서울남부지방법원 2025타경12083. 양천구 신월동 연우넥스트 제103동 3층 302호, 전용 49.22㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 320,000,000원이고 두 차례 유찰돼 최저매각가는 감정가의 64%인 204,800,000원까지 내려왔습니다. 권리관계의 핵심은 근저당이나 가압류가 아니라, 2023년 등기된 김태학의 주택임차권입니다.

김태학의 임대차계약일과 확정일자는 2021.09.16, 전입·점유 개시는 2021.10.22이며 보증금은 262,000,000원입니다. 현재 말소기준으로 선언된 2025.09.12 강제경매개시결정보다 앞서 대항력을 갖춘 권리이므로, 일반 원칙만 적용하면 배당받지 못한 보증금 잔액은 낙찰자가 인수합니다. 현재 회차에서는 집행비용을 제외한 201,132,800원이 임차인에게 배당되고, 60,867,200원이 미배당됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 먼저, 경매개시결정이 말소기준

2017년 설정됐던 신목신용협동조합 근저당 2건은 2017.10.27 말소됐고, 신한은행 근저당 105,600,000원은 2019.12.31, 웰컴저축은행 근저당 72,000,000원은 2019.12.30 각각 말소됐습니다. 따라서 경매개시 당시 살아 있는 선순위 담보권은 없고, 말소기준은 2025.09.12의 강제경매개시결정입니다.

문제의 주택임차권은 그보다 앞선 2023.11.01 등기됐습니다. 임차권자는 2021.10.22 전입·점유를 시작했고 2021.09.16 확정일자를 갖췄으므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 매각조건의 포기·말소 약정이 없다면 미배당 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 2025.11.26의 주택도시보증공사 가압류는 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명

확인되는 실제 임차인은 김태학 1명입니다. 주택도시보증공사는 주택임차권승계인 및 신청채권자로 기재된 기관이므로 별도의 두 번째 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 현재 확인된 임차관계에서는 확약 밖의 별도 임차인 인수위험은 없습니다.

③ 시세 비교 — 확약 반영 시 최근 시세의 71.2%

가격 판단은 전체 기간 평균보다 최근 12개월 거래를 우선했습니다. 연우넥스트의 최근 12개월 거래는 2025.05의 275,000,000원과 2026.04의 300,000,000원으로, 평균은 287,500,000원입니다. 최근 흐름은 이전 거래군보다 5.0% 상승했습니다.

확약 조건이 이행돼 인수액이 실질 0원이 되면 실질취득액은 최저가와 같은 204,800,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 287,500,000원의 71.2%이며, 최신 거래 300,000,000원의 약 68.3%입니다. 감정가 320,000,000원보다도 115,200,000원 낮습니다.

확약을 반영하지 않은 룰상 총투입 265,667,200원으로 보더라도 최근 12개월 평균의 약 92.4%, 최신 거래의 약 88.6%입니다. 다만 이 경우 60,867,200원을 낙찰대금 외 추가 부담해야 하므로 자금계획과 수익성은 크게 달라집니다.

④ 예상배당표 (매각가 204,800,000원 가정)

* 배당계산상 임차인 미배당액은 60,867,200원이나, 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 이행되면 매수인에 대한 실질 인수는 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.8%로 산정된 값이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

확약을 배제하면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당 인수액이 늘어납니다. 따라서 204,800,000원·163,840,000원·131,072,000원처럼 최저가가 낮아져도 총부담은 보증금 262,000,000원 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 반대로 확약이 각 회차에서 동일하게 이행되면 매수인 인수는 0원이고 낙찰가가 곧 실질취득액이 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물의 제3층 제302호입니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
• 입지. 신강초등학교 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역이며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다. 남측 약 6m 도로에 접합니다.
• 건물설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 설치돼 있습니다. 외벽은 돌붙임, 창호는 샷시 마감입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공항소음대책 제3종 구역, 수평표면구역·진입표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
• 토지. 대지 885.5㎡의 가로장방형 평지이며 주거용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 2,887,000원/㎡입니다.
• 거래 표본. 연우넥스트는 34세대이며 확인된 거래는 4건입니다. 최근 동일 전용 49.22㎡ 거래는 2026.04의 300,000,000원입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 조건 원문 확인. 임차인과 주택도시보증공사의 반환청구권 포기 범위, 임차권등기 말소 주체·시점·조건을 매각물건명세서 원문과 관련 서류로 대조해야 합니다.
• 인수액 이중 시나리오. 확약 유효 시 0원, 확약 미이행 시 현재 회차 기준 60,867,200원으로 자금계획을 각각 계산해야 합니다.
• 실제 임차인 수. 김태학 1명과 주택도시보증공사 승계관계를 중복 임차인으로 합산하지 말고, 별도 점유자나 새로운 임대차 존재 여부를 현장과 원본 서류에서 확인해야 합니다.
• 명도·점유 확인. 주택임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 점유상태가 확정되지는 않으므로 현황과 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
• 가격 상한. 확약 반영 시 최근 12개월 평균 287,500,000원과 최신 거래 300,000,000원을 기준으로 수리비·세금·명도비용을 차감한 응찰 상한을 정해야 합니다.
• 규제 확인. 토지거래계약 허가구역 지정기간과 적용 대상, 공항소음 및 교육환경 관련 제한이 이용·매각에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 관리비·조세. 공용부분 관리비 체납, 당해세와 배당변동 가능성을 관리주체 및 관계 서류에서 확인해야 합니다.

맺으며 — 확약이 가격을 바꾸는 사건

이 물건을 단순히 “최저가 2.048억짜리 다세대”로 보면 권리분석을 놓친 것입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 262,000,000원이므로, 확약이 없다면 현재 회차에서 60,867,200원을 추가 인수해 총투입액이 265,667,200원이 됩니다. 낙찰가가 더 낮아져도 인수액이 늘기 때문에 총부담은 보증금 수준에 가깝게 유지됩니다.

하지만 이 사건에는 임차인과 주택임차권승계인이 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 매각조건이 있습니다. 그 조건이 유효하게 이행되면 인수는 실질 0원*, 실질취득액은 204,800,000원으로 최근 12개월 평균의 71.2%입니다. 최근 거래 흐름도 이전보다 5.0% 상승해 가격 여유는 분명합니다.

결론은 권리는 조건부 합격, 가격은 매력적입니다. 핵심은 최저가가 아니라 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제로 완결되는지입니다. 그 확인이 끝나야만 204,800,000원을 진짜 실질취득액으로 볼 수 있습니다.