대전지방법원 논산지원 2025타경472. 충청남도 논산시 시민로 181, 시네마타워 1층 103호입니다. 현재 FRANK BURGER로 이용 중인 근린시설로, 2020년 사용승인을 받은 철골철근콘크리트구조 4층 건물의 1층 구분상가입니다. 소유자는 여서연이며, 경매개시결정에 기재된 신청채권자는 세종부강신용협동조합입니다.

이 사건의 첫 번째 특징은 매우 큰 감정가 대비 가격 하락입니다. 감정가 519,000,000원에서 최저가 124,611,000원까지 내려와, 현재 가격은 감정가의 약 24.01%입니다. 하지만 동일·유사 상가의 실거래 시세가 확인되지 않아, 실제 시장가격보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 더욱이 등기부의 근저당권·압류 말소 경위와 예상배당 결과 사이에 중요한 확인사항이 남아 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준부터 재확인이 필요하다

등기 흐름에서 가장 중요한 기록은 2021.06.25 설정된 세종부강신용협동조합의 채권최고액 366,000,000원 근저당권입니다. 이 권리에는 등기상 이미 말소된 것으로 분류된 표시가 있는 반면, 2026.03.09 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로 근저당권이 이전된 기록도 존재합니다.

한편 말소기준으로 산출된 권리는 2022.05.09 논산시 압류입니다. 그런데 등기에는 2023.09.25 해당 압류를 포함한 압류등기 말소 기록도 나타납니다. 이는 압류의 현재 효력과 말소기준의 적정성을 다시 확인해야 한다는 뜻입니다. 2022년 압류를 확정적인 말소기준으로 삼거나, 2021년 근저당권이 완전히 소멸했다고 단정해서는 안 됩니다.

② 점유·임대차 — 영업 중이지만 임대 관계는 미상

현재 확인된 임차인은 없습니다. 그러나 감정평가상 시네마타워 1층 103호가 FRANK BURGER로 이용 중이며, 임대 여부는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 영업자가 소유자 본인인지, 임차인인지 또는 다른 법률관계에 따라 점유하는지 확인되지 않았습니다.

특히 낙찰 이후 상가를 직접 사용하거나 재임대할 계획이라면, 실제 영업자와의 점유관계가 명도 일정에 영향을 줄 수 있습니다. 현장조사와 매각물건명세서 확인이 중요한 물건입니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 24%, 시세의 24%는 아니다

현재 최저매각가는 124,611,000원입니다. 감정가 519,000,000원과 비교하면 매우 낮은 금액이지만, 감정평가액과 현재 거래 가능한 시장가격은 다릅니다. 이 사건은 구분상가로서 개별 호실의 영업 여건, 실제 임대수익, 공실 가능성 및 환금성에 따라 가치가 크게 달라질 수 있습니다.

추가 유찰 가격은 시나리오 금액이며 실제 차기 매각조건을 확정하는 수치는 아닙니다.

등기상 여서연의 소유권 취득과 관련하여 514,461,127원의 거래가액 기록이 있습니다. 그러나 이 금액은 과거 가등기·본등기 과정과 연결된 거래가액으로, 현재의 독립적인 상가 시세나 최근 실거래 평균을 대신하는 자료는 아닙니다. 따라서 이 금액과 최저가를 단순 비교하여 수익성을 판단하는 것도 적절하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 124,611,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰된다고 가정한 예상배당은 다음과 같습니다. 표면상 가압류채권자들에게 배당한 뒤 소유자에게 잔액이 돌아가는 구조입니다. 그러나 이 결과에는 중대한 정합성 확인사항이 있습니다.

신청채권자 행은 추정배당의 누락·불일치를 설명하기 위한 별도 표시이며, 매각대금 배분 합계에 추가하지 않았습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등 실제 우선채권에 따라 결과가 달라집니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리문제는 남는다

현재 계산에서는 5회 유찰 시에도 가압류채권 부족분이 없지만, 6회 유찰 시에는 1,471,922원의 부족액이 발생합니다. 세 시나리오 모두 신청채권자에 대한 계산상 배당액은 0원입니다.

