서울남부지방법원 2025타경12160. 구로구 오류동 다원리치타운 106동 401호, 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 현재 소유자는 백상훈이고, 2021년 5월 12일 매매를 원인으로 329,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 임차보증금 인수입니다. 임차인 구관우는 2021년 5월 28일 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021년 5월 10일입니다. 말소기준권리인 2023년 3월 24일 압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다.
구관우의 보증금은 329,000,000원이고 배당요구도 했습니다. 현재 최저매각가 168,448,000원을 기준으로 집행비용 3,158,272원을 먼저 제외하면 임차인에게 돌아가는 예상배당은 165,289,728원입니다. 남는 163,710,272원은 매수인이 인수하게 되므로, 낙찰가 168,448,000원만 놓고 “최근 실거래 300,000,000원의 56.1%”라고 판단해서는 안 됩니다. 현재 회차의 실질취득은 332,158,272원으로 최근 실거래보다 오히려 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12160 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 358 다원리치타운 제106동 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 제4층 제401호 |
| 소유자 | 백상훈 · 2021.05.12 매매 · 거래가액 329,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 329,000,000원 / 168,448,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 청구액 | 329,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 사용승인일 | 2020.09.16 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 먼저다
등기부상 2020년 아시아신탁주식회사 명의 신탁과 강구수산업협동조합 근저당은 이미 말소됐습니다. 이후 백상훈이 2021년 소유권을 취득했고, 같은 해 민간임대주택 등록이 이뤄졌습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.03.24 부평세무서장 압류입니다. 문제는 임차인 구관우의 전입·점유가 2021.05.28로 그보다 빠르다는 점입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 구관우 | 건물전부 | 2021.05.28 | 2021.05.10 | 329,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미배당 승계 |
구관우는 2023.12.18 주택임차권등기를 마쳤고 배당요구도 했습니다. 매각물건명세서에도 “매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기 있음” 및 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함”이라고 명시돼 있습니다. 따라서 임차권등기가 매각으로 말소된다는 이유만으로 보증금 인수까지 사라지는 것은 아닙니다.
② 가격 비교 — 최저가 56.1%가 아니라 실질취득 110.7%를 봐야 한다
다원리치타운의 최근 12개월 동일 면적대 실거래 표본은 1건입니다. 2026년 6월 전용 39.86㎡, 5층이 300,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 300,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 39.86㎡ | 5 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 300,000,000원 |
표면 최저가 168,448,000원은 최근 평균의 56.1%입니다. 그러나 이 비율은 대항력 임차인의 인수액을 제외한 숫자입니다. 현재 회차에서는 미배당 보증금 163,710,272원이 매수인에게 넘어오므로 실질취득은 332,158,272원, 최근 실거래 300,000,000원의 110.7%입니다. 즉 실제 부담 기준으로는 시세보다 저렴하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 168,448,000원 | 163,710,272원 | 332,158,272원 |
| 4회 유찰 시 | 134,758,400원 | 196,928,218원 | 331,686,618원 |
| 5회 유찰 시 | 107,806,720원 | 223,502,574원 | 331,309,294원 |
회차별 실질취득에는 각 시나리오의 매각가와 매수인 인수액을 합산했습니다. 별도 인수되는 한국전력공사 지상권의 경제적 영향은 금액화하지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 168,448,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,158,272원 |
| 1. 임차인 구관우 보증금 | 329,000,000원 | 165,289,728원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 구관우 | 329,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금은 배당으로 165,289,728원만 변제되고 부족분 163,710,272원이 매수인에게 인수되는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 실제 배당은 집행비용·세금 등으로 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층/지상6층 건물의 4층 401호입니다.
- 주변환경. 광덕사거리 남서측 인근으로 아파트·다세대주택·근린생활시설·학교·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 7호선 천왕역이 있습니다.
- 도로. 북서측으로 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 2,501,000원/㎡, 지목 대, 평지의 부정형 토지이며 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항 없음으로 조사됐습니다.
- 단지 거래. 다원리치타운은 110세대, 사용승인 2020.09.16이며 최근 12개월 거래 표본은 1건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 현재 최저가 168,448,000원보다 중요한 숫자는 인수액을 합친 실질취득 332,158,272원입니다.
- 임차보증금 원본 대조. 구관우의 임대차계약일 2021.05.09, 확정일자 2021.05.10, 전입·점유 2021.05.28, 보증금 329,000,000원을 원본 서류와 다시 대조해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 구관우가 임차인이면서 경매채권자이므로 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성에 관한 자료를 확인하되, 확인 전에는 인수액을 임의로 제외하지 않는 것이 안전합니다.
- 토지 별도등기 확인. 한국전력공사 지상권이 매각으로 소멸하지 않고 인수되는 것으로 명시돼 있으므로 지상권 설정 범위와 사용상 제한을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 등기부상 민간임대주택 등록이 존재하므로 관련 등기와 현재 효력을 원본에서 확인해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 최근 12개월 동일 면적대 거래가 1건이므로 300,000,000원을 단일한 확정 시세로 보기보다 개별 호수의 층·상태 차이를 함께 점검해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 그대로”
이 물건은 감정가 329,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 168,448,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 대항력 있는 임차인 구관우의 보증금 329,000,000원이 핵심입니다. 현재 회차에서 배당으로 갚지 못하는 163,710,272원을 매수인이 떠안아 실질취득은 332,158,272원이 됩니다. 최근 12개월 실거래 300,000,000원보다 높은 수준입니다.
4회·5회 유찰로 낙찰가가 더 내려가더라도 인수액이 반대로 증가해 총부담은 각각 331,686,618원, 331,309,294원으로 큰 차이가 없습니다. 여기에 매각 후에도 남는 것으로 명시된 한국전력공사 지상권까지 별도 확인해야 합니다. 이 사건은 “최저가가 얼마나 내려왔는가”보다 “낙찰가와 인수를 합친 총부담이 얼마인가”를 기준으로 판단해야 하는 전형적인 대항력 인수형 물건입니다.
