부산지방법원 2025타경101874. 부산 북구 만덕동 동원아파트 103동 901호입니다. 감정가는 184,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 128,800,000원입니다. 권리의 핵심은 근저당이 아니라 임차권입니다. 기존 근저당들은 모두 등기부상 이미 말소됐고, 현재 확인되는 핵심 선순위 권리는 2024.08.27. 등기된 곽민화의 주택임차권입니다. 임대차계약은 2022.06.13., 점유개시는 2022.08.16., 주민등록은 2023.01.03., 확정일자는 2022.06.13.이며 보증금은 210,000,000원입니다.
이 임차인은 대항력과 우선변제권이 모두 있고 배당요구도 했습니다. 따라서 확약이 없다면 현재 매각대금 128,800,000원에서 집행비용 2,603,200원을 먼저 제하고 126,196,800원이 배당되어, 보증금 중 83,803,200원이 남습니다. 대항력 임차인이므로 이 미배당액은 원칙적으로 매수인이 떠안을 금액입니다. 즉 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 인수가 늘어 실질취득은 보증금 210,000,000원 안팎으로 고정되는 전형적인 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101874 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 만덕동 925-1 동원아파트 103동 9층901호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 77.82㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 9층 |
| 소유자 | 이은아 (2021.07.04. 매매 · 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 184,000,000원 / 128,800,000원 (2회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 핵심, 확약으로 인수 제거
1993년·2000년·2006년 설정된 기존 근저당은 모두 후속 말소등기로 정리됐고, 이은아 소유권 취득 당시 설정된 국민은행 근저당 143,000,000원도 2022.08.16. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 실질적으로 봐야 할 권리는 곽민화의 210,000,000원 주택임차권입니다. 주민등록일 2023.01.03.은 2025.09.01. 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제를 받습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관은 중복 합산 금지
| 이름 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 곽민화 | 부동산전부 · 주거(임차권등기) | 210,000,000원 | 대항력 있음 | 배당요구 | — |
| 보증공사 | 곽민화 보증금 대위·승계 | 0원 | 승계권리 | 배당요구 | 보증기관 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증공사는 별도의 임차인이 아니라 곽민화 보증금의 대위·승계 신고이므로 보증금을 다시 합산하면 안 됩니다. 곽민화의 보증금 210,000,000원 하나만 권리분석 대상으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 확약을 반영하면 가격 메리트가 크다
동원아파트는 988세대, 준공일은 1992.12.23.이며 대상 면적은 전용 77.82㎡입니다. 최근 12개월 실거래 평균은 184,227,272원, 최신 거래는 2026.08. 179,000,000원입니다. 최근과 과거의 가격 추세 차이는 +0.1%로, 데이터상 뚜렷한 하락 추세는 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 77.82㎡ | 9 | 179,000,000원 |
| 2026.07 | 77.82㎡ | 8 | 200,000,000원 |
| 2026.06 | 77.82㎡ | 7 | 167,500,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 10 | 210,000,000원 |
| 2026.03 | 77.82㎡ | 7 | 203,000,000원 |
| 2025.12 | 84.96㎡ | 14 | 194,000,000원 |
| 2025.11 | 84.96㎡ | 14 | 188,000,000원 |
| 2025.11 | 84.96㎡ | 15 | 173,000,000원 |
| 2025.10 | 77.82㎡ | 11 | 160,000,000원 |
| 2025.09 | 84.96㎡ | 9 | 182,000,000원 |
| 2025.09 | 84.96㎡ | 11 | 170,000,000원 |
| 2025.08 | 77.82㎡ | 4 | 184,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 11건 | 184,227,272원 |
확약을 반영한 현재 실질취득액은 128,800,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 184,227,272원의 69.9%이고, 최신 9층 거래 179,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 이 사건은 최저가만 낮아 보이는 인수형과 달리, 확약이 유효하게 이행된다는 전제에서는 실제 취득원가도 최근 시세 아래에 놓입니다.
④ 예상배당표 (매각가 128,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,603,200원 |
| 1. 임차인 곽민화 보증금(우선변제) | 210,000,000원 | 126,196,800원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 곽민화 보증금의 미배당액은 83,803,200원입니다. 대항력만 놓고 보면 매수인 인수 대상이지만, 2026.06.16. 제출된 확약서에 따라 해당 잔존 반환청구권을 포기하므로 실질 인수는 0원*으로 판단합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 없으면 내려갈수록 인수가 늘어난다
| 회차 | 최저가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(70%) | 128,800,000원 | 83,803,200원 | 0원* |
| 3회 유찰(56%) | 103,040,000원 | 109,202,560원 | 0원* |
| 4회 유찰(44.8%) | 82,432,000원 | 129,451,776원 | 0원* |
확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 커져 매수인 인수액도 83,803,200원 → 109,202,560원 → 129,451,776원으로 증가합니다. 즉 단순히 유찰만 기다린다고 실질취득비용이 크게 내려가는 구조가 아닙니다. 이번 물건의 가격 메리트는 유찰 자체보다 확약이 잔존보증금 인수를 없애는 데서 발생합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 북구 만덕동 백산초등학교 남서측 인근. 주변은 중대형 아파트단지 중심의 주택지대로 아파트·단독·다세대주택과 도로변 상가가 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 만덕역이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 9층. 급배수·위생·승강기·공동현관문·도시가스·난방설비가 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 택지개발지구·제1종지구단위계획구역·주거용지에 포함됩니다. 공시지가는 1,558,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 988세대 단지이며 1992.12.23. 준공. 최근 거래는 이어지고 있으나 경매물건 평균 유찰 횟수가 3.3회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.16. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의의 범위와 조건을 반드시 대조합니다.
- 임차권등기 말소 이행. 확약의 핵심은 보증금 미배당액이 있어도 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 데 있습니다.
- 중복 보증금 합산 금지. 보증공사는 곽민화 보증금의 대위·승계 주체이므로 실제 임차인은 1명, 보증금은 210,000,000원 하나입니다.
- 확약 미적용 가정도 계산. 현재 회차의 룰상 인수액 83,803,200원을 별도 안전마진으로 인식해 서류 변동에 대비합니다.
- 최근 시세 대조. 최근 12개월 평균 184,227,272원과 최신 거래 179,000,000원을 기준으로 응찰 상한을 판단합니다.
- 구축 단지 상태 확인. 1992.12.23. 준공 단지이므로 내부 수리상태와 공용부 상태를 현장에서 확인합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 구조를 바꾼다”
서류의 첫인상만 보면 이 사건은 보증금 210,000,000원의 대항력 임차권이 최저가 128,800,000원을 압도하는 전형적인 인수형입니다. 현재 회차만 놓고도 미배당 83,803,200원이 남기 때문에, 확약이 없다면 최저가가 싸다는 평가는 성립하지 않습니다. 그러나 2026.06.16. 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하면서 결론이 달라집니다.
확약이 그대로 이행된다면 매수인 실질 인수는 0원*, 실질취득액은 128,800,000원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 184,227,272원의 69.9%이고 최신 거래 179,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 권리의 관건은 확약 검증, 가격의 관건은 2회 유찰 할인과 구축 단지의 실제 상태입니다. 확약 확인 전에는 인수형, 확약이 유효하면 가격 메리트가 살아나는 사건으로 보는 것이 가장 정확합니다.
