대전지방법원 2025타경483. 충청남도 논산시 연무읍 안심리에 위치한 창고 및 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 조립식 경량철골조 샌드위치 판넬지붕의 단층 창고이며, 사용승인일은 2001년 5월 28일입니다. 토지 정보에는 창고용지, 면적 660㎡가 확인됩니다. 현황상 창고는 공실이고 이동식 화장실은 매각 대상에서 제외됩니다.

숫자로 보면 시선을 끄는 물건입니다. 감정가 196,306,000원이 2회 유찰을 거쳐 96,189,000원으로 내려왔습니다. 하지만 일반적인 주거용 아파트처럼 주변 실거래 평균만으로 가격을 빠르게 판단할 수 있는 유형이 아닙니다. 창고의 실제 활용 가능성, 토지의 용도지역, 현장 상태와 향후 매각 가능성이 가격 판단에서 큰 비중을 차지합니다.

권리 측면에서는 2021년 설정된 나주시산림조합의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이전의 근저당권과 압류는 이미 말소되었고, 현재 진행 중인 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 등기상 인수액 0원과 실제 현장 인도에 아무 문제가 없다는 판단은 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 근저당권

권리의 중심은 2021년 11월 22일 설정된 을구 4번 나주시산림조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,020,000,000원이며 채무자는 김용섭입니다. 이 근저당권에는 공동담보목록 제2021-564호가 기재되어 있습니다. 설정일이 현재 소유자 배승민의 소유권이전일보다 앞섭니다.

이전에 설정되었던 논산농업협동조합의 195,000,000원 근저당권과 대전충남우유농업협동조합의 720,000,000원 근저당권은 이미 말소되었습니다. 익산세무서장이 처분청인 압류 역시 2021년 11월 1일 말소된 이력입니다. 따라서 이들 과거 권리를 현재 남아 있는 인수채무처럼 중복 계산해서는 안 됩니다.

② 점유·임차 및 현황 — 공실과 권리 확인은 별개

현재 확인된 임차인은 없습니다. 매각물건명세서에는 목록5 창고가 공실 상태라고 기재되어 있습니다. 다만 감정평가 현장 방문 시 이해관계인을 만나지 못하여 임대 여부 등은 미상으로 기록되어 있습니다.

따라서 이 물건을 임차인 인수 위험이 확정적으로 전혀 없는 물건이라고 단정하기보다는, 현재 확인된 임차인 없음·현황상 창고 공실·임대관계 추가 확인 필요로 정리하는 것이 정확합니다. 전입·사업자등록, 임대차계약, 실제 점유자 및 사용자의 존재 여부는 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.

③ 가격 비교 — 감정가 절반이 곧 저가 매수는 아니다

현재 최저매각가는 96,189,000원으로 감정가 196,306,000원 대비 약 49%입니다. 그러나 동일한 이용가치를 가진 창고·토지의 최근 거래가격이 확인되지 않아 이 금액이 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.

현재 회차 이후에도 유찰이 계속된다는 가정에서는 최저가가 추가로 낮아질 수 있습니다. 다만 유찰 후 금액은 시나리오일 뿐, 향후 매각가격이나 실제 진행 여부를 보장하지 않습니다. 토지의 용도 제한과 창고의 활용 가능성, 접근성, 상태, 거래 수요 등을 검토하지 않은 채 감정가 대비 할인율만으로 매수를 결정하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (현재 최저가 96,189,000원 매각 가정)

집행비용은 매각대금의 약 2.2%를 적용한 추정치입니다. 나주시산림조합 채권액 1,020,000,000원을 기준으로 계산한 예상배당이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영하지 않았습니다. 근저당권에는 공동담보목록이 존재하므로 실제 피담보채무와 최종 배당은 법원의 배당 절차 및 공동담보 관계에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 배당 시나리오

회차별 시뮬레이션에서 공통되는 점은 채권이 전액 변제되지 않는다는 것입니다. 현재 회차는 물론 3회·4회 유찰 가정에서도 채권 미배당이 발생하며 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.

다만 미배당 규모 자체보다 입찰자에게 중요한 것은 낙찰 후 실제 취득비용과 부동산의 활용 가치입니다. 확인된 권리 인수는 0원이지만, 취득세, 등기비용, 정비비용, 시설 철거 또는 원상회복 비용 등은 실질적인 투자금에 추가될 수 있습니다.

⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)

• 입지. 충청남도 논산시 연무읍 안심리 소재 논산시민행복채움센터 북측 인근입니다. 주변에는 단독주택, 임야, 농경지, 소규모 공장 등이 혼재하며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 폭 약 4m의 아스콘 포장도로에 접하여 차량 접근이 가능하고, 인근 공도에 시내버스정류장이 있어 대중교통 접근성도 보통 수준입니다. 다만 실제 창고 활용 목적에 맞는 차량 진출입 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 건물. 조립식 경량철골조 샌드위치 판넬지붕의 단층 창고입니다. 사용승인일은 2001.05.28이며, 내·외벽은 샌드위치 판넬입니다. 감정평가상 별도 설비는 없는 것으로 기록되어 있습니다.
• 토지. 토지 정보상 면적은 660㎡이고, 지목은 창고용지입니다. 지형은 평지·사다리형이며, 도로접면은 세로한면(가)입니다. 개별공시지가는 56,200원/㎡입니다.
• 용도지역·규제. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구에 해당하고, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 포함됩니다. 건축물 증축, 재건축 또는 다른 용도로의 전환은 관련 규제와 인허가를 검토해야 합니다.
• 공부 및 위반 여부. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 이동식 화장실은 별도로 매각 제외되어 있습니다.
• 환금성. 창고와 토지는 아파트와 달리 사용 목적이 맞는 매수자를 찾아야 하는 비주거용 부동산입니다. 용도·시설 상태·접근성에 따른 수요 차이를 고려해야 하며, 현재 확인된 거래자료만으로 원활한 재매각을 장담하기 어렵습니다.

⑦ 반복된 경매 이력 — 종전 사건은 모두 취하

이 부동산에는 현재 진행 중인 사건 이전에도 경매개시결정 이력이 있습니다.

2022년과 2023년에는 나주시산림조합의 임의경매개시결정이 있었고, 2024년에는 이용휘를 채권자로 하는 강제경매개시결정도 있었습니다. 이들 종전 사건의 개시결정 등기는 모두 취하에 따라 말소되었습니다.

따라서 과거 사건을 현재 살아 있는 경매 권리로 합산해서는 안 됩니다. 다만 경매 절차가 반복되었다는 이력 자체는 확인할 필요가 있습니다. 종전 경매가 취하된 구체적인 사유나 채무관계 변화는 현재 등기 기록만으로 단정할 수 없습니다.

⑧ 입찰 전 체크리스트

• 매각 목록·일괄매각 범위. 토지와 건물의 각 목록, 경계 및 부속시설 포함 여부를 확인하세요. 특히 목록5 이동식 화장실은 매각 제외입니다.
• 점유와 임대차. 목록5 창고는 현황상 공실이나 임대 여부는 미상으로 기록되어 있습니다. 실제 점유자·사용자·임차권 관계를 현장에서 재확인하세요.
• 근저당과 공동담보. 나주시산림조합의 근저당권은 채권최고액 1,020,000,000원으로 공동담보목록 제2021-564호가 기재되어 있습니다. 공동담보 관계와 배당 구조를 원본 서류로 대조하세요.
• 시장가격 검증. 감정가 대비 약 49%라는 숫자만으로 입찰가를 정하지 마세요. 비교 가능한 창고·토지 거래사례와 실제 이용가치를 따져야 합니다.
• 건물 상태. 2001년 사용승인된 샌드위치 판넬 구조의 창고입니다. 지붕·벽체·누수·기초·노후화와 수선 필요 여부를 확인하세요.
• 토지 규제·이용 가능성. 자연녹지지역·자연취락지구·가축사육제한구역의 제한을 확인하고, 계획한 용도의 적법한 사용 및 인허가 가능성을 검토하세요.
• 차량 접근과 시설 활용. 폭 약 4m의 도로에 접하지만 실제 사용할 차량의 규모에 맞는 진출입 및 상하차 공간이 확보되는지 현장에서 확인해야 합니다.
• 추가 비용. 취득세·등기비용·정비비·미납 공과금·시설 처리비용 등이 실제 총투자금에 영향을 줄 수 있습니다.
• 경매 이력 및 당일 진행 상황. 종전 사건들의 취하 이력을 확인하고, 2026.10.26 매각기일의 변경·취하·정지 여부를 입찰 전에 확인하세요.
• 원본 서류 검토. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 관련 공부를 반드시 직접 대조하세요.

맺으며 — “49% 할인보다 중요한 것은 사용 가치”

이 사건의 첫인상은 분명합니다. 196,306,000원 감정가가 96,189,000원으로 낮아진 창고·토지입니다. 2회 유찰로 감정가의 약 49% 수준까지 내려왔고, 현재 확인된 등기상 매수인 인수액도 0원입니다.

하지만 이것만으로 매력적인 투자라고 결론 내리기는 어렵습니다. 창고·토지의 최근 시세가 확인되지 않으며, 현황상 공실이라는 기록과 별개로 임대관계는 추가 확인이 필요합니다. 자연녹지지역과 자연취락지구의 용도 제한, 샌드위치 판넬 창고의 상태, 차량 진출입, 매각 제외 시설, 향후 재매각 가능성 등 실제 가치에 영향을 주는 사항이 남아 있습니다.

근저당권 채권액이 크고 미배당도 상당하지만, 그 미배당액을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 이 물건의 핵심 위험은 확인된 등기상 채무 인수보다 현장 상태와 시장가격을 충분히 검증하지 않은 채 할인율에만 의존하는 판단에 있습니다.

결론은 ‘권리 구조는 비교적 명료, 가격 매력은 미확인, 현황·환금성 검토 후 접근’입니다. 감정가의 절반이라는 숫자가 아니라, 실제로 무엇을 취득하고 어떻게 사용할 수 있으며 얼마에 다시 매각할 수 있는지가 입찰 여부를 결정해야 합니다.