서울남부지방법원 2025타경12107. 서울 강서구 염창동 루미온 102동 302호, 공부상 오피스텔입니다. 소유자 허진무는 2023년 4월 20일 매매를 원인으로 2023년 5월 19일 거래가액 363,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 민간임대주택 등록등기가 함께 기재됐습니다.

현재 살아 있는 담보권이나 압류보다 앞선 권리는 황옥현의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2023년 4월 20일, 확정일자는 2023년 4월 25일, 전입 및 점유개시일은 2023년 5월 19일입니다. 임차보증금은 358,000,000원이며, 2024년 9월 12일 임차권등기가 마쳐졌습니다. 말소기준인 2025년 9월 15일 강제경매개시결정보다 빠르므로 원칙상 대항력이 있고, 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수하는 순서입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 빠르다

2022년 설정됐던 동서울신용협동조합 근저당권은 2022년 7월 19일 이미 말소됐습니다. 이후 별도의 존속 담보권이나 압류가 없는 상태에서 주택도시보증공사가 2025년 9월 15일 강제경매를 신청했으므로, 이 강제경매개시결정이 말소기준으로 제시됐습니다. 황옥현의 전입·점유와 임차권등기는 그보다 앞서 원칙상 매수인 인수 대상입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, HUG는 승계인

실제 임차인은 황옥현 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 두 번째 임차인이 아니라 매각물건명세서에 표시된 주택임차권승계인이자 신청채권자입니다. 따라서 황옥현의 보증금 358,000,000원과 주택도시보증공사의 청구액 358,000,000원을 서로 다른 보증금처럼 합산하면 안 됩니다.

③ 가격 구조 — 최저가보다 ‘실질 인수’가 먼저다

현재 최저매각가는 감정가 361,000,000원의 64%인 231,040,000원입니다. 그러나 이 사건을 단순히 “2회 유찰돼 싸다”고 보면 안 됩니다. 대항력 임차권의 포기·말소 조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 늘어 매수인의 총 부담이 보증금 358,000,000원 수준에 묶이는 전형적인 대항력 인수형이기 때문입니다.

반대로 매각물건명세서의 포기·말소 조건이 이행되면 해당 임차인의 미배당 보증금 인수는 실질적으로 0원이 되고, 현재 회차의 실질취득은 231,040,000원이 됩니다. 다만 비교할 최신 실거래 자료가 없어 이 금액이 주변 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주어서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 231,040,000원 가정)

현재 회차 기준 임차보증금의 룰상 미배당액은 130,994,560원입니다. 다만 임차인과 주택임차권승계인의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이행되면 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다. 주택도시보증공사의 청구는 승계된 동일 보증금 관계이므로 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 오피스텔로 이용 중이며, 지하1층 지상10층 건물의 제3층 제302호입니다.
• 입지. 지하철9호선 염창역 북동측 인근이며, 주변은 아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철9호선 염창역이 있습니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·승강기와 기계식 주차장 설비가 설치돼 있습니다.
• 도로·토지. 평탄한 사다리형 토지로 서측 약 10미터 내외 포장도로에 접하며, 준공업지역입니다.
• 내부 상태. 소유자와 이해관계인의 부재 및 폐문으로 내부를 확인하지 못해 외형과 건축물현황도를 기준으로 감정됐습니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 조건 원문 확인. 임차인과 주택도시보증공사의 반환청구권 포기 범위, 임차권등기 말소 시점과 절차를 매각물건명세서에서 직접 확인해야 합니다.
• 조건 불이행 시나리오. 조건이 인정되지 않으면 현재 회차 룰상 인수액 130,994,560원이 되살아날 수 있으므로 응찰가 산정에 별도 반영해야 합니다.
• 중복 계산 금지. 실제 임차인은 황옥현 1명이며, 주택도시보증공사는 주택임차권승계인입니다. 358,000,000원을 두 번 합산하지 마세요.
• 민간임대주택 등기. 2023.05.19. 민간임대주택 등록등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 최신 등기부로 확인하세요.
• 시세 조사. 최신 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 64%만으로 저가 여부를 판단할 수 없습니다. 같은 건물과 인근 오피스텔의 실제 매매·임대가를 조사해야 합니다.
• 내부·주차 확인. 내부 미확인 물건이며 기계식 주차장이 설치돼 있으므로 내부 상태, 주차 규격과 유지관리 상태를 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 입찰 전에 다시 대조하세요.

맺으며 — “인수형이지만, 조건이 승부를 바꾼다”

등기 순서만 보면 이 물건은 명확한 대항력 인수형입니다. 보증금 358,000,000원의 임차권이 말소기준보다 앞서고, 현재 회차에서 배당받지 못하는 130,994,560원은 원칙상 매수인이 떠안습니다. 낙찰가가 더 내려가도 미배당 인수액이 커지므로 최저가만 보고 싸다고 평가할 수 없습니다.

하지만 매각물건명세서에 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시돼 있습니다. 이 조건이 정확히 이행된다면 해당 임차권의 실질 인수는 0원*이고, 현재 회차 실질취득은 231,040,000원입니다. 권리 위험의 핵심은 금액 자체보다 포기·말소 조건의 문언과 이행 절차입니다. 조건 확인은 합격 전제, 가격 평가는 최신 시세 확인 전까지 보류가 맞습니다.

* 룰상 미배당 인수액은 130,994,560원이지만, 해당 임차인 및 주택임차권승계인의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 이행되는 경우 실질 인수액을 0원으로 평가했습니다.