대전지방법원 2025타경483. 논산시 연무읍 안심리 1119-54에 있는 토지와 단층 창고를 함께 매각하는 사건입니다. 토지는 660㎡, 지목은 창고용지이고, 건물은 2001년 5월 28일 사용승인된 조립식 경량철골조 샌드위치 판넬지붕 단층 창고입니다. 감정가 196,306,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가는 137,414,000원으로 내려왔습니다.
권리 흐름은 겉보기보다 주의해서 읽어야 합니다. 2013년 논산농업협동조합 근저당권은 2016년 4월 7일 말소됐고, 2016년 대전충남우유농업협동조합 근저당권도 2021년 11월 22일 말소됐습니다. 따라서 현재 등기에서 가장 먼저 남아 있는 담보권은 같은 날 설정된 나주시산림조합 채권최고액 1,020,000,000원 근저당권입니다. 이 권리와 그 뒤의 현 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조여서, 확인된 등기상 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경483 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 논산시 연무읍 안심리 1119-54 · 동안로849번길 38 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 현황 창고 및 창고용지 · 일괄매각 |
| 토지 | 660㎡ · 창고용지 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 조립식 경량철골조 샌드위치 판넬지붕 단층 창고 · 사용승인 2001.05.28 |
| 소유자 | 배승민 (2022.02.03 소유권이전 · 2021.12.10 대물변제) |
| 감정가 / 최저가 | 196,306,000원 / 137,414,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 나주시산림조합 / 1,020,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 현황 | 창고 공실 · 이동식 화장실 매각제외 |
① 권리 흐름 — 과거 근저당 말소 여부가 핵심
등기상 현재 매수인이 승계할 담보권은 확인되지 않습니다. 다만 2013년 논산농업협동조합 근저당권은 2016.04.07 말소, 2016년 대전충남우유농업협동조합 근저당권은 2021.11.22 말소된 이력이 분명합니다. 현재 유효한 담보권 중 가장 앞선 권리는 2021.11.22 설정된 나주시산림조합 근저당권이며, 현 경매의 신청채권자도 나주시산림조합입니다.
확인된 임차인은 없습니다. 창고는 현황상 공실로 조사됐습니다. 다만 현장 방문 당시 이해관계인을 만나지 못해 임대 여부는 미상으로 기재되어 있으므로, 점유관계와 사업자등록을 포함한 실제 사용관계는 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다. 현재 자료만으로 미확인 점유자의 대항력을 단정할 수는 없습니다.
② 가격 판단 — 30% 하락이 곧 시세차익은 아니다
최저매각가 137,414,000원은 감정가 196,306,000원보다 58,892,000원 낮고, 감정가의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서 최저가로 낙찰된다고 가정한 실질취득액도 137,414,000원입니다.
그러나 이 사건에는 창고·토지의 실거래 비교값이 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 근거는 없습니다. 자연녹지지역의 단층 창고는 아파트처럼 표준화된 거래시장이 아니며, 도로 조건·건축물 상태·사업 용도·토지 규제에 따라 매수층과 가격 편차가 커질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 137,414,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,723,796원 |
| 1. 근저당 · 논산농업협동조합 | 195,000,000원 | 134,690,204원 |
| 2. 근저당 · 대전충남우유농업협동조합 | 720,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 나주시산림조합 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 1,935,000,000원, 예상 채권자 배당액 134,690,204원, 미배당액 1,800,309,796원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으며, 말소된 근저당권의 실제 배당 제외 여부에 따라 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 논산시민행복채움센터 북측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·임야·농경지·소규모공장이 혼재합니다.
- 교통. 폭 약 4미터의 아스콘 포장도로에 접해 차량 접근이 가능하고, 인근 공도에 시내버스정류장이 있어 대중교통 접근성은 보통입니다.
- 토지. 660㎡ 창고용지로 평지·사다리형이며, 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 ㎡당 56,200원입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구이며, 모든 축종이 제한되는 가축사육제한구역입니다. 일부 토지에는 준보전산지가 포함됩니다.
- 건물. 조립식 경량철골조 샌드위치 판넬지붕 단층 창고이며, 별도 설비는 없습니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 아파트가 아닌 창고·토지로 매수층이 제한적입니다. 자연녹지지역의 용도 제한과 건물 상태, 진입도로 조건에 따라 재매각 기간이 길어질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2013년 논산농업협동조합 근저당권과 2016년 대전충남우유농업협동조합 근저당권의 말소사항을 최신 등기부 원본에서 다시 대조하세요.
- 배당순위 확인. 예상배당표에 말소된 근저당권이 포함되어 있으므로 매각물건명세서·채권계산서와 실제 배당순위를 반드시 비교하세요.
- 점유 확인. 현황은 공실이나 임대 여부는 미상입니다. 창고 출입 상태, 내부 물품, 열쇠 인도 가능 여부와 실제 사용자를 현장에서 확인하세요.
- 매각제외 물건. 이동식 화장실은 매각제외입니다. 위치·소유관계·반출 계획과 토지 사용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 활용 가능성. 자연녹지지역·자연취락지구·가축사육제한구역 및 준보전산지 조건에서 계획한 창고·사업 용도가 가능한지 관할 기관에 확인하세요.
- 가격 검증. 비교 실거래가 없으므로 인근 창고용지와 소규모 공장 거래, 임대료, 수선비 및 예상 매각기간을 별도로 조사해 응찰가 상한을 정하세요.
- 현장 상태. 샌드위치 판넬 외벽·지붕의 누수와 부식, 전기·급배수 등 별도 설비가 없다는 점을 반영해 수선비를 산정하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 토지이용계획확인서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 출발점일 뿐이다
이 물건의 장점은 명확합니다. 현재 등기 흐름상 매수인이 인수할 금액은 0원이고, 창고도 현황상 공실입니다. 감정가 196,306,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가도 137,414,000원까지 내려왔습니다.
하지만 최저가 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다. 비교 가능한 실거래가가 없고, 물건은 자연녹지지역의 단층 창고와 토지입니다. 매수층이 제한되는 용도에 임대 여부 미상, 이동식 화장실 매각제외, 말소된 근저당권이 포함된 예상배당 순서까지 확인할 사항이 남아 있습니다. 등기상 인수는 낮지만, 가격·활용·환금성 검증 난도는 낮지 않은 현장형 물건입니다. 권리만 보고 들어가기보다 말소사항과 배당순위를 원본에서 맞추고, 창고 상태와 사업 활용 가능성을 확인한 뒤 가격을 결정해야 합니다.