부산지방법원 2025타경101949. 하단역 남측 인근의 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)인 14층 1403호입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 남은 근저당이나 가압류가 아니라 주택임차권입니다. 황태준은 2019.07.02. 전입·점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 갖춘 것으로 조사됐으며, 2025.07.16. 임차보증금 125,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 매각물건명세서에도 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시돼 있습니다.
현재 최저가는 82,810,000원까지 내려왔지만 이 가격이 곧 취득원가는 아닙니다. 예상배당에서 집행비용 1,890,580원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 80,919,420원이 배당되고, 남은 44,080,580원은 매수인 부담으로 남습니다. 따라서 현 회차의 실질취득액은 82,810,000원 + 44,080,580원 = 126,890,580원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101949 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 하단동 617-6 아람아파트 14층 1403호 |
| 도로명 | 부산광역시 사하구 낙동대로457번길 16 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 46.75㎡ · 제14층 제1403호 |
| 소유자 | 주식회사풍금 |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 82,810,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 황태준 / 125,115,900원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 주택임차권
2014년 서부산농업협동조합 근저당과 2016년 송춘훈 전세권, 2018년 윤평현 근저당 및 2019년 임의경매는 모두 이미 말소된 권리입니다. 현재 경매의 기준으로 제시된 권리는 2025.09.15. 황태준의 강제경매개시결정이지만, 그보다 앞선 2019.07.02. 전입·점유를 기초로 하는 황태준의 주택임차권이 존재합니다. 이 임차권은 매각으로 소멸하지 않고 배당 부족분을 매수인이 인수합니다.
| 임차인 | 사용 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황태준 | 주거 (임차권등기) | 2019.07.02 | 2019.07.02 | 125,000,000원 | 대항력 有 우선변제 잔액 인수 |
② 시세 비교 — 기준은 8,281만원이 아니라 1.269억
동일 면적대 거래는 제공 자료상 2건입니다. 평균 거래금액은 182,500,000원, 최신 거래는 2023.04. 190,000,000원입니다. 거래 표본이 2건뿐이고 최신 거래 시점도 2023.04.이므로 현재 가격 판단에서는 표본의 한계를 함께 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.04 | 43.95㎡ | 13 | 190,000,000원 |
| 2022.07 | 46.75㎡ | 14 | 175,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 182,500,000원 |
현재 최저가만 놓으면 최근12개월 평균의 45.4%지만, 이 사건은 그 수치를 가격 메리트 판단에 그대로 쓰면 안 됩니다. 실제 부담인 126,890,580원을 기준으로 하면 최근12개월 평균 182,500,000원의 약 69.5%, 최신 거래 190,000,000원의 약 66.8%입니다. 즉 인수액을 반영해도 제공된 거래 자료 대비 가격 차이는 남지만, 표본이 2건이고 거래 시점이 오래됐다는 점은 반드시 감안해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 82,810,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,890,580원 |
| 1. 임차인 황태준 보증금 | 125,000,000원 | 80,919,420원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 황태준 | 125,115,900원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 중 80,919,420원이 배당되고 44,080,580원은 매수인 인수로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 추가 유찰 시 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 크게 안 내려간다
| 회차 | 매각가 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 82,810,000원 | 44,080,580원 | 126,890,580원 |
| 3회 유찰 시 | 57,967,000원 | 68,476,406원 | 126,443,406원 |
| 4회 유찰 시 | 40,576,900원 | 85,553,484원 | 126,130,384원 |
낙찰가가 82,810,000원에서 57,967,000원, 다시 40,576,900원으로 낮아져도 인수액은 반대로 44,080,580원에서 68,476,406원, 85,553,484원으로 늘어납니다. 결과적으로 실질취득은 126,890,580원 → 126,443,406원 → 126,130,384원으로 큰 폭으로 내려가지 않습니다. 이 사건은 유찰률보다 보증금 125,000,000원이 가격 구조를 지배합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 1호선 하단역 남측 인근. 주위는 근린생활시설·업무용건물·중소규모 공동주택·오피스텔 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류장과 하단역이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며, 14층 건물의 제14층 제1403호입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·도로 접합, 가로구역별 최고높이 제한지역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 규모. 아람은 28세대, 사용승인일은 2014.11.28.이며 제공된 동일 면적대 실거래는 2건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준으로 판단. 현 회차 입찰가격 82,810,000원이 아니라 인수액을 더한 126,890,580원을 가격 비교 기준으로 잡아야 합니다.
- 임차보증금 인수 확인. 황태준 보증금 125,000,000원 중 현 회차 미배당 예상액 44,080,580원이 매수인에게 넘어옵니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰로 최저가가 크게 낮아져도 인수액이 늘어 실질취득액은 약 1.26억 수준으로 유지됩니다.
- 관계인 구조 확인. 임차인 황태준과 강제경매 채권자 황태준이 동일하므로 임대차계약 및 채권관계를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 제공 실거래가 2건뿐이며 최신 거래는 2023.04.입니다. 현장 매물·최근 거래와의 추가 대조가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역과 배당관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 경매”가 아니라 “약 1.27억 취득”으로 봐야 한다
감정가 169,000,000원짜리 물건이 2회 유찰돼 82,810,000원까지 내려온 모습만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 황태준의 대항력 있는 임차보증금 125,000,000원이 낙찰가를 웃돌기 때문에, 현 회차에서는 미배당 보증금 44,080,580원을 매수인이 인수합니다. 실제 부담은 126,890,580원입니다.
그 기준으로 보면 제공된 동일 면적대 평균 182,500,000원보다는 낮아 가격 여지는 있습니다. 다만 거래 표본은 2건이고 최신 거래가 2023.04.이라는 한계가 있습니다. 무엇보다 이 사건은 추가 유찰을 기다린다고 실질취득액이 크게 낮아지는 구조도 아닙니다. 낙찰가보다 ‘보증금 1.25억’이 가격의 중심인 경매. 권리 인수 구조와 시세 표본의 시점을 함께 검증한 뒤 접근해야 합니다.
