* 실질취득 약 125,000,000원은 임차보증금에 대한 배당금이 같은 채권의 변제에 충당된다는 조건의 근사치입니다. 현재 배당 추정에는 임차보증금 125,000,000원 전액 인수와 동일인 신청채권자에 대한 배당 39,446,614원이 함께 표시되어 있어, 실제 인수액과 총취득부담은 배당·채권관계 확인 후 확정해야 합니다.
부산지방법원 2025타경101949. 부산 사하구 하단동 아람아파트 14층 1403호입니다. 이름에는 '아파트'가 들어가지만 집합건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가 169,000,000원에서 4회 유찰돼 최저매각가가 40,577,000원까지 내려왔습니다. 명목상 할인 폭만 보면 매력적으로 보이지만 이 물건의 본질은 선순위 대항력 임차권과 보증금 승계 문제에 있습니다.
임차인 황태준은 2019.07.02. 전입하고 점유를 시작했습니다. 현재 경매의 말소기준권리인 2025.09.15. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 2025.07.16.에는 보증금 125,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤습니다. 매각물건명세서에는 해당 임차권이 매수인에게 대항할 수 있고, 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 내용이 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101949 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 하단동 617-6 아람아파트 14층 1403호 도로명: 부산광역시 사하구 낙동대로457번길 16 |
| 물건종류 | 업무시설(오피스텔) · 집합건물 |
| 전용면적 | 46.75㎡ |
| 층수 / 규모 | 14층 건물의 14층 · 28세대 |
| 준공일 | 2014.11.28 |
| 소유자 | 주식회사풍금 (2022.07.22. 소유권이전) |
| 감정가 | 169,000,000원 |
| 최저매각가 | 40,577,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 | 황태준 |
| 청구금액 | 125,115,900원 |
| 매각기일 | 2026.11.11 |
| 말소기준권리 | 2025.09.15. 강제경매개시결정 (갑구 6번) |
| 인수권리 | 황태준 주택임차권등기 · 보증금 125,000,000원 중 미변제 잔액 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
현재 유효한 권리관계에서 말소기준은 2025.09.15. 강제경매개시결정입니다. 과거 서부산농업협동조합 근저당, 송춘훈 전세권, 윤평현 근저당은 이미 등기상 말소됐습니다. 따라서 과거 말소된 담보권을 현재 인수해야 할 권리로 취급해서는 안 됩니다.
반면 황태준의 임차권은 다릅니다. 2019.07.02. 전입·점유를 시작했고, 2025.07.16. 주택임차권등기를 완료했습니다. 이는 말소기준인 강제경매개시결정보다 앞선 권리입니다. 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 명시되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 황태준 건물 전부 · 주거 |
2019.07.02. 임차권등기 2025.07.16. |
125,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 확인 필요 보증금 잔액 인수 보증기관 승계 없음 |
| 임차인 | 황태준 |
|---|---|
| 점유 범위 | 별지기재 건물 전부 |
| 임차보증금 | 125,000,000원 |
| 임대차계약 | 2019.06.14. / 2021.03.29. / 2023.07.12. |
| 주민등록일 | 2019.07.02. |
| 점유개시일 | 2019.07.02. |
| 확정일자 | 2019.07.02. / 2024.11.25. (등기부 기재) |
| 임차권등기 | 2025.07.16. · 을구 7번 · 접수 제3706739호 |
| 배당요구 관련 일자 | 2025.07.16. |
| 대항력 | 있음 · 매수인에게 대항 가능 |
| 우선변제 | 확정일자 기재는 있으나 배당 추정은 우선변제액 0원으로 처리 · 실제 배당순위 확인 필요 |
| 보증기관 승계 | 해당 없음 |
| 매수인 인수 | 배당으로 변제되지 않는 임차보증금 잔액 |
③ 실질취득가 — 4,057만원이 아니라 약 1억 2,500만원
대항력 있는 임차인이 자신의 보증금을 모두 회수하지 못하면 미변제 잔액을 매수인에게 주장할 수 있습니다. 이 경우 입찰가가 낮아진 만큼 보증금 인수액이 증가하는 구조가 됩니다.
