대전지방법원 2024타경116941. 아산시 탕정면 갈산리 818에 있는 공장과 토지의 일괄매각 사건입니다. 토지는 공장용지 8,369㎡이고, 건물은 일반철골구조 판넬지붕 2층으로 1층 공장·2층 사무소로 이용 중입니다. 등기상 말소기준권리는 2024.05.17. 설정된 중소기업은행 근저당권 1,920,000,000원입니다. 이후의 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 임차인의 전입일은 2023.11.28.로 말소기준권리보다 앞섭니다.
따라서 이 사건은 등기부상의 후순위 권리가 얼마나 많이 지워지는지보다, 선순위 임차인의 보증금이 배당되지 않고 매수인에게 남는 구조를 먼저 봐야 합니다. 임차보증금은 300,000,000원이고 확정일자가 없어 우선변제권은 없습니다. 현재 회차 예상배당에서도 임차인 배당은 0원으로 계산돼 보증금 전액이 인수액으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경116941 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 탕정면 갈산리 818 · 충청남도 아산시 탕정면 갈산샛들1로 42 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장(1층 공장, 2층 사무소) · 일괄매각 |
| 토지 | 공장용지 8,369㎡ · 일반공업지역 · 평지 · 사다리형 · 중로 한면 |
| 건물 | 일반철골구조 판넬지붕 2층 · 위생·급배수·화재탐지·경보설비 |
| 소유자 | 주식회사원카라반 |
| 감정가 / 최저가 | 8,657,935,000원 / 6,060,555,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 8,640,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인 보증금 300,000,000원 인수
말소기준권리 이후 설정된 중소기업은행의 두 번째 근저당권 6,720,000,000원, 정경희 근저당권 200,000,000원, 가압류 4건, 국세·아산시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인은 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 인정되는 구조이며, 배당으로 회수되는 금액이 없어 낙찰자가 보증금 300,000,000원을 별도로 부담합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 비에프알브이,이대성 | 미상 | 2023.11.28 | 300,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 승계 없음 |
② 가격 구조 — 최저가가 아닌 실질취득액으로 판단
현재 회차 최저매각가는 감정가의 70%인 6,060,555,000원입니다. 그러나 선순위 임차인의 보증금 300,000,000원이 어느 유찰 시나리오에서도 그대로 인수되므로, 실제 자금부담은 매각가보다 항상 300,000,000원 높습니다. 현재 실질취득액은 감정가의 약 73.5% 수준입니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 6,060,555,000원 | 300,000,000원 | 6,360,555,000원 | 3,574,154,611원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 4,242,388,499원 | 300,000,000원 | 4,542,388,499원 | 5,374,139,447원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 2,969,671,949원 | 300,000,000원 | 3,269,671,949원 | 6,634,128,831원 |
③ 예상배당표 (매각가 6,060,555,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 63,005,550원 |
| 인수. 임차인 주식회사 비에프알브이,이대성 | 300,000,000원 | 0원 매수인 인수 300,000,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 1,920,000,000원 | 1,920,000,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 6,720,000,000원 | 4,077,549,450원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 충남신용보증재단 | 20,250,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 200,454,061원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 윤현범 | 11,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 정경희 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 신고채권 9,571,704,061원 중 5,997,549,450원이 배당되고, 3,574,154,611원이 미배당됩니다. 중소기업은행의 두 번째 근저당권부터 미배당이 발생하며, 후순위 가압류·근저당권과 소유자 잔여는 0원입니다. 국세·아산시 압류액과 당해세 등 실제 우선채권에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 미래초등학교 남측 인근이며, 탕정일반산업단지 내 공업용 건부지와 공업나지로 형성된 공장지대입니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 공장용지 8,369㎡, 평지의 사다리형 토지이며 중로에 한 면이 접합니다. 공시지가는 478,800원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반공업지역·탕정일반산업단지·지구단위계획구역·가축사육 전부제한구역·중점경관관리구역에 포함되고, 중로2류에 접합니다.
- 건물. 일반철골구조 판넬지붕 2층 건물로 1층은 공장, 2층은 사무소로 이용 중이며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 대규모 공장용 토지와 산업시설은 용도·자금 규모에 맞는 매수층이 필요하므로 주거용 물건보다 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 재계산. 현재 회차 기준 6,060,555,000원이 아니라 임차인 인수액을 더한 6,360,555,000원을 자금계획의 출발점으로 잡아야 합니다.
- 임차범위 확인. 현황조사상 점유부분이 미상입니다. 공장·사무소 중 실제 점유 공간, 계약 상대방과 보증금 반환 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 대항력 유지요건 확인. 매각기일까지 임차인의 점유와 전입 상태가 계속 유지되는지 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물이 함께 매각됩니다. 현장 내 기계·설비·집기·부속물의 매각 포함 여부와 소유관계를 별도로 대조해야 합니다.
- 세금·공과금 확인. 국세와 아산시 압류가 있으므로 당해세, 체납 공과금과 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 수치만으로 저가 매수라고 단정하지 말고, 인근 공장용지와 유사 규모 공장 거래사례·임대수익·시설 상태를 함께 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 임대차 관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 + 300,000,000원”이 진짜 가격
이 사건에서 등기부상의 후순위 권리는 대부분 매각으로 소멸합니다. 그러나 권리분석의 결론이 깨끗한 물건은 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 실제 임차인 1명이 있고, 우선변제권 없이 보증금 300,000,000원을 낙찰자가 인수하는 구조이기 때문입니다. 현재 회차의 숫자는 최저가 6,060,555,000원이 아니라 실질취득 6,360,555,000원입니다.
공장과 토지의 일괄매각, 8,369㎡ 규모, 산업단지 내 일반공업지역이라는 특성까지 고려하면 가격 판단과 환금성 검토도 보수적이어야 합니다. 후순위 권리는 소멸하지만 선순위 임차보증금은 남는다. 이 사건의 입찰 성패는 임차인의 실제 점유·대항력 유지 여부를 확인하고, 300,000,000원의 인수액을 빠짐없이 응찰가에 반영하는 데 달려 있습니다.
