부산지방법원 2025타경101783. 부산 사상구 삼락동 353-2에 있는 숙박시설, 상호 아리엘호텔과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 철근콘크리트조 슬라브지붕 9층 숙박시설로, 1층은 홀·안내실·객실·비지니스룸, 2~8층은 객실, 9층은 보일러실·계단실 등으로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 토지는 875.4㎡의 대지이며 상업용으로 이용되고 있습니다.
권리의 기준점은 2022.04.01. 북부산농업협동조합의 채권최고액 3,600,000,000원 근저당입니다. 같은 접수번호로 남부산농업협동조합의 채권최고액 3,120,000,000원 근저당도 설정됐고, 이후 양희임 근저당과 각종 가압류·압류가 이어졌습니다. 제공된 권리판정상 이들 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101783 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 삼락동 353-2 · 부산광역시 사상구 낙동대로 1406 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 숙박시설(아리엘호텔) |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬라브지붕 9층 |
| 토지 | 대 · 875.4㎡ · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 광대소각 |
| 소유자 | 김지영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 7,355,319,900원 / 5,148,723,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 북부산농업협동조합 / 3,600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 토지 용도지역 | 준공업지역 |
| 공시지가 | 2,284,000원/㎡ |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 2-1 포함 |
① 권리 흐름 — 2022.04.01. 이후는 매각으로 소멸
과거 설정됐던 근저당·전세권·가압류와 종전 경매개시결정 가운데 상당수는 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2022.04.01. 북부산농업협동조합 근저당이며, 그 뒤 설정된 남부산농업협동조합·양희임의 근저당과 각종 가압류·압류, 현재 경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 전입은 말소기준 이후, 보증금은 확인 필요
| 이름 | 용도 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 손정희 | 주거 | 2022.11.03 | 2022.11.03 | 2025.10.17 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김영석 | - | 2022.11.04 | - | 2025.09.02 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 신고 임차인은 2명입니다. 손정희는 2022.11.03., 김영석은 2022.11.04. 전입해 모두 2022.04.01. 말소기준보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 두 사람 모두 배당요구를 했지만 보증금이 확인되지 않아 우선변제 범위는 현재 확정하기 어렵습니다. 배당 시뮬레이션은 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
③ 가격 구조 — 1회 유찰로 감정가 70%, 그러나 시세 할인으로 단정 금지
감정가는 7,355,319,900원, 현재 최저매각가는 5,148,723,000원입니다. 1회 유찰되어 감정가의 70%까지 내려온 회차입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 5,148,723,000원으로 계산됩니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가에서 30% 내려왔다는 사실만으로 시세보다 싸거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수는 없습니다. 숙박시설은 운영상태·객실 매출·시설 상태·토지가치 등을 함께 검증해야 하므로 가격 판단은 감정가 할인율과 별도로 해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 5,148,723,000원 | 5,094,835,770원 | 3,244,846,361원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 3,604,106,100원 | 3,565,665,039원 | 4,774,017,092원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 2,522,874,270원 | 2,495,245,527원 | 5,844,436,604원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 북부산농업협동조합의 3,600,000,000원이 전액 배당되는 시나리오입니다. 2회 유찰 시에는 신청채권자 예상배당도 3,565,665,039원으로 내려가 청구액 전액을 충족하지 못하고, 3회 유찰 시에는 2,495,245,527원으로 더 줄어듭니다. 반면 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 5,148,723,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 53,887,230원 |
| 2. 근저당 · 북부산농업협동조합 | 3,600,000,000원 | 3,600,000,000원 |
| 3. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 3,120,000,000원 | 1,494,835,770원 |
| 4. 근저당 · 양희임 | 850,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 김순희 | 500,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 박재수 | 100,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 아티스린넨 주식회사 | 28,645,500원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 12,088,837원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 18,516,238원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 5,053,245원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 34,719,207원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 북부산농업협동조합 | 13,476,974원 | 0원 |
| 13. 가압류 · 부산신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 14. 가압류 · 한국전력공사 | 18,182,130원 | 0원 |
| 15. 가압류 · 신용보증기금 | 19,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 시나리오의 채권 총액은 8,339,682,131원, 채권자 예상배당은 5,094,835,770원, 미배당은 3,244,846,361원입니다. 국세·지방세의 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 순위별 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 사상구 삼락동 소재 부산조리고등학교 북서측 인근이며, 숙박시설·근린생활시설·중소규모 공장이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하며, 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 아리엘호텔로 이용되며 1층은 홀·안내실·객실·비지니스룸, 2~8층은 객실, 9층은 보일러실·계단실 등으로 기재돼 있습니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비, 소방설비, 승강기설비, 유류보일러 난방설비, 수전설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 준공업지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역· 비행안전제6구역에 포함되고 교통광장에 저촉됩니다.
- 현황. 감정요항표는 공부와의 차이를 없음으로 기재하고 있으나, 매각물건명세서 비고에는 건물 1층 일부가 일반건축물대장상 주차장이나 수선 후 현황은 숙박시설이라고 기재돼 있습니다.
- 환금성. 숙박시설은 동일평형 아파트처럼 단순 실거래 비교가 어려운 용도이므로, 현재 감정가 할인율과 별개로 실제 운영가치·시설상태·토지가치 검증이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 현재 최저가는 5,148,723,000원으로 감정가 7,355,319,900원의 70%지만, 이를 곧바로 시세 할인율로 해석하지 말고 숙박시설의 실제 가치와 별도로 비교해야 합니다.
- 임차인 보증금. 손정희·김영석 모두 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 우선변제·최우선변제 여부와 최종 매각물건명세서를 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 현재 공실로 보인다는 기재와 전입자 기록이 함께 있으므로, 실제 객실·관리공간·영업점유 상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건 가운데 당해세가 있으면 선순위 차감될 수 있으므로 예상배당표 그대로 확정된다고 보지 않아야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 2-1을 포함한 일괄매각이므로 매각대상과 현황을 원본에서 대조해야 합니다.
- 유치권 판결. 목록 2 유치권 부존재 확정판결 제출 사실과 판결 대상·범위를 원문으로 확인해야 합니다.
- 1층 이용상태. 일반건축물대장상 주차장으로 기재된 일부가 수선 후 숙박시설로 사용되는 부분의 현황과 행정상 상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “싸다”는 다른 문제다
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2022.04.01. 북부산농업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 두 임차인도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 현재 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 가격입니다. 감정가 7,355,319,900원에서 한 차례 유찰돼 5,148,723,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 근거가 제시되지 않은 숙박시설이므로 70%라는 숫자만으로 싸다고 결론 낼 수 없습니다. 여기에 임차인 보증금 미상, 국세·지방세 압류, 현재 공실 여부 확인, 숙박시설이라는 용도 특성이 남아 있습니다. 반대로 목록 2의 유치권 부존재 확정판결 제출과 매수인 인수 0원은 분명한 긍정 요소입니다. 권리는 통과 가능, 가격과 현장 확인은 보수적으로. 이 사건은 그 두 판단을 분리해야 합니다.
