127,386,000원
서울남부지방법원 2025타경12096. 서울 금천구 독산동 제이펠리체 제2층 제203호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 소유자 김권용은 2021.01.07 공유자전원지분전부를 275,000,000원에 취득했습니다. 현재 등기상 말소기준은 2021.06.11 설정된 주식회사대일대부의 근저당권 45,000,000원이고, 같은 날 최형규 명의의 45,000,000원 근저당권도 존재합니다. 그 뒤 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건은 등기부의 후순위 권리보다 임차인 류상현을 먼저 봐야 합니다. 류상현은 2020.12.21 전입했고 2025.10.28 배당요구를 했습니다. 전입일 자체는 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 이 정보만으로 대항력 있는 임차인이라고 단정하거나 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12096 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 376-17 제이펠리체 제2층 제203호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 건물 | 철근콘트리트구조 · 지상 5층 · 제2층 제203호 · 사용승인 2020.04.09 |
| 소유자 | 김권용 · 2021.01.07 취득 · 거래가액 275,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 311,000,000원 / 127,386,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권 청구 | 275,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선행 전입은 별도 확인
말소기준권리는 2021.06.11 주식회사대일대부의 근저당권 45,000,000원입니다. 같은 접수일의 최형규 근저당권 45,000,000원과 이후의 대전광역시동구·대전광역시동구청·금천구·국·동구·부천시 압류, 대전신용보증재단·서울보증보험주식회사·주식회사 국민행복기금 가압류, 2025.09.15 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차관계 — 류상현 1명, 보증금 확인이 핵심
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 보증금 |
|---|---|---|---|---|---|
| 류상현 | 2020.12.21 | 2025.10.28 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
현황조사·문건접수·매각물건명세서에 류상현이 확인됩니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 임차인으로 잡힌 1명입니다. 다만 류상현은 등기부상 경매개시결정의 채권자이기도 하고, 자료에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 경고돼 있습니다. 이 사정만으로 임차관계를 부정할 수는 없으므로, 실제 임대차계약과 보증금 확인 전까지는 선순위 임차 위험을 열어두어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 127,386,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,583,404원 |
| 1. 근저당 · 주식회사대일대부 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 2. 근저당 · 최형규 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 3. 가압류 · 대전신용보증재단 | 14,141,049원 | 14,141,049원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 29,764,700원 | 20,661,547원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 8,766,609원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 류상현 | 275,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권 417,672,358원 중 채권자 예상배당은 124,802,596원, 미배당은 292,869,762원입니다. 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션이며, 국세·지방세 압류가 6건 있어 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 특히 류상현의 임차보증금이 확인되지 않아 실제 매수인 인수액도 별도 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 미상 임차위험은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 · 감정가 41% | 127,386,000원 | 124,802,596원 | 292,869,762원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 33% | 101,908,800원 | 99,682,077원 | 317,990,281원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 26% | 81,527,040원 | 79,659,553원 | 338,012,805원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 어느 회차도 매수인 인수액을 0원으로 두고 있습니다. 하지만 이는 보증금 미상 임차인의 실제 권리관계가 확정됐다는 뜻이 아닙니다. 류상현에게 실제 대항력 있는 보증금이 존재하고 전액 배당되지 않는 구조라면, 낙찰가가 낮아져도 그 미배당 보증금이 매수인 부담으로 남을 수 있으므로 최저가 하락만으로 실질취득비용이 낮아진다고 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 금천구 독산동 소재 서울문교초등학교 서측 인근이며, 주변은 단독주택·다세대주택 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 급배수·위생시설·난방설비·승강기를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 4미터 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 과밀억제권역·주차환경개선지구 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 류상현 임대차계약 확인. 전입일 2020.12.21, 보증금 미상, 확정일자 미상입니다. 계약서와 보증금 실제 지급관계가 최우선 확인 대상입니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일이 빠르다는 이유만으로 곧바로 대항력 있는 임차인으로 확정하지 말고 실제 점유·임대차관계를 대조해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 류상현은 임차인으로 조사된 동시에 이 사건 경매개시결정의 채권자로도 나타납니다. 자료의 ‘가장임차인 의심 또는 관계인 가능성’ 경고를 원본 문서와 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 6건의 체납내역과 당해세 여부에 따라 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단 유보. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 대비 41%라는 수치만으로 저가 매수라고 판단하지 않아야 합니다.
맺으며 — “41%까지 내려왔어도, 인수액이 미상이면 먼저 확인”
등기부만 보면 말소기준권리 이후 압류·가압류·경매개시결정이 소멸하는 구조라 정리는 비교적 명확합니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기가 아니라 2020.12.21 전입한 류상현입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태에서는 배당 시뮬레이션의 ‘인수 0원’을 그대로 확정값으로 받아들일 수 없습니다.
현재 최저가는 감정가 311,000,000원의 41%인 127,386,000원까지 내려왔지만, 실거래 자료도 없고 선행 전입자의 보증금도 미상입니다. 따라서 이 사건은 낮아진 최저가보다 임차보증금과 실제 점유관계를 먼저 확정해야 하는 물건입니다. 임차관계가 해소되는지 확인된 뒤에야 4회 유찰 가격의 의미를 판단할 수 있습니다.
