서울남부지방법원 2025타경12087. 가산동 금강노블레스 102동 6층 602호로, 감정평가상 침실 2개·거실·주방·화장실·발코니·현관 등으로 구성된 오피스텔입니다. 현재 최저매각가는 176,000,000원으로 감정가 275,000,000원의 64%까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 단순히 유찰 횟수와 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다. 대항력 있는 임차권의 보증금이 262,500,000원으로 최저가보다 크기 때문입니다.

일반적인 배당 구조라면 매각대금에서 집행비용 3,264,000원을 먼저 공제하고 임차보증금에 172,736,000원이 배당됩니다. 남는 미배당 보증금은 89,764,000원이고, 대항력이 유지되면 매수인이 이를 인수할 수 있습니다. 이 경우 낙찰가 176,000,000원만 보는 것이 아니라 룰상 총부담 265,764,000원을 보아야 합니다.

다만 매각물건명세서 비고에는 임차인 오봉현의 주택임차권승계인인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못한 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재되어 있습니다. 따라서 해당 조건의 이행을 전제로 하면 오봉현 임차권에서 발생하는 실질 인수액은 0원*이고 실질취득은 최저가 176,000,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 조건부 포기

말소기준권리는 2023.08.30. 부천세무서장의 압류입니다. 등기된 주택임차권은 2024.09.09.에 접수됐지만, 임차권자 오봉현의 주민등록일자와 점유개시일자는 2020.07.31.로 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 등기의 접수 순위만 보고 후순위라고 단정할 수 없고, 임차보증금 미배당액의 매수인 인수 가능성을 먼저 계산해야 합니다.

② 임차인·점유관계

확인되는 실제 임차·점유 당사자는 오봉현과 하진석 2명입니다. 주택도시보증공사는 오봉현 임차보증금의 승계인으로, 별도의 세 번째 임차인이나 추가 보증금으로 계산하지 않습니다. 2024.12.09. 접수된 을구 1-2번은 기존 오봉현 임차권의 변경등기이며 별도의 임차인으로 보지 않습니다.

* 실질 인수 0원은 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 오봉현 명의 임차권등기 말소 조건이 이행되는 경우에 한합니다. 이 조건은 오봉현 임차권에만 적용됩니다. 하진석은 2025.05.30. 전입으로 말소기준권리 이후라 대항력은 없지만, 보증금과 점유부분이 미상이므로 점유현황과 명도절차는 별도로 확인해야 합니다.

③ 가격 해석 — 64%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다

감정가 275,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 176,000,000원입니다. 최저가만 보면 감정가의 64%이지만, 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료가 확인되지 않아 현재 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 2020.07.06. 소유권 취득 당시 거래가액 250,000,000원은 현재 시세가 아니라 과거 거래기록이므로 가격 메리트의 직접 근거로 쓰기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 176,000,000원 가정)

현재 회차 배당계산상 오봉현 보증금의 부족분은 89,764,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 포기·임차권 말소 조건이 충족되면 해당 부족분의 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 배당표의 주택도시보증공사 청구는 오봉현 보증금과 별개의 추가 임차보증금이 아니라 승계된 청구관계를 나타냅니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 침실2·거실·주방·화장실·발코니·현관 등으로 구성된 오피스텔로 이용 중입니다.
• 위치. 금천구 독산동 세일중학교 남서측 인근이며 주상복합건물, 업무시설, 오피스텔, 중소규모 아파트, 도시형생활주택, 다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장, 근거리에 지하철 1호선 독산역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상13층 건물의 6층이며 외벽은 인조석, 창호는 PVC 마감입니다.
• 설비. 도시가스 보일러 개별난방, 위생·급배수, 승강기, 화재경보·탐지, 기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 장애물제한표면구역과 대공방어협조구역에 해당합니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 반환청구권 포기 범위와 오봉현 명의 임차권등기 말소 절차를 매각물건명세서 원문에서 다시 확인해야 합니다.
• 조건 이행 증빙 확인. 잔금납부 후 임차권등기가 실제 말소되는 시점과 필요한 서류·절차를 확인해야 실질 인수 0원 전제가 완성됩니다.
• 하진석 점유 확인. 전입은 말소기준권리 이후여서 대항력은 없지만 점유부분과 보증금이 미상이므로 현황, 인도 대상, 명도절차를 별도로 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.11.10. 접수된 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 말소 범위를 등기부 및 관계서류와 대조해야 합니다.
• 가격 검증. 최저가가 감정가의 64%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 거래와 임대수익 자료를 확인해야 합니다.
• 기계식 주차 확인. 기계식 주차설비의 이용 가능 여부와 실제 운영 상태를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 주택도시보증공사의 조건부 포기 관련 문서를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “64%보다 조건문 한 줄이 더 중요하다”

이 사건의 표면적인 숫자는 감정가 275,000,000원, 최저가 176,000,000원, 두 차례 유찰입니다. 그러나 권리분석의 중심은 할인율이 아니라 보증금 262,500,000원의 대항력 있는 임차권입니다. 포기조건이 없다면 현재 회차의 룰상 인수액은 89,764,000원이고 낙찰가와 합친 부담은 265,764,000원입니다.

반대로 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 정확히 이행된다면 오봉현 임차권의 실질 인수액은 0원*으로 정리됩니다. 이때 실질취득은 176,000,000원이지만, 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 가격 메리트까지 인정할 근거는 없습니다. 또한 포기조건 밖의 하진석 점유관계와 민간임대주택등기는 별도 확인이 필요합니다. 결론은 주된 인수위험은 조건부 해소, 가격 판단은 보류입니다.