13 라임하우스 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 21.38㎡ · 지상 5층 중 4층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김영인 (2022.01.17. 거래가 245,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 137,600,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 245,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 사용승인일 | 2019.11.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 포기·말소 조건이 있다
등기부상 화곡신용협동조합 근저당권은 2019.12.18. 설정됐으나 2020.01.31. 일부포기를 원인으로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.05.11. 강서구 압류입니다. 이용림은 그보다 앞선 2021.12.27. 전입·점유를 갖추고, 2021.12.03. 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차인입니다.
2024.01.11.에는 보증금 245,000,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌고, 배당요구도 접수됐습니다. 주택도시보증공사는 보증금 승계 관계에 있는 신청채권자이므로 이용림과 별개의 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 이용림 1명입니다.
② 임차인 분석 — 일반 계산과 실제 매각조건을 분리해서 봐야 한다
| 임차인 | 점유 / 사용 | 보증금 | 전입·확정일자 | 권리 판정 | 승계 관계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이용림 | 전부 · 주거 주택임차권등기 | 245,000,000원 | 전입·점유 2021.12.27 확정일자 2021.12.03 배당요구 2024.01.11 | 대항력 있음 우선변제 있음 배당요구 완료 | HUG 승계 실제 임차인 1명 |
③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 비교거래가 두 건뿐이다
라임하우스는 총 9세대이며, 대상 면적 21.38㎡와 일치하는 실거래는 두 건입니다. 2021.08. 2층 21.31㎡와 2022.01. 4층 21.38㎡가 모두 245,000,000원에 거래됐습니다. 현재 최저가 137,600,000원은 이 실거래 평균의 56.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 21.38㎡ | 4 | 245,000,000원 |
| 2021.08 | 21.31㎡ | 2 | 245,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 245,000,000원 |
특별매각조건이 유효하므로 시세 비교 기준은 최저가와 같은 실질취득 137,600,000원입니다. 포기·말소 조건이 없다면 실질취득은 보증금 245,000,000원 부근으로 고정되어 실거래 평균과 같아지고, 감정가의 64%라는 할인율은 아무 의미가 없어집니다. 반대로 조건이 확정적으로 이행되면 56.2%라는 가격 차이가 실제 매수인에게 남습니다.
④ 예상배당표 (매각가 137,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,726,400원 |
| 1. 임차인 이용림 보증금 | 245,000,000원 | 134,873,600원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 245,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당 계산상 이용림의 미배당액은 110,126,400원이지만, 매각조건에 따른 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이행되면 매수인 인수는 실질 0원입니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신월초등학교 서측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. RC 및 벽식구조 경사지붕의 지상 5층 건물로, 외벽은 인조석 붙임 및 징크판넬 등으로 마감됐고 PVC창호가 설치돼 있습니다.
- 도로. 인접도로와 등고평탄한 토지이며 남측으로 폭 약 3미터 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·소규모주택정비 관리지역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 관리상태. 승강기 운행 정지 등 공용부분 관리가 부실한 상태로 확인됩니다.
- 규모. 총 9세대의 소규모 다세대주택이며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이용림과 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 최종 매각조건에 그대로 기재됐는지 확인해야 합니다.
- 인수액 이중 시나리오. 조건 이행 시 실질 인수 0원, 조건이 적용되지 않으면 현재 회차 기준 110,126,400원 인수라는 두 경우를 분리해 자금계획을 세워야 합니다.
- 승계 중복 합산 금지. 주택도시보증공사는 보증금 승계 관계이므로 이용림과 별도의 임차인 보증금으로 중복 계산하지 않습니다.
- 실거래 재확인. 비교거래는 2021.08.과 2022.01. 두 건입니다. 현재 매물·거래 수준과 내부 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 공용부분 점검. 승강기 운행 정지 원인, 수리비 분담, 공용전기·청소·소방·누수 상태와 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 도로·규제 점검. 약 3미터 도로 접면과 공항 관련 보호지구, 토지거래계약 허가구역 등 제한이 이용·매도에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임차권등기와 특별매각조건 원문을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “싼 최저가”보다 중요한 것은 포기·말소 조건이다
이 사건을 최저가 137,600,000원만 보고 판단하면 핵심을 놓칩니다. 이용림의 보증금은 245,000,000원이고 말소기준보다 먼저 대항력을 갖췄기 때문에, 보통의 경매라면 현재 회차에서 110,126,400원을 매수인이 인수합니다. 더 유찰돼도 낙찰가가 줄어드는 만큼 인수액이 늘어 실질 취득부담은 보증금 부근에서 고정됩니다.
다만 이번에는 임차인과 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 있어 실질 인수는 0원*입니다. 이 조건이 최종적으로 유지되고 정확히 이행된다면 감정가의 64%, 실거래 평균의 56.2%라는 낮은 가격이 실제 메리트로 전환됩니다. 반면 비교거래는 두 건뿐이고 승강기 정지 등 공용부분 관리 부실이 확인되므로, 권리조건은 확인 후 합격, 건물상태와 현재 시세는 별도 검증이 이 물건의 결론입니다.