현재 회차의 매각대금은 40,577,000원으로 가정되어 있습니다. 예상 집행비용 1,130,386원을 공제하면 신청채권자 황태준에게 39,446,614원이 배당되는 모형입니다. 이 돈이 황태준의 임차보증금 채권을 변제하는 금액이라면 그만큼 매수인 인수잔액이 줄어듭니다.
반대로 신청채권자의 청구가 임차보증금과 별개의 채권이라면 이야기가 달라집니다. 보증금 전액 125,000,000원을 인수하면서 낙찰대금 40,577,000원을 별도로 지출하는 경우, 단순 합산 취득부담은 165,577,000원까지 발생할 수 있습니다. 따라서 이 사건에서 약 125,000,000원이라는 실질취득 추정은 배당금의 보증금 변제 충당 여부가 확인되어야 성립하는 조건부 계산입니다.
④ 시세 비교 — 과거 거래와 실질취득가를 비교해야 한다
아람의 확인된 유사 면적 실거래는 2건입니다. 거래가격은 175,000,000원과 190,000,000원으로, 평균은 182,500,000원입니다. 다만 거래 시점이 2022년과 2023년으로 오래되어 현재 시세를 그대로 대표한다고 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.04 | 43.95㎡ | 13층 | 190,000,000원 |
| 2022.07 | 46.75㎡ | 14층 | 175,000,000원 |
| 평균 | 유사 면적 | 2건 | 182,500,000원 |
최저가 40,577,000원을 과거 실거래 평균 182,500,000원과 직접 비교하면 감정가 대비 큰 폭의 가격 하락이 매력으로 보일 수 있습니다. 하지만 대항력 임차보증금을 고려하지 않은 비교는 잘못된 판단입니다.
임차보증금 배당 정산이 정상적으로 이루어져 실질취득 부담이 약 125,000,000원으로 확정된다면, 과거 실거래 평균 182,500,000원의 약 68.5% 수준입니다. 그러나 이는 2022~2023년 거래를 기준으로 한 조건부 비교입니다. 현재 거래가격을 입증하는 최신 표본이 아니므로 이 비율만으로 시세차익이나 저가매수 가능성을 확정할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 40,577,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,130,386원 |
| 1. 임차보증금 · 황태준 임차인 직접배당 항목 |
125,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 황태준 갑구 6번 경매개시결정 |
125,115,900원 | 39,446,614원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당은 매각가 40,577,000원 및 추정 집행비용 1,130,386원을 전제로 합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 임차보증금 항목의 직접배당 0원과 동일인 신청채권자의 배당 39,446,614원은 별도 행으로 집계되어 있으므로, 실제 보증금 변제 충당 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 매각대금: 40,577,000원
- 집행비용: 1,130,386원
- 신청채권자 예상배당: 39,446,614원
- 신청채권 미배당액: 85,669,286원
- 임차보증금: 125,000,000원
- 소유자 잔여금: 0원
⑥ 회차별 시나리오 — 유찰돼도 인수 위험은 남는다
현재 4회 유찰된 상태이며, 추가 유찰 시 최저매각가는 더 낮아집니다. 그러나 보증금 미변제 잔액을 매수인이 부담하는 구조라면 낙찰가 하락은 인수액 증가로 연결될 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 신청채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 40,577,000원 | 39,446,614원 | 85,669,286원 |
| 5회 유찰 가정 | 28,403,900원 | 27,492,630원 | 97,623,270원 |
| 6회 유찰 가정 | 19,882,730원 | 19,124,841원 | 105,991,059원 |
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사하구 하단동 소재 부산도시철도 1호선 하단역 남측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 업무용 건물, 중소규모 공동주택 및 오피스텔 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 하단역이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됩니다.
