대전지방법원 2025타경472. 논산시 내동 시네마타워 1층 103호 근린시설입니다. 감정평가 당시 이 호실은 FRANK BURGER로 이용 중이었고, 철골철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 중 1층에 자리합니다. 사용승인일은 2020.03.23입니다.
권리의 기준점은 2021.06.25 접수된 세종부강신용협동조합의 채권최고액 366,000,000원 근저당권입니다. 이후 접수된 여서연 명의 가등기, 압류·가압류와 경매개시결정은 접수순위상 후순위로 매각 소멸 대상입니다. 근저당권은 2026.03.09 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기됐습니다.
다만 갑구 6번은 매매예약을 원인으로 한 소유권이전청구권가등기와 이후 소유권이전이 연결된 등기로, 담보가등기인지 종류를 확인할 필요가 있다는 주의사항이 붙어 있습니다. 말소기준 근저당권보다 접수번호가 뒤이므로 후순위이지만, 등기 원문과 매각물건명세서에서 정확한 성격과 말소 범위를 최종 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경472 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 논산시 내동 452 시네마타워 제1층 제103호 도로명: 충청남도 논산시 시민로 181 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설·구분상가) · 시네마타워 1층 103호 · FRANK BURGER로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철골철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건 중 제1층 · 사용승인 2020.03.23 |
| 소유자 | 여서연 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 519,000,000원 / 363,300,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 세종부강신용협동조합 / 329,414,700원 |
| 말소기준권리 | 2021.06.25 세종부강신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 366,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸형
2021.06.25 근저당권이 말소기준입니다. 같은 날 접수된 갑구 6번 가등기는 근저당권 접수번호 18542보다 뒤인 18552로 접수됐고, 이후 국·논산시 압류와 메르세데스벤츠파이낸셜서비스코리아 가압류도 등기상 말소 처리됐습니다. 2025년 우리은행 및 충남신용보증재단 가압류와 경매개시결정 역시 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 가격·유찰 시나리오 — 70%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 감정가 519,000,000원의 70%인 363,300,000원입니다. 그러나 동일 상가의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율을 실제 시장가격 대비 할인율로 바꿔 해석할 근거가 없습니다. 따라서 “1회 유찰됐으니 싸다”는 결론은 금물입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 363,300,000원 | 357,413,800원 | 168,629,029원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 254,309,999원 | 249,949,659원 | 276,093,170원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 178,016,999원 | 174,724,761원 | 351,318,068원 | 0원 |
유찰될수록 채권 미배당액은 168,629,029원에서 276,093,170원, 351,318,068원으로 증가합니다. 하지만 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원입니다. 이 표에서 봐야 할 핵심은 채권자의 손실 확대가 아니라, 상가의 실제 임대수익과 시장가를 확인하지 않은 채 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하면 안 된다는 점입니다.
③ 예상배당표 (매각가 363,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,886,200원 |
| 1. 근저당권 · 세종부강신용협동조합 | 366,000,000원 | 357,413,800원 |
| 2. 가압류 · 메르세데스벤츠파이낸셜서비스코리아 | 99,010,587원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 우리은행 | 31,032,242원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 충남신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 526,042,829원 중 357,413,800원이 배당되고, 168,629,029원이 미배당되는 계산입니다. 근저당권은 2026.03.09 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 논산고등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 학교·대형할인매장·상업용 건물·근린생활시설이 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상 호실까지 차량 접근이 가능하고 인근 공도에 시내버스정류장이 있어 대중교통 접근성도 보통으로 평가됐습니다.
- 현재 이용. 시네마타워 1층 103호가 FRANK BURGER로 이용 중입니다. 실제 영업주와 점유자, 임대인·임차인 관계는 별도 확인 대상입니다.
- 건물·설비. 철골철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물로 외벽은 법랑판넬 등, 창호는 강화유리 샷시입니다. 위생·급배수·승강기·소방·옥내소화전·화재경보·옥외주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지 조건. 토지면적 6,643㎡, 지목 대, 평지의 부정형 상업용 토지이며 소로각지입니다. 공시지가는 464,900원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역이며 가축사육제한구역, 교육환경 절대보호구역 및 상대보호구역에 해당합니다. 준보전산지와 고등학교에 접합니다.
- 공부 대조. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 영업자·점유자 확인. FRANK BURGER의 사업자등록 명의, 실제 점유자, 영업 지속 여부와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 임대차 원본 확인. 임대 여부가 미상입니다. 계약서, 보증금, 월 임대료, 사업자등록 신청일, 점유 개시일, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 갑구 6번 가등기 확인. 말소기준 근저당권보다 후순위이지만 담보가등기인지 종류 확인이 필요합니다. 등기 원문·가등기 원인서류·매각물건명세서의 인수 여부를 대조하세요.
- 근저당권 이전 확인. 말소기준 근저당권은 2026.03.09 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 채권자 변경과 배당요구 관계를 최신 서류로 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%만 보지 말고 인근 1층 구분상가의 실제 매매가, 보증금·월세, 공실 기간과 예상 수익률을 조사해 응찰 상한을 정하세요.
- 관리비·공용부담. 상가 관리비 체납, 공용부분 유지비, 주차 이용 조건, 간판·영업시설의 소유 관계를 관리사무소와 현장에서 확인하세요.
- 영업시설 처리. 내부 시설과 집기, 간판이 부동산에 포함되는지 현 점유자의 소유인지 확인하고 인도·철거 비용을 반영하세요.
- 규제 검토. 자연녹지지역과 교육환경 보호구역에 따른 업종·시설 제한이 목표 영업용도와 충돌하지 않는지 관할 기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 현황을 직접 확인한 뒤 입찰하세요.
맺으며 — “말소형 권리와 좋은 가격은 별개다”
이 물건은 2021.06.25 세종부강신용협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 정리되는 구조이고, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 순위만 보면 핵심 위험은 크지 않습니다.
그러나 현황상 영업 중인 근린시설임에도 임대 여부가 확인되지 않고, 갑구 6번 가등기의 정확한 성격도 재확인이 필요합니다. 무엇보다 최근 실거래와 임대수익 자료가 없어 363,300,000원이 시장가격보다 낮다고 판단할 근거가 없습니다. 감정가의 70%라는 할인율보다 실제 점유·임대차와 수익가치를 먼저 확인해야 합니다. 권리는 조건부 합격, 가격과 점유는 보류. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 현장과 임대수익 검증입니다.
