부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경101967 · 부산서부지원 · 아파트
철근콘크리트구조 48.3708㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

170,000,000원 1억 7,000만 감정가 187,000,000원

감정가의 90% 2026-07-15 낙찰

최저매각가 130,900,000원 최저가 대비 +29%

낙찰일

07-15 낙찰 완료

부산서부지원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,309만원

최저가의 10% · 13,090,000원

실거래 대비

▲ 2.9% 시세 이상

같은 평형 직전 3건 평균 1.65억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차권등기 대항력 인수 위험이 핵심. 최저가는 낮지만 보증금 부족분 인수 가능성을 반영해야 합니다.

가격 최저가 130,900,000원 = 최근 12개월 평균 165,166,666원의 79.3%
자금 입찰보증금 약 13,090,000원 · 예상 인수액 41,732,600원
리스크 임차권등기 이서연 보증금 170,000,000원 중 미배당분 매수인 인수 가능

한 줄 평 최저매각가는 최근 12개월 실거래 평균보다 낮아 보입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 임차권등기 보증금 1.7억원의 인수 위험입니다. 배당 부족분 41,732,600원은 매수인이 부담할 수 있어 단순히 1.309억원 낙찰로 끝나는 구조가 아닙니다.

감정가 / 최저가

187,000,000원 / 130,900,000원

1회 유찰

실질취득 위험

172,632,600원

낙찰가+인수 가능액

최근12개월 시세

165,166,666원

3건 평균

인수 예상

41,732,600원

임차보증금 부족분

부산지방법원 2025타경101967. 부산 사상구 모라동 대상로웰아파트 1206호는 전용 48.37㎡ 규모의 아파트입니다. 감정가는 1억8700만원이며 현재 최저매각가는 1억3090만원입니다. 표면 가격만 보면 최근 거래 대비 할인폭이 있으나, 등기부상 2024년 설정된 주택임차권등기가 존재합니다.

임차인 이서연은 보증금 170,000,000원, 전입일자 2022.08.04, 확정일자 2022.07.01로 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차권자입니다. 현재 배당으로 전액 변제가 되지 않을 경우 부족분은 매수인에게 승계될 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2025타경101967
소재지	부산광역시 사상구 모라동 986-3 대상로웰아파트 12층1206호
물건종류 / 면적	아파트 · 48.3708㎡
소유자	디엔에스개발주식회사
감정가 / 최저가	187,000,000원 / 130,900,000원
신청채권 / 청구액	이서연 · 170,000,000원
매각기일	2026.07.15

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

⛔ 인수 위험 을구 1번 주택임차권등기는 매수인에게 대항 가능한 권리입니다. 보증금 170,000,000원 중 배당 부족분 41,732,600원은 낙찰자가 부담할 수 있습니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
이서연	170,000,000원	有	有	가능

임차권등기 내용상 임대차계약일자 2022.07.01, 주민등록일자 2022.08.04, 점유개시일자 2022.08.04, 확정일자 2022.07.01입니다. 배당요구를 통해 일부 배당을 받지만 부족분이 남는 구조입니다.

③ 시세 비교 — 가격은 좋아 보여도 실질취득 기준 확인

동일 평형 최근 거래는 12건이며 전체 평균은 171,458,333원, 최근 12개월 평균은 165,166,666원입니다.

거래월	면적	층	거래가
2026.07	48.35㎡	12	160,000,000원
2026.04	48.37㎡	8	167,000,000원
2026.03	48.35㎡	6	168,500,000원
평균	-	12건	171,458,333원

최저가는 최근 12개월 평균 대비 79.3% 수준으로 낮습니다. 다만 임차보증금 부족분 인수를 반영한 실질취득 비용은 약 172,632,600원으로 최근 시세와 비슷하거나 높은 수준이 됩니다.

배당분배 (최저가 1.309억)

실질취득 vs 실거래

낙찰가만 보면 저렴하지만 인수금 반영 시 가격 판단이 달라집니다.

④ 입찰 체크리스트

임차권등기 확인. 보증금 부족분 41,732,600원 인수 가능성을 반드시 반영해야 합니다.
가장임차인 여부 검토. 등기부상 권리자와 동일인 관련 의심 기록이 있어 원본 서류 확인이 필요합니다.
실질취득 기준 입찰. 최저가만 보고 접근하면 예상보다 높은 취득원가가 될 수 있습니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 입찰 전 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가는 싸지만 끝 가격은 다르다”

이 물건은 최저매각가 자체는 최근 거래 대비 낮은 편입니다. 하지만 대항력 있는 임차권등기가 존재하고 보증금 1.7억원 중 부족분이 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 따라서 투자 판단은 1.309억원이 아니라 실질취득 비용을 기준으로 해야 합니다. 가격 메리트보다 임차권 위험 관리가 우선인 물건입니다.

부동산강제경매

최저가는 싸지만, 임차권 인수가 승부처 — 부산 대상로웰아파트 1206호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 가격은 좋아 보여도 실질취득 기준 확인

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “낙찰가는 싸지만 끝 가격은 다르다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

로그인이 필요한 정보입니다

매각결과

변경 이력

로그인이 필요한 정보입니다

로그인이 필요한 정보입니다

현장 사진 (12장)

이 매물에 문제가 있나요?

매물 신고

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-10	유찰	1억 8,700만원
2	2026-07-15	대기	1억 3,090만원