다만 이 부족액은 추정배당에 반영된 가압류채권 기준입니다. 329,414,700원의 신청채권이 정상적으로 배당 처리되었는지와는 전혀 다른 문제입니다. 후순위 채권이 미배당된다는 사실만으로 매수인의 채무 인수를 뜻하는 것은 아니지만, 이 사건은 선행 담보권의 실제 처리부터 확인해야 하므로 제시된 인수액 0원도 최종 확정값으로 취급해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지이용 현황 기준)

• 입지. 충청남도 논산시 내동 논산고등학교 북측 인근. 학교·대형할인매장·상업용건물·근린생활시설이 혼재한 지역으로, 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 공도에 시내버스정류장이 있어 대중교통 접근성도 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 2020.03.23 사용승인된 철골철근콘크리트구조 4층 건물. 위생·급배수·공용승강기·소방·옥내소화전·화재경보설비와 옥외주차장 등이 확인됩니다.
• 상가 이용. 1층 103호가 FRANK BURGER로 이용 중입니다. 현재 영업 용도가 확인된다는 사실이 임대수익의 존재나 향후 임차수요를 보장하지는 않습니다.
• 토지·규제. 도시지역·자연녹지지역이며, 가축사육제한구역과 교육환경보호 관련 절대보호구역·상대보호구역 저촉사항이 있습니다. 업종 변경 및 사용계획은 관련 제한을 확인해야 합니다.
• 공부·건축물. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 이를 임대차·권리문제 해소의 근거로 볼 수는 없습니다.
• 환금성. 근린시설인 개별 구분상가는 동일 건물 내에서도 호실별 영업성과와 임차상황에 따라 거래 수요가 달라질 수 있습니다. 이미 4회 유찰된 상황이므로 감정가 대비 낮은 가격만으로 재매각 가능성을 낙관하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 말소기준 재판정. 2021.06.25 근저당 설정과 2022.05.09 압류, 2023.09.25 압류등기 말소 기록을 원본 등기부에 대조하세요. 2022년 압류가 실제 말소기준으로 유효한지 확인해야 합니다.
• 근저당권 이전 확인. 세종부강신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이어지는 근저당권 이전의 효력과 현재 권리자를 확인하세요.
• 배당표 재검증. 신청채권 329,414,700원에 대한 배당액이 0원인 반면 소유자 잔여금이 계산된 이유를 확인하고, 실제 채권신고·배당요구 및 우선순위를 다시 검토하세요.
• 현황조사 및 실제 점유. FRANK BURGER의 실제 영업자와 점유권원을 확인하고, 소유자 사용인지 임차 사용인지 구분하세요.
• 상가 임대차 조사. 사업자등록·점유개시일·확정일자·보증금·배당요구를 확인해 대항력 및 매수인 인수 가능성을 검토하세요.
• 최신 서류 확인. 2026.07.24 확인된 등기부 이후에도 권리변동이 있을 수 있으므로 2026.10.26 매각기일에 앞서 최신 등기부와 매각물건명세서를 다시 확인하세요.
• 가격·임대수익 확인. 감정가와 과거 취득 관련 거래가액이 아닌, 비교 가능한 상가의 최근 실거래와 실제 임대조건으로 적정 입찰가를 판단하세요.
• 관리비·명도. 체납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분, 영업시설 인수 여부, 명도 협의 및 영업 중단 가능성을 확인하세요.
• 토지이용 제한. 자연녹지지역과 교육환경보호구역 관련 제한을 확인하고 예정한 업종이 허용되는지 검토하세요.
• 최종 매각조건. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기부·배당관계 자료를 서로 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “가격은 크게 내려왔지만, 위험이 함께 사라진 것은 아니다”

논산 시네마타워 103호는 감정가 519,000,000원에서 최저가 124,611,000원까지 하락한 근린시설입니다. 4회 유찰·감정가 대비 24.01%라는 숫자는 눈길을 끕니다. 그러나 낮아진 최저가를 현재 시세보다 저렴한 가격이라고 해석할 근거는 확인되지 않았습니다.

오히려 핵심은 권리와 배당의 정합성입니다. 2021년 설정된 근저당권과 2026년 이전기록이 존재하는데, 청구금액 329,414,700원인 신청채권자에 대한 계산상 배당액이 0원이고 소유자에게 61,034,204원이 남는 것으로 나타나는 구조는 반드시 재검증해야 합니다. 여기에 상가 임대 여부 미상, 실제 점유자의 법적 지위 미확인, 반복 유찰에 따른 환금성 우려까지 겹칩니다.