서울남부지방법원 2025타경12170. 개봉동 다원리치빌2차 3층 304호, 전용 27.16㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 침실 2개와 거실·주방·욕실·발코니·현관 구조로 이용 중이며, 지상 5층 건물의 3층에 있습니다. 소유자 장순자는 2021년 9월 15일 거래가 259,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 민간임대주택 등기가 기재됐습니다.

권리분석의 핵심은 임차인 배승희입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2021년 8월 26일, 점유개시는 2021년 9월 15일, 주민등록은 2021년 9월 16일입니다. 말소기준권리인 2025년 9월 17일 강서구 압류보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인이며, 정상적인 권리 계산만 적용하면 미배당 보증금이 매수인에게 승계됩니다.

다만 이번 사건은 매각물건명세서 비고가 결론을 바꿉니다. 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 미배당 잔액을 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 것을 매각 조건으로 두고 있어, 해당 조건이 이행되면 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 임차보증금 반환채권의 승계인으로 기재된 것이므로, 보증금 259,000,000원을 임차인 보증금과 중복 합산해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 원칙상 인수, 매각 조건으로 실질 0원*

2020년 보령수산업협동조합 근저당권은 2021년 9월 15일 일부포기로 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2025년 9월 17일 강서구 압류입니다. 이후의 주택도시보증공사 강제경매개시결정과 구로구 압류는 매각으로 소멸합니다.

반면 배승희의 임차권은 전입과 점유가 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 권리입니다. 현재 회차의 통상 배당 계산에서는 보증금 259,000,000원 중 175,891,200원을 배당받고, 나머지 83,108,800원은 매수인이 인수하는 구조입니다. 낙찰가가 더 내려가면 배당액이 감소하고 미배당 인수액이 늘어나는 대항력 인수형입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명

* 매각물건명세서의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이행되는 경우. 이 조건이 적용되지 않는 통상 권리 계산상 현재 회차 인수액은 83,108,800원입니다.

③ 시세 비교 — 할인은 있지만 시장도 하락 중

다원리치빌2차는 총 19세대, 2020년 11월 13일 사용승인된 소규모 단지입니다. 대상 면적과 일치하거나 인접한 전용 25.96~27.44㎡ 거래는 4건이며, 최근 12개월 거래 3건의 평균은 203,666,666원입니다.

포기·말소 조건을 반영한 실질취득액 179,200,000원은 최근 12개월 평균의 88.0%이고, 최신 동일면적 거래 192,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 회차는 최근 거래가격 아래에 놓여 있습니다.

그러나 전체 거래 4건 평균 215,250,000원에는 2024년 7월의 250,000,000원 거래가 포함돼 현재 가격대를 높게 보이게 할 수 있습니다. 최근 12개월과 과거 거래를 비교한 추세는 -18.5%로 뚜렷한 하락입니다. 현재 최저가가 최근 시세보다 낮다는 사실은 인정되지만, 하락이 진행 중인 시장에서는 88.0%라는 숫자만으로 안전마진을 확정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 179,200,000원 가정)

통상 계산상 임차보증금 부족액은 83,108,800원입니다. 다만 임차인과 주택임차권승계인의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 반영하면 실질 인수는 0원*입니다. 주택도시보증공사의 259,000,000원은 동일 보증금 채권의 승계·청구 관계이므로 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 통상 인수액은 늘지만 조건 적용 시 0원*

일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당액이 커져 매수인 인수액도 증가합니다. 즉 최저가만 낮아지고 실질부담은 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 하지만 이 사건은 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 해당 임차인에게 적용되므로, 조건 이행을 전제로 한 실질부담은 각 회차의 낙찰가입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울개웅초등학교 동측 인근에 위치하며, 다세대주택·도시형생활주택·단독주택·중대형 아파트단지·근린생활시설이 혼재한 기존 주택지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 이용상태. 침실2·거실·주방·욕실·발코니·현관 구조의 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 지상 5층 건물로, 도시가스 개별난방·위생 및 급배수·승강기설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
• 토지. 토지면적 534.0㎡, 완경사의 사다리형 토지이며 공시지가는 2,512,000원/㎡입니다.
• 환금성. 총 19세대의 소규모 단지이고 확인된 거래는 4건입니다. 최근 거래 추세가 -18.5%여서 재매각가격은 보수적으로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 조건 원문 확인. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건의 적용 주체와 이행 절차를 매각물건명세서 원문으로 확인하세요.
• 보증금 중복 계산 금지. 실제 임차인은 배승희 1명이며, 주택도시보증공사는 주택임차권승계인입니다. 259,000,000원을 두 번 합산하면 안 됩니다.
• 하락 추세 반영. 현재 실질취득액은 최근 거래보다 낮지만 최근 거래 추세가 -18.5%입니다. 과거 250,000,000원 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하세요.
• 소규모 단지 환금성. 총 19세대로 거래 표본이 많지 않습니다. 매도 시점의 매수층과 개별 호수의 층·상태를 별도로 점검하세요.
• 민간임대주택 등기. 2021년 9월 15일 민간임대주택 등기가 기재돼 있으므로 매각 후 등기 처리와 관련 의무의 소멸 여부를 원문으로 확인하세요.
• 관리비·점유 확인. 현장 점유 상태와 미납 관리비, 인도 절차를 관리사무소와 현황조사 원문으로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 대조하고, 당해세와 최우선변제 가능성도 별도로 확인하세요.

맺으며 — “권리 해소 조건은 좋지만, 하락장을 잊으면 안 된다”

이 물건은 표면적으로 대항력 임차보증금 259,000,000원이 최저가보다 큰 전형적인 인수형입니다. 정상 계산만 하면 현재 회차에서 83,108,800원을 추가로 부담해야 하므로 최저가 179,200,000원만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다.

하지만 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 결론을 바꿉니다. 해당 조건이 이행되면 매수인의 실질 인수는 0원*이고, 실질취득액은 최저가와 같은 179,200,000원입니다. 이 가격은 최근 12개월 평균 203,666,666원의 88.0%, 최신 동일면적 거래 192,000,000원보다 낮습니다.

가격만 보면 최근 거래 아래에 들어왔지만, 거래 추세는 -18.5%로 하락 중이고 단지는 총 19세대에 불과합니다. 따라서 결론은 권리 조건은 확인 후 합격, 가격은 하락 추세를 반영해 보수적으로 접근입니다. 이 사건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라, 포기·말소 조건의 확실한 이행과 하락하는 최근 실거래 안에서의 적정 입찰가입니다.