부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 임차인 인수 위험 없이 권리상 매수인 부담은 0원입니다. 다만 58세대 소형 아파트로 거래 표본이 많지 않고 최근 거래 추세는 하락(-10.8%)입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균 대비 할인 구간으로 가격 매력은 있으나 환금성 확인이 필요한 물건입니다.

감정가 / 최저가

232,000,000원 / 162,400,000원

1회 유찰

최근 12개월 평균

215,000,000원

최근 거래 2건

최저가 ÷ 최근시세

75.5%

할인 구간

매수인 인수

0원

임차인 인수 없음

부산지방법원 2025타경101972. 부산 사하구 괴정동 초원빌아파트 1동 1301호입니다. 전용 84.9165㎡ 규모의 공동주택으로, 소유자는 문쌍용입니다. 권리관계는 과거 여러 가압류와 근저당이 존재했지만 현재 경매 기준에서는 매각으로 소멸되는 구조입니다. 매수인이 직접 부담하는 인수권리는 없습니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2025타경101972
소재지	부산광역시 사하구 괴정동 197-1 초원빌아파트 1동 13층1301호
물건종류 / 면적	아파트 · 전용 84.9165㎡
소유자	문쌍용
감정가 / 최저가	232,000,000원 / 162,400,000원
신청채권 / 청구	한국자산관리공사 / 166,865,610원
매각기일	2026.07.15

① 권리 흐름 — 인수 위험 없음

말소기준권리 이후의 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 임차인 조사상 인수 대상 임차권은 없습니다. 따라서 낙찰자는 낙찰대금 외 별도 권리 승계 부담이 없습니다.

② 시세 비교 — 할인은 있지만 거래 규모 확인 필요

초원빌 최근 거래는 2023년부터 2025년까지 총 4건 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 215,000,000원, 최신 거래는 2025년 3월 200,000,000원입니다.

거래월	면적	층	거래가
2025.03	84.92㎡	15	200,000,000원
2024.08	84.92㎡	6	230,000,000원
2023.07	84.92㎡	2	230,000,000원
2023.04	84.92㎡	10	252,000,000원
평균	—	4건	228,000,000원

최저가 162,400,000원은 최근 12개월 평균 215,000,000원 대비 75.5% 수준입니다. 다만 최근 거래 추세는 과거 평균 대비 -10.8%로 하락 흐름입니다. 소형 단지 특성상 매수층과 재매각 기간을 함께 고려해야 합니다.

⚠️ 환금성 체크 초원빌은 총 58세대 규모입니다. 가격은 할인 구간이지만 대단지 대비 거래량이 제한적일 수 있어 실제 매도 가능성을 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 162,400,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	3,073,600원
가압류 · 장수연	115,284,798원	115,284,798원
가압류 · 애플자산관리대부	39,053,598원	39,053,598원
잔여 · 소유자 교부	-	4,988,004원

매각대금 배분

감정가 vs 실거래 시세

최저가는 최근 시세 대비 할인 구간이나 최근 거래 하락 추세를 함께 확인해야 합니다.

✅ 권리 관점 임차인 인수 부담이 없고 후순위 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 낙찰 후 추가 권리 부담은 없습니다.

⛔ 주의 관점 가격만 보고 판단하기보다 58세대 소형 단지의 거래 지속성과 최근 하락 추세를 반영해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 괴정초등학교 북동측 약 450m 위치, 공동주택·단독주택·근린생활시설 혼재 지역입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 시내버스 정류장과 부산도시철도1호선 대티역 이용이 가능합니다.
환경. 제2종일반주거지역이며 공동주택으로 이용 중입니다.
규모. 58세대 소규모 단지로 거래량과 재매각 기간 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

권리 확인. 인수권리 없음 구조지만 입찰 전 등기부 원본 확인이 필요합니다.
가격 판단. 최근 12개월 평균 2.15억 대비 최저가 1.624억 수준을 기준으로 접근합니다.
환금성. 소형 단지 특성상 동일 단지 거래량을 확인하세요.
관리비 확인. 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요.

맺으며 — “권리는 정리, 가격은 환금성까지”

부산 초원빌 1301호는 매수인 인수 부담이 없는 깔끔한 권리 구조입니다. 1회 유찰로 최저가는 최근 시세 대비 낮아졌지만, 최근 거래 흐름은 하락세이고 단지 규모도 작습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리가 아니라 할인 가격이 실제 매수 수요와 연결되는지입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-10	유찰	2억 3,200만원
2	2026-07-15	대기	1억 6,240만원

부동산임의경매

권리는 정리되지만, 소형 단지 환금성을 봐야 한다 — 부산 초원빌 1301호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 위험 없음

② 시세 비교 — 할인은 있지만 거래 규모 확인 필요

③ 예상배당표 (매각가 162,400,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 정리, 가격은 환금성까지”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt + 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (9장)

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