한 줄 평 말소기준권리 이후 가압류는 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 매각가 91,000,000원 기준으로도 채권 일부 미배당이 발생하는 구조이며, 가격은 최근 12개월 평균 실거래 대비 약 74% 수준이라 가격 메리트가 있는 편입니다.
감정가
130,000,000원
평가금액
최저가
91,000,000원
1회 유찰 후
실질취득
91,000,000원
인수 0원
최근 평균 대비
74.0%
최근12개월 평균 기준
부산지방법원 서부지원 2025타경101956. 부산 사하구 장림동 신세대지큐빌 101동 2405호 아파트입니다. 소유자는 배강애, 천형찬 공유자이며 전용면적 기준 59.08㎡ 실거래 표본과 비교됩니다. 말소기준권리는 2023.05.24 설정된 우리은행 근저당권이며, 이후 설정된 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
핵심 판단 칩
🏷️ 가격: 최저가 91,000,000원 / 최근12개월 평균 실거래 122,916,666원 = 74.0%
🔑 권리: 인수액 0원 · 임차인 없음
⚠️ 배당: 채권 총 청구 129,302,009원 중 일부 미배당 예상
🏢 물건: 신세대지큐빌 990세대 · 2003.04.24 준공
🔑 권리: 인수액 0원 · 임차인 없음
⚠️ 배당: 채권 총 청구 129,302,009원 중 일부 미배당 예상
🏢 물건: 신세대지큐빌 990세대 · 2003.04.24 준공
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 서부지원 2025타경101956 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 장림동 16 신세대지큐빌 101동 24층2405호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 배강애, 천형찬 |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 91,000,000원 |
| 신청채권 | 54,096,702원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다
말소기준권리는 을구 7번 우리은행 근저당권(채권최고액 55,000,000원)입니다. 이후 갑구 가압류 4건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 임차권설정 등기는 등기부상 이미 말소되어 현재 매수인 인수 대상으로 보지 않습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 기준 가격 메리트
| 거래월 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|
| 2026.07 | 8 | 142,000,000원 |
| 2026.05 | 15 | 140,000,000원 |
| 2026.05 | 1 | 122,000,000원 |
| 2026.03 | 8 | 127,000,000원 |
| 2025.12 | 6 | 111,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 12건 | 122,916,666원 |
최근12개월 평균은 122,916,666원, 최신 거래는 142,000,000원입니다. 최저매각가 91,000,000원은 최근 평균 대비 74.0%로 낮아 가격상 여지가 있습니다. 단, 개별 층과 상태 차이는 반영해야 합니다.
배당 분배
감정가 vs 실거래
최저가는 최근12개월 평균보다 낮은 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 예상배당 |
|---|---|
| 집행비용 | 2,038,000원 |
| 우리은행 근저당 | 55,000,000원 |
| 경남신용보증재단 가압류 | 24,650,000원 |
| 삼천포수산업협동조합 가압류 | 9,312,000원 |
| 롯데카드 가압류 | 0원 |
| 신한카드 가압류 | 0원 |
⚠️ 배당 포인트 채권 총 청구액 129,302,009원 대비 예상 배당액은 88,962,000원이며, 40,340,009원의 미배당이 예상됩니다. 그러나 이는 후순위 채권 문제이며 매수인이 직접 인수하는 금액은 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 장림여자중학교 남측 인근, 아파트단지·단지내상가·학교 등이 형성된 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근 가능하며 인근 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 절대보호구역·상대보호구역 관련 사항이 있습니다.
- 환금성. 신세대지큐빌 990세대 규모이며 2003년 준공 단지입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 확인. 말소기준 이후 권리는 소멸하지만 등기부 원본 확인은 필요합니다.
- 점유 확인. 임대관계는 현황조사 기준 미상으로 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 최근12개월 평균 122,916,666원과 최신 거래 142,000,000원을 기준으로 입찰가를 검토해야 합니다.
- 배당 구조. 미배당 후순위 채권이 발생하므로 배당표 구조를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 안전, 가격은 검증 필요”
이 물건은 매수인 인수 위험이 없는 권리 정리형 아파트입니다. 현재 최저가는 최근12개월 평균 실거래보다 낮아 가격 측면의 장점이 있습니다. 다만 후순위 채권 미배당 구조와 실제 점유 상태 확인은 필요합니다. 최종 판단은 등기부와 매각물건명세서 원본 확인 후 결정해야 합니다.
