부산지방법원 2025타경101924. 부산 서구 서대신동3가 341-1, 도로명 구덕로333번길 47의 단독주택과 토지가 대상입니다. 현재 등기상 공유자는 김영환 7분의 5, 김정 7분의 1, 김지민 7분의 1이고, 매각물건명세서에는 지분매각 및 공유자 우선매수신고는 1회에 한함이라고 적혀 있습니다. 감정평가 참고사항에도 전체 토지 중 김정 지분 1/7이 평가대상이라고 명시돼 있습니다.

권리의 출발점은 2000년 11월 6일 국민은행의 김정 지분 가압류입니다. 청구금액은 143,895,090원이고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 김정 지분에 붙은 여러 압류·가압류와 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거 가처분과 가등기, 일부 압류는 이미 등기부상 말소됐습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 0원, 하지만 ‘지분’이 핵심

말소기준은 2000.11.06 국민은행 가압류 143,895,090원입니다. 근저당은 0건이고, 등기에는 다수의 압류·가압류가 이어졌습니다. 말소기준 뒤의 부산광역시서구, 국, 창원시마산회원구, 예산군, 국민건강보험공단 등의 압류와 근로복지공단 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.

임차인·전입 현황

장수자와 김지민 모두 전입일이 2000.11.06 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 조사자료상 대항력 없음으로 정리돼 있고, 매수인에게 보증금을 승계시키는 구조로 계산되지 않았습니다. 다만 두 사람 모두 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 관계는 별도로 확인할 필요가 있습니다. 김지민은 현재 등기상 공유자 1/7이므로 단순한 외부 임차인으로만 볼 수 없는 점도 함께 봐야 합니다.

② 가격 프레임 — 감정가 49%는 ‘시세 49%’가 아니다

현재 회차는 2회 유찰 상태로 최저매각가가 83,800,000원, 감정가 171,020,990원의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 58,660,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 41,062,000원(감정가 24%)입니다.

다만 이 숫자는 어디까지나 감정가 대비 유찰률입니다. 이 사건은 지분매각이고, 단독주택·토지라는 개별성이 큰 물건이므로 감정가가 많이 깎였다는 사실만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단해서는 안 됩니다. 현재 확인되는 판단의 중심은 가격 할인율보다 지분의 환금성, 공유관계, 우선매수 가능성입니다.

③ 예상배당표 (매각가 83,800,000원 가정)

현재 회차에서 집행비용 1,908,400원을 제외한 81,891,600원이 국민은행에 배당되고, 후순위 근로복지공단은 배당을 받지 못하는 계산입니다. 채권 총액 265,203,520원 중 예상배당은 81,891,600원, 미배당은 183,311,920원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 주택 용도입니다. 현장실사 당시 이해관계인이 부재해 내부 이용상황과 관리상태는 확인되지 않았습니다.
• 입지. 서대신성당 남서측에 위치하며, 주위는 후면 상가 및 주택지대로 근린생활시설·소규모 공동주택·단독주택 등이 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 도시철도 1호선 서대신역과 버스정류소가 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
• 토지. 전체 토지는 280.0㎡, 지목은 대, 평지·사다리형·세로한면(가)입니다. 공시지가는 1,953,000원/㎡입니다.
• 규제. 제3종일반주거지역이며 도시철도·상대보호구역에 포함됩니다. 도시철도는 지하구간으로 공법상 제한 정도가 미미한 것으로 감정평가됐습니다.
• 제시외 건물. 제시외 건물 1-1 내지 1-7이 포함된 일괄매각으로 기재돼 있습니다.
• 수목. 지상에 다수의 수목이 식재돼 있으며 거래관행상 토지에 포함해 감정평가됐습니다.
• 환금성. 단독주택·토지의 공유지분 매각으로, 전체 부동산 단독 취득과 달리 공유관계가 계속되는 점을 핵심 변수로 봐야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각 범위 확인. 지분매각이면서 제시외 건물 1-1 내지 1-7 포함 일괄매각으로 기재돼 있으므로 실제 매각 대상 지분과 제시외 건물 포함관계를 원문으로 대조해야 합니다.
• 공유자 우선매수. 공유자 우선매수신고는 1회에 한함으로 기재돼 있습니다. 최고가 신고 후 우선매수 행사 가능성을 입찰 전략에 반영해야 합니다.
• 감정가 49% 착시 경계. 83,800,000원이 감정가의 49%라는 사실과 시세보다 싸다는 판단은 별개입니다.
• 전입자 확인. 장수자·김지민의 전입일은 말소기준 이후지만 보증금·확정일자·배당요구 관계는 미상입니다.
• 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 불가능했습니다. 실제 이용상황과 관리상태를 재확인해야 합니다.
• 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 8건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
• 공유지분 출구전략. 낙찰 후 전체 부동산을 단독 사용·처분하는 구조가 아니므로 공유관계에서의 활용과 처분 가능성을 입찰 전 검토해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 경매”는 같은 말이 아니다

이 사건의 등기상 매수인 인수액은 현재 계산으로 0원입니다. 두 전입자도 말소기준보다 늦어 대항력 인수 문제는 보이지 않습니다. 하지만 그 사실만으로 쉬운 물건이라고 결론내리기 어렵습니다. 핵심은 김정 지분 1/7의 지분매각, 공유자 우선매수, 2회 유찰, 그리고 국세·지방세 압류 8건입니다.

현재 최저가 83,800,000원은 감정가의 49%지만, 이 비율은 시세 할인율이 아닙니다. 공유지분이라는 구조적 환금성 제약을 빼고 “반값”만 강조하면 판단이 왜곡됩니다. 권리인수는 낮지만, 지분·환금성·우선매수 난도는 높다. 이 사건은 바로 그 구분이 핵심입니다.