서울남부지방법원 2025타경12148. 강서구 화곡동 ‘올라루즈’ 5층 501호, 전용 29.81㎡ 다세대주택입니다. 소유자 장성민은 2022.07.22. 이 주택을 거래가 420,000,000원에 취득했고, 전입·점유일이 2022.07.20.인 임차인 안범진의 보증금도 정확히 420,000,000원입니다. 기존 고흥군수산업협동조합 근저당은 2022.07.20. 이미 말소됐기 때문에 현재 말소기준은 2025.09.17. 강제경매개시결정입니다.
따라서 임차인의 전입·점유와 2024.06.25. 주택임차권등기는 말소기준보다 앞서며, 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있습니다. 최저가 277,120,000원만 보면 실거래 평균보다 크게 낮지만, 확약이 없다면 미배당 보증금이 늘어나 실질취득은 보증금 수준으로 복원됩니다. 이 사건의 가격 메리트는 최저가 자체가 아니라 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제로 작동할 때만 성립합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12148 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 158-42 올라루즈 제5층 제501호 · 곰달래로27길 44 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 29.81㎡ · 지상 6층 중 5층 |
| 건물 / 세대 | 철근콘크리트구조 · 승강기설비 · 20세대 · 2022.01.21. 사용승인 |
| 소유자 | 장성민 (2022.07.22. 거래가 420,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 433,000,000원 / 277,120,000원 (감정가의 64% · 2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 420,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 민간임대주택등기 | 2022.07.22. 민간임대주택 등록 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 뒤집는다
기존 근저당권은 경매보다 앞서 이미 말소됐습니다. 그 결과 2025.09.17. 강제경매개시결정이 말소기준이 되고, 2022.07.20. 전입·점유를 갖춘 안범진의 임차권은 말소기준보다 선순위입니다. 보증금은 420,000,000원이며 주택 전부에 2024.06.25. 임차권등기가 설정돼 있습니다.
| 실제 임차인 | 점유 부분 | 전입·점유 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 안범진 | 건물 전부 · 주거 · 임차권등기 | 2022.07.20. 확정일자 2022.07.20.·2022.08.05. | 420,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 HUG 승계 조건부 인수 0원* |
② 시세 비교 — 확약이 유효할 때만 65.6%
올라루즈 전용 29.81㎡의 실거래 6건 평균은 422,500,000원, 최신 거래는 2023.04.의 435,000,000원입니다. 현재 최저가 277,120,000원은 실거래 평균의 65.6%입니다. 감정가 433,000,000원도 실거래 평균과 유사한 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.04 | 29.81㎡ | 4 | 435,000,000원 |
| 2022.07 | 29.81㎡ | 4 | 420,000,000원 |
| 2022.07 | 29.81㎡ | 5 | 420,000,000원 |
| 2022.06 | 29.81㎡ | 6 | 425,000,000원 |
| 2022.05 | 29.81㎡ | 2 | 415,000,000원 |
| 2022.05 | 29.81㎡ | 5 | 420,000,000원 |
| 평균 | 29.81㎡ | 6건 | 422,500,000원 |
확약 조건이 충족되면 실질취득은 최저가와 같은 277,120,000원으로, 실거래 평균보다 145,380,000원 낮습니다. 반대로 확약이 없거나 임차권등기 말소가 불명확하면 현재 회차 미배당액 147,559,680원이 살아나 실질취득이 424,679,680원으로 올라갑니다. 이 경우 실거래 평균과 거의 같은 보증금 수준이므로, 최저가가 낮다는 이유만으로 싸다고 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 277,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 청구·기준액 | 예상배당·잔액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,679,680원 |
| 1. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 420,000,000원 | 272,440,320원 |
| 미배당 잔액 | - | 147,559,680원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 실질 인수* | 룰상 147,559,680원 | 0원* |
확약이 없다면 대항력 임차권의 미배당 잔액 147,559,680원이 매수인 인수 위험으로 남아 낙찰가와 합한 실질취득이 424,679,680원, 즉 보증금 420,000,000원 수준이 됩니다. 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 이행될 때만 인수액이 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 잔액 | 조건 충족 시 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 277,120,000원 | 272,440,320원 | 147,559,680원 | 277,120,000원* |
| 3회 유찰 시 | 221,696,000원 | 217,792,256원 | 202,207,744원 | 221,696,000원* |
| 4회 유찰 시 | 177,356,800원 | 174,073,805원 | 245,926,195원 | 177,356,800원* |
확약이 없는 일반 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 총 취득부담은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 이 사건은 확약 조건 때문에 미배당 잔액이 매수인에게 청구되지 않아야 비로소 유찰 가격 하락이 실질취득 하락으로 연결됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 6층 건물의 5층 501호입니다.
- 입지. 신정초등학교 서측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 까치산역이 있어 대중교통 편의도는 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기설비가 구비돼 있고 서측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·원추표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 20세대 소규모 다세대이고 확인되는 최신 실거래가 2023.04.이므로 현재 호가와 매수 수요를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 대조. 임차인 안범진과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 모두 미배당 잔액 반환청구권을 포기하는지 확인하세요.
- 말소 조건 확인. 임차권등기의 말소 신청 주체·제출 서류·말소 시점과 매수인의 추가 협조 필요 여부를 매각물건명세서 원문으로 확인하세요.
- 인수액 이중 시나리오. 조건 충족 시 0원*, 조건이 불명확하면 현재 회차 기준 147,559,680원 인수 가능성으로 나눠 입찰가를 계산하세요.
- 점유 상태 확인. 임차권등기가 있더라도 현재 실제 점유·퇴거 상태는 별도로 확인하고 명도 절차를 준비하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.07.22. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 말소·효력과 관련 절차를 원문으로 확인하세요.
- 현재 시세 재검증. 최신 확인 거래가 2023.04.이므로 422,500,000원 평균을 현재 시세로 그대로 확정하지 말고 인근 중개업소 호가와 거래 가능 가격을 점검하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구·확약 및 임차권 승계 자료를 직접 대조하세요.
맺으며 — “2.77억”은 확약이 완성해야 진짜 가격이다
이 물건은 겉으로 보면 보증금 420,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있어 최저가가 내려가도 실질취득이 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 인수형입니다. 현재 회차에서도 확약이 없다면 낙찰가 277,120,000원에 미배당액 147,559,680원이 더해져 실질취득은 424,679,680원이 됩니다.
하지만 매각물건명세서는 임차인과 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기, 임차권등기 말소를 조건으로 매각한다고 명시합니다. 이 조건이 정확히 이행되면 인수 0원*, 실질취득 277,120,000원*으로 내려가 실거래 6건 평균 422,500,000원의 65.6%가 됩니다. 결론은 단순합니다. 가격은 매력적이지만 권리의 안전성은 확약 문구가 아니라 실제 포기·말소의 완결성으로 판단해야 합니다.
