부산지방법원 2025타경101912. 부산 사상구 모라동 백양푸른숲아파트 405동 14층 1403호입니다. 현재 소유자는 정영근이며, 2024.02.21 소유권을 이전받았고 등기부 기재 거래가액은 81,000,000원입니다. 현재 경매에서 말소기준권리는 2024.07.04 설정된 주식회사제이엠캐피탈대부 근저당권 75,000,000원입니다. 그 뒤의 국민건강보험공단 압류, 강제경매개시결정, 임의경매개시결정과 부산광역시 북구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기권리보다 점유관계입니다. 홍지민의 전입일은 2023.09.04로 말소기준권리보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 단순히 “대항력 있음” 또는 “인수 0원”으로 확정할 수 없습니다. 선순위 전입에 따른 대항력 가능성은 있으나, 실제 승계될 보증금 규모는 미상인 상태로 접근해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101912 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 모라동 75 백양푸른숲아파트 405동 14층 1403호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 14층 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 정영근 (2024.02.21 소유권이전 · 거래가액 81,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 56,350,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 7,321,295원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 전입이 먼저다
현재 등기부상 핵심 기준은 2024.07.04 제이엠캐피탈대부 근저당권입니다. 이전에 설정됐던 국민은행·신한은행·새마을금고 등 과거 근저당권은 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후의 국민건강보험공단 압류, 이영택의 강제경매개시결정, 제이엠캐피탈대부의 임의경매개시결정, 부산광역시 북구 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금이 관건
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍지민 | 2023.09.04 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 조사된 사람입니다. 현재 확인되는 자료만으로는 보증금 규모를 계산할 수 없어, 매수인 실질취득금액 역시 확정할 수 없습니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액이 0원으로 표시돼 있더라도, 보증금 자체가 미상인 선순위 전입자가 존재하므로 권리분석에서는 이를 확정적인 0원으로 보지 않는 것이 타당합니다.
③ 가격 — 2회 유찰로 56,350,000원
감정가는 115,000,000원, 현재 최저매각가는 56,350,000원으로 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 39,445,000원, 4회 유찰 시 27,611,500원으로 제시돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 56,350,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,414,300원 |
| 2. 근저당 · 주식회사제이엠캐피탈대부 | 75,000,000원 | 54,935,700원 |
| 3. 경매개시결정 · 이영택 | 7,321,295원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주식회사 제이엠캐피탈대부 | 7,321,295원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션상 총 채권 89,642,590원 중 54,935,700원이 배당되고, 34,706,890원이 미배당됩니다. 이 표는 선순위 전입자의 보증금 자체가 확인되지 않은 상태이므로, 임차보증금 승계 여부를 확정하는 자료로 사용해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 모동초등학교 남측 인근에 위치하며, 백양푸른숲아파트는 총 8개동 900세대로 구성돼 있습니다. 주변은 아파트단지와 단지내 상가 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상15층 건물의 14층이며 사용승인일은 1993.07.24입니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기, 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 택지개발지구 등에 해당하며 공시지가는 1,106,000원/㎡입니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 홍지민 보증금 확인. 보증금 미상 상태가 이 사건의 핵심입니다. 매각물건명세서와 임대차 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 대항요건 확인. 전입일 2023.09.04만으로 확정적인 대항력 판단을 끝내지 말고 실제 점유와 대항요건 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득가 계산. 승계 보증금이 확인되면 낙찰가에 이를 더해 실제 취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 2회 유찰 숫자 경계. 현재 최저가가 감정가의 49%라도 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 할인 여부는 확정할 수 없습니다.
- 점유·명도. 실제 임차인이 점유하고 있다면 명도 난도 역시 소유자 점유 사건과 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사 및 법원 사건기록을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 선순위 전입이다
이 사건은 숫자만 보면 매우 강한 할인처럼 보입니다. 감정가 115,000,000원에서 두 번 유찰돼 56,350,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 2023.09.04 전입한 홍지민이 2024.07.04 말소기준권리보다 선순위이고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았다는 점입니다.
후순위 등기권리는 매각으로 정리되지만, 선순위 전입자의 대항력과 보증금 승계 가능성이 해결되지 않으면 매수인의 실질취득가는 56,350,000원으로 끝나지 않을 수 있습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “가격은 크게 내려왔지만, 인수금 확인 전에는 입찰가치를 확정할 수 없다.”입니다. 보증금 확인이 입찰 여부를 가르는 첫 번째 조건입니다.
