최근 시세의 75.2%, 그러나 임차인 인수액은 아직 확정할 수 없다 — 계룡더샵 115동 403호

대전지방법원 2025타경485. 계룡두마초등학교 남측 인근 ‘계룡더샵아파트’ 115동 4층 403호, 전용 84.82㎡ 아파트입니다. 감정가는 300,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 210,000,000원입니다. 동일 면적 최근 실거래 평균과 최신 거래보다 낮아 표면 가격은 매력적으로 보입니다. 그러나 현황조사·문건접수· 매각물건명세서에 이름을 올린 한남숙의 보증금과 전입일이 확인되지 않았습니다. 배당요구는 2025.10.27에 했지만, 배당요구 사실만으로 대항력이나 우선변제권이 확정되는 것은 아닙니다.

등기부에서도 주의할 부분이 있습니다. 2009.08.24 하나은행 근저당은 2010.05.07 해지로 말소됐고, 우리은행·삼성생명보험·교보생명보험 근저당 역시 각각 후속 말소등기가 존재합니다. 따라서 현재 등기상 최초로 남아 있는 담보권은 2022.06.17 청양신용협동조합 근저당 319,200,000원으로 보는 것이 타당합니다. 이 근저당은 2025.12.24 주식회사하나엔피엘대부로 이전됐고, 같은 날 웰컴저축은행주식회사와 김보경의 질권이 설정됐습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 근저당은 말소, 현재 기준은 2022년 근저당

2025.09.29 청양신용협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐고, 이후 2025.12.24 해당 근저당권이 주식회사하나엔피엘대부로 이전됐습니다. 같은 날 근저당권부채권에 웰컴저축은행주식회사 319,200,000원의 근질권과 김보경 67,500,000원의 질권이 설정됐습니다. 이 권리들은 말소기준 근저당에서 파생된 권리이므로 매각으로 함께 정리될 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력·승계액 미상

한남숙은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 배당요구일은 2025.10.27이지만 전입신고일, 확정일자, 보증금이 확인되지 않아 대항력과 우선변제권의 선후를 판정할 수 없습니다. 따라서 현재 단계에서 “매수인 인수 0원”이라고 확정해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 가격 여유는 있으나 최신 거래를 우선해야 한다

계룡더샵아파트 동일 면적 84.82㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 279,333,333원, 최신 거래는 2026.06의 245,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 75.2%로 평균보다 낮고, 최신 거래금액보다도 낮습니다.

실거래 범위는 245,000,000원~303,000,000원입니다. 특히 최신 거래 245,000,000원은 최근 12건의 최저 거래금액과 같습니다. 따라서 과거의 높은 거래가가 포함된 평균 279,333,333원만 기준으로 가격 여유를 과대평가하면 안 됩니다. 다만 현재 최저가 210,000,000원은 최신 거래와 최근 실거래 최저금액보다도 낮아, 임차인 승계액이 없다는 사실이 확인될 경우 가격 경쟁력이 생길 수 있습니다.

④ 배당 시뮬레이션 (매각가 210,000,000원 가정)

시뮬레이션상 총 채권액은 882,000,000원, 채권자 배당액은 206,260,000원, 미배당액은 675,740,000원입니다. 표상 매수인 인수액은 0원이지만, 한남숙의 보증금과 대항력이 확인되지 않은 상태이므로 임차보증금 인수까지 0원으로 확정할 수 없습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 실질취득가 하락은 다를 수 있다

회차가 내려가면 낙찰대금은 210,000,000원, 147,000,000원, 102,900,000원으로 낮아집니다. 그러나 한남숙이 대항력 있는 임차인이고 보증금이 낙찰대금보다 크다면, 낙찰가가 내려갈수록 배당받지 못한 보증금 승계액이 커질 수 있습니다. 따라서 유찰 횟수가 늘었다는 사실만으로 실제 취득비용이 같은 비율로 낮아진다고 판단해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 전용 84.82㎡ 아파트로, 13층 건물의 4층에 위치합니다. 사용승인일은 2008.04.24입니다.
• 입지. 계룡두마초등학교 남측 인근이며, 주변에 아파트단지·각급학교·근린생활시설· 단독주택·임야 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 공도에 시내버스정류장이 있어 차량 및 대중교통 접근성은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 설비. 위생·급배수·개별난방·급탕·도시가스·공용엘리베이터·공동현관출입통제· 옥내소화전·지하주차장 설비가 있습니다.
• 도로. 아파트 주변으로 아스콘 포장된 중로와 소로 등에 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 532,600원/㎡입니다. 철도보호지구·상대보호구역·역사문화환경보존지역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 현장 확인. 현장 방문 당시 폐문부재로 내부 확인이 이뤄지지 않아 실제 내부 현황과 평가내용에 차이가 있을 수 있습니다.
• 환금성. 987세대 단지이며 동일 면적 최근 거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래금액이 245,000,000원부터 303,000,000원까지 분산돼 층·상태에 따른 가격 차이를 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 전입세대 확인. 한남숙의 전입신고일과 실제 점유 개시일을 확인해 2022.06.17 말소기준 근저당보다 앞서는지 대조해야 합니다.
• 임대차계약 확인. 보증금·차임·임대차기간·계약 당사자·확정일자를 확인해야 매수인 승계액을 계산할 수 있습니다.
• 배당요구 서류 확인. 2025.10.27 배당요구의 근거가 된 계약서와 권리신고 내용을 매각물건명세서 원문에서 확인해야 합니다.
• 말소기준 재확인. 이미 말소된 과거 근저당이 배당 시뮬레이션에 포함돼 있으므로, 현재 등기상 잔존 권리인 2022.06.17 근저당을 기준으로 순위를 다시 계산해야 합니다.
• 근저당 이전·질권 확인. 2025.12.24 하나엔피엘대부로의 근저당권 이전과 웰컴저축은행·김보경 질권의 현재 상태를 등기 원본으로 대조해야 합니다.
• 매각 결과 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.13이고 등기 발급일은 2026.07.24이므로, 매각결과·기일변경·취하 여부를 법원 사건 원문에서 확인해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 폐문부재로 내부가 확인되지 않았으므로 수리비와 점유 상태를 현장에서 별도로 점검해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 공용부분 체납관리비, 당해세, 최우선변제 가능 금액은 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격은 합격 후보, 권리는 확인 전 보류”

계룡더샵 115동 403호는 감정가 300,000,000원에서 한 차례 유찰돼 210,000,000원까지 내려왔습니다. 동일 면적 최근 12개월 평균의 75.2%이고 최신 거래 245,000,000원보다도 낮아, 임차관계가 깨끗하게 확인된다면 가격 경쟁력은 분명합니다.

그러나 현재는 한남숙의 전입일·확정일자·보증금이 모두 확인되지 않습니다. 대항력이 인정되고 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않는다면 그 미배당액이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 또한 배당 시뮬레이션에는 등기상 이미 말소된 과거 근저당이 포함돼 있어 그대로 신뢰할 수 없습니다. 결론은 명확합니다. 등기상 담보권은 정리 가능한 구조지만, 임차인의 선순위 여부와 보증금이 확인되기 전에는 실질취득가를 210,000,000원으로 고정해서는 안 됩니다. 가격은 합격 후보, 권리는 확인 전 보류입니다.