199,040,000원
서울남부지방법원 2025타경12096. 서울 금천구 독산동 제이펠리체 2층 203호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 소유자 김권용은 2021.01.07. 거래가 275,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기상 말소기준은 2021.06.11. 설정된 주식회사대일대부 근저당권이며, 같은 접수번호로 최형규의 근저당권도 채권최고액 45,000,000원으로 기재돼 있습니다. 이후 압류·가압류와 강제경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기부 뒤에 있는 점유관계입니다. 류상현은 2020.12.21. 전입했고, 이는 말소기준일인 2021.06.11.보다 앞섭니다. 다만 점유 부분, 보증금, 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 대항력 있음으로 확정할 수는 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 판단해야 합니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰 뒤 승계할 금액도 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12096 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 376-17 제이펠리체 제2층 제203호 도로명: 서울특별시 금천구 독산로68가길 12 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 중 2층 · 사용승인 2020.04.09 |
| 소유자 | 김권용 단독소유 · 2021.01.07. 거래가 275,000,000원에 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 311,000,000원 / 199,040,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 류상현 / 275,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선순위 전입은 별도
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 류상현 | 미상 | 2020.12.21 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 2025.10.28 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
류상현은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인으로 조사된 1명입니다. 또한 이 사건의 강제경매 신청채권자도 류상현으로 기재돼 있습니다. 다만 신청채권 275,000,000원이 곧 임차보증금이라고 확인된 것은 아니므로, 두 금액을 임의로 동일시해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 64%만으로 싸다고 볼 수 없다
감정가는 311,000,000원이고 현재 최저매각가는 199,040,000원으로 감정가의 64%입니다. 하지만 실질취득은 단순히 최저가로 끝나지 않을 수 있습니다.
확인된 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 특히 현재는 선순위 전입자의 보증금이 확정되지 않았기 때문에, “감정가의 64%라 싸다”는 결론을 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 199,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,586,560원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대일대부 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 3. 근저당 · 최형규 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 4. 가압류 · 대전신용보증재단 | 14,141,049원 | 14,141,049원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 29,764,700원 | 29,764,700원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 8,766,609원 | 8,766,609원 |
| 7. 경매신청채권 · 류상현 | 275,000,000원 | 52,781,082원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 417,672,358원 중 195,453,440원이 배당되고, 222,218,918원이 미배당되는 계산입니다. 이 표는 등기채권 중심의 가정이며, 보증금 미상 점유자의 임차보증금과 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다. 따라서 표상 인수액 0원을 실제 매수인 인수액으로 확정해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 전체 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 199,040,000원 | 52,781,082원 | 222,218,918원 |
| 3회 유찰 · 감정가 51% | 159,232,000원 | 13,530,394원 | 261,469,606원 |
| 4회 유찰 · 감정가 41% | 127,385,600원 | 0원 | 292,870,156원 |
⑤ 입지·건물 메모 (감정평가 요항 기준)
- 이용. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.
- 위치. 서울문교초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택과 다세대주택 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 2층 203호로, 사용승인은 2020.04.09.입니다. 급배수·위생시설, 난방설비와 승강기를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 4미터 내외의 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 과밀억제권역, 주차환경개선지구, 교육환경보호구역 등에 해당합니다.
- 토지거래허가. 2025.06.17.~2026.08.30. 및 외국인 등을 대상으로 한 2025.08.26.~2026.08.25. 토지거래계약 허가구역 기재가 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본. 류상현의 임대차계약서, 실제 보증금, 지급계좌, 계약 체결일과 임대인을 확인해야 합니다.
- 점유 범위. 점유 부분이 미상이므로 203호 실제 점유 여부와 전입세대열람 내역을 대조해야 합니다.
- 확정일자·배당. 확정일자와 배당요구의 법적 근거를 확인하고 예상 배당 후 남는 보증금이 있는지 다시 계산해야 합니다.
- 동일인 관계. 임차인과 신청채권자가 모두 류상현으로 기재된 이유와 신청채권 275,000,000원의 발생 원인을 확인해야 합니다.
- 세금. 국세·지방세 압류 6건의 체납액, 법정기일과 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 응찰가 상한은 최저가가 아니라 확인된 임차보증금 승계액까지 합산한 실질취득을 기준으로 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구서와 임대차 자료를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “64% 할인”보다 먼저 확인할 숫자는 보증금이다
등기부만 보면 말소기준 이후의 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 그러나 이 물건의 승부처는 등기권리가 아니라 2020.12.21. 전입한 류상현의 임차관계입니다. 전입은 말소기준보다 빠르고, 보증금과 확정일자는 미상입니다. 따라서 현재 최저가 199,040,000원은 총 취득비용이 아니라 시작 금액일 뿐입니다.
보증금을 모르면 인수액을 모르고, 인수액을 모르면 실질취득도 모릅니다. 감정가의 64%라는 할인율과 2회 유찰만 보고 입찰할 사건이 아닙니다. 임차관계와 신청채권의 원인, 세금 법정기일까지 확인돼 매수인 승계액이 확정된 뒤에야 가격을 판단할 수 있습니다. 가격은 낮아졌지만 권리 위험은 아직 숫자로 닫히지 않았습니다.