- 건축물. 철근콘크리트구조 14층 건물의 14층 1403호입니다. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) 용도이며, 급·배수설비, 승강기, 화재탐지·경보설비, 공동현관설비 및 도시가스 개별난방설비 등이 있습니다.
- 대지 및 도로. 사다리형에 유사한 토지로서 공동주택 및 업무시설 부지로 이용되고 있습니다. 남동측 약 10m 도로에 접합니다.
- 토지이용계획. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 해당합니다. 공시지가 자료는 4,016,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 실내 마감상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 28세대 규모의 소규모 건물이며 확인된 실거래가 2건으로 적습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.3회, 낙찰률은 0.0%로 집계되어 있어 유동성 판단에 주의가 필요합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 실재 확인. 황태준의 임대차계약서, 실제 보증금 지급내역, 계약 갱신 및 증액 내역을 확인해야 합니다. 등기부상 보증금은 125,000,000원입니다.
- 대항력 확인. 2019.07.02. 전입·점유 이력과 임차권등기의 연결관계를 주민등록·현황조사·매각물건명세서로 대조해야 합니다.
- 확정일자 및 우선변제 검토. 등기부에는 2019.07.02. 및 2024.11.25. 확정일자가 기재되어 있습니다. 각 계약의 보증금 증액분과 배당순위를 구분해 검토해야 합니다.
- 신청채권과 보증금 관계. 강제경매 신청채권자와 임차인이 모두 황태준입니다. 청구액 125,115,900원과 임차보증금 125,000,000원의 법적 관계를 확인해야 합니다.
- 배당금 충당 확인. 예상배당 39,446,614원이 보증금 반환채권의 변제에 충당되는지 확인해야 합니다. 이를 확인하지 못하면 실제 인수액도 확정할 수 없습니다.
- 인수권리 해소 여부. 임차권 포기나 보증금 반환채권의 완제, 임차권등기 말소에 관한 별도 확인이 없는 상태이므로 임의로 인수액 0원으로 계산해서는 안 됩니다.
- 실질취득가 검토. 낙찰대금만이 아니라 임차보증금 잔액과 취득부대비용을 포함하여 가격을 판단해야 합니다.
- 현재 시세 재확인. 확인된 실거래는 2022년과 2023년의 2건입니다. 현재 인근 유사 오피스텔의 실제 거래가격을 재확인해야 합니다.
- 명도 가능성. 대항력 있는 임차인이 보증금 반환을 주장할 수 있으므로 점유·인도 및 임차권등기 말소 문제를 입찰 전에 검토해야 합니다.
- 관리비 체납. 공동주택·업무시설의 공용부분 관리비 체납 여부와 부담 범위를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 집행권원 및 채권계산서를 최신 기준으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “4,057만원짜리가 아니라 보증금 인수형 경매다”
이 물건을 단순히 감정가 169,000,000원 대비 최저가 40,577,000원의 초저가 경매로 접근하면 위험합니다. 매각물건명세서에 명시된 대항력 임차보증금 125,000,000원이 이 사건의 핵심이기 때문입니다.
정상적인 보증금 배당·인수 정산 구조라면 낙찰가가 하락해도 실질취득 부담은 약 125,000,000원 수준에서 크게 줄어들지 않습니다. 반면 신청채권자의 배당이 별개 채권에 대한 지급이라면 더 큰 총취득부담이 발생할 수 있습니다. 현재는 이 두 경우를 구분하는 채권관계 확인이 선행되어야 합니다.
과거 실거래 평균 182,500,000원보다 실질취득 추정액이 낮다는 점은 검토할 만하지만, 2022~2023년 거래만으로 현재 시세상 안전마진이 확보됐다고 판단하기 어렵습니다. 소규모 오피스텔의 환금성, 4회 유찰 이력, 선순위 임차권과 배당 불확실성을 함께 고려해야 합니다.
