대전지방법원 2025타경491. 충남 부여군 규암면 금암리 283-10의 토지와 ‘둘리조트’ 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 3층 숙박시설로, 각 층 4객실씩 총 12객실로 이용 중입니다. 토지는 대지 688.0㎡이며 상업용으로 이용되고 있습니다.
숫자만 보면 감정가 1,260,054,200원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 882,037,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아, 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다. 숙박시설과 토지가 결합된 상업용 부동산은 운영상태·시설상태·토지 규제에 따라 가치 차이가 크므로 별도 현장 검증이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경491 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 부여군 규암면 금암리 283-10 · 충청남도 부여군 규암면 서궁로 143 |
| 물건종류 / 이용상태 | 숙박시설 + 토지 · 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 3층 · 층별 숙박시설 4객실 |
| 토지 | 대 688.0㎡ · 상업용 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사둘리조트 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,260,054,200원 / 882,037,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 장암농업협동조합 / 800,958,623원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 매각 범위 | 토지·건물 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 타인소유 관정 및 자동차충전설비 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준 산정과 등기 말소기재가 충돌
권리 산정에서는 2020.12.18. 백제새마을금고 근저당권을 말소기준으로 잡고, 같은 날 당진동부새마을금고 근저당권까지 선순위 배당 대상으로 반영합니다. 그런데 등기에는 이 두 근저당권과 2023.03.06. 근저당권이 모두 2023.07.31. 해지로 말소된 것으로 적혀 있습니다. 같은 날 장암농업협동조합 명의의 채권최고액 912,000,000원 근저당권이 새로 설정됐습니다.
갑구에는 2021년부터 2024년까지 소유권이전청구권 가등기가 다섯 차례 기재됐습니다. 앞선 가등기들은 해제로 말소됐으나, 2024.01.26. 주식회사그린파인 명의 가등기는 2024.08.26. 정정기에게 이전된 것으로 기재되어 있습니다. 원 가등기는 말소기준 이후 소멸 대상으로 표시되어 있으나, 가등기권 이전 부분의 소멸 여부는 명확히 표시되지 않아 가등기의 담보성 여부와 현재 효력을 별도로 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 비교는 보류
현재 최저매각가는 882,037,000원으로 감정가 1,260,054,200원의 70%입니다. 배당 산정상 인수액이 0원이므로 실질취득액도 882,037,000원입니다. 그러나 동일하거나 유사한 숙박시설의 최근 거래 비교치가 확인되지 않아 감정가 할인율만으로 저가 여부를 판단할 근거가 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 882,037,000원 | 870,816,630원 | 1,451,183,370원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 617,425,900원 | 608,851,641원 | 1,713,148,359원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 432,198,130원 | 425,476,149원 | 1,896,523,851원 |
추가 유찰 시 매각가격은 낮아지지만 미배당 채권은 1,713,148,359원, 1,896,523,851원으로 커집니다. 산정상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원이므로 유찰에 따른 실질취득액은 매각가격과 같습니다. 다만 이는 말소기준과 배당순위가 확정된다는 전제 아래에서만 의미가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 882,037,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 11,220,370원 |
| 1. 근저당 · 백제새마을금고 | 420,000,000원 | 420,000,000원 |
| 2. 근저당 · 당진동부새마을금고 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 3. 근저당 · 이효순·백인숙 | 150,000,000원 | 90,816,630원 |
| 4. 근저당 · 장암농업협동조합 | 912,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 백제새마을금고 | 480,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,322,000,000원 중 870,816,630원이 채권자에게 배당되고, 1,451,183,370원이 미배당되는 산정입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으며, 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 배당액과 후순위 미배당액이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 3층 건물로, 1층·2층·3층 모두 각각 숙박시설 4객실로 이용 중입니다.
- 입지. 한국전통문화대학교 북측 근거리에 있으며 일반음식점, 숙박시설, 단독주택, 농경지와 임야가 산재한 지방도 주변지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 지방도변에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 대 688.0㎡, 상업용 이용, 완경사·부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 개별공시지가는 220,700원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역에 포함되고, 도로구역과 역사문화환경보존지역에 저촉됩니다. 성장관리계획구역에도 포함됩니다.
- 시설. 위생·급배수·냉난방·화재경보기와 기타 부대설비가 설치되어 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 일반 주택이 아닌 숙박시설과 토지의 일괄매각입니다. 비교 가능한 실거래 가격이 없어 매수층과 적정가격을 감정가 할인율만으로 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 대조. 2020년 근저당권 2건과 2023년 근저당권이 2023.07.31. 말소된 기재와 현재 배당순위가 충돌합니다. 최신 등기부와 공동담보목록을 확인해야 합니다.
- 가등기 확인. 반복된 소유권이전청구권 가등기의 담보성 여부, 2024.01.26. 가등기와 2024.08.26. 가등기권 이전의 현재 효력 및 소멸 여부를 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 부여군 압류와 국가 압류가 있습니다. 당해세 금액과 법정기일에 따라 배당순위와 후순위 채권 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 점유·운영주체 확인. 임대내역이 미상입니다. 숙박시설 운영자, 객실 점유상태와 실제 인도 대상자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각 제외 시설. 타인소유 골프무인텔 관정과 자동차충전설비는 평가 및 매각에서 제외됩니다. 이용 가능 여부와 철거·사용관계를 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 도로구역 및 역사문화환경보존지역 저촉, 가축사육제한구역과 성장관리계획구역 포함이 이용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 저렴하다고 판단하지 말고, 숙박시설 수익성과 토지·건물 상태를 별도로 평가해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인보다 권리의 기준점이 먼저”
이 물건의 표면적인 장점은 분명합니다. 한 차례 유찰되어 최저가가 882,037,000원으로 내려왔고, 배당 산정상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 말소기준으로 계산된 2020년 근저당권들이 등기에는 2023년 말소된 것으로 기재되어 있고, 그 배당 결과 신청채권자인 장암농업협동조합의 예상배당이 0원이 되는 모순이 나타납니다.
또한 2024년 가등기와 가등기권 이전, 국세·지방세 압류, 임대내역 미상, 매각 제외 시설과 토지 규제가 함께 존재합니다. 실거래 비교치도 없어 현재 실질취득액 882,037,000원이 시세보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 결론은 가격 검토보다 권리 원본 대조가 선행되어야 하는 고주의 물건입니다. 말소기준·가등기·세금·점유관계가 모두 해소된 뒤에야 응찰가를 검토할 수 있습니다.
