서울남부지방법원 2025타경12175. 강서구 화곡동 해솔벨리 5층 504호, 전용 27.54㎡ 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 감정가는 333,000,000원이고 3회 유찰된 현재 최저매각가는 170,496,000원입니다. 등기상 소유자는 장순자, 강제경매 채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 299,000,000원입니다.

이 사건은 “최저가가 감정가의 51.2%까지 내려왔다”는 숫자만 보면 저가 매수처럼 보이지만, 권리분석의 핵심은 가격보다 선순위 임차권과 미상 점유자입니다. 이채인의 임차권은 말소기준권리보다 앞서므로 원칙적으로 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 구조지만, 이 사건에는 그 잔액청구를 포기하고 임차권등기를 말소한다는 명시적 확약이 있습니다. 반면 같은 확약이 오주영·조영숙에게까지 적용된다는 자료는 없으므로 두 사람의 위험은 분리해서 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 미상 전입 2명은 별도

말소기준권리는 2025.09.17 강서구 압류입니다. 따라서 2023.08.03 등기된 이채인의 주택임차권은 말소기준보다 앞선 선순위 권리입니다. 임대차계약일자는 2021.05.14, 주민등록·점유개시는 2021.06.04, 확정일자는 2021.05.14이며 보증금은 299,000,000원입니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 3명

오주영과 조영숙은 모두 2025.08.22 전입으로 말소기준권리인 2025.09.17 압류보다 앞섭니다. 하지만 보증금·확정일자·점유관계가 확인되지 않았으므로 단순히 “대항력 있음”이라고 확정할 수는 없습니다. 이 두 사람은 대항력 가능·미상으로 보수적으로 분류해야 하며, 실제 보증금이 존재하고 대항요건을 갖춘 경우 별도의 매수인 인수위험이 생길 수 있습니다. 이채인에 대한 HUG의 확약은 이 두 사람에게 자동으로 확대되지 않습니다.

② 시세 비교 — 싸긴 하지만, 하락장 보정이 먼저다

해솔벨리 전용 27.5㎡대 실거래는 총 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 340,583,333원이지만 2021년과 2023년의 369,000,000원 거래가 다수 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 후순위로 둬야 합니다. 더 중요한 값은 최근 12개월 평균 238,000,000원, 최신 거래 238,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -32.0%입니다.

이채인 확약을 반영한 현재 확인 가능한 실질취득가는 170,496,000원으로 최근 12개월 평균 및 최신 거래 238,000,000원의 71.6%입니다. 따라서 과거 전체 평균 340,583,333원을 근거로 할인폭을 과장할 필요 없이, 최신 시세와 비교해도 가격 차이는 존재합니다. 다만 최근 시세가 과거 거래군보다 32.0% 낮아진 하락 추세라는 사실은 반드시 함께 봐야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 170,496,000원 가정)

배당계산상 이채인의 부족분은 131,690,944원입니다. 다만 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 확약 때문에 이채인 관련 매수인 실질 인수는 0원으로 반영했습니다. 이 확약 밖의 오주영·조영숙 관련 보증금은 미상이며 별도 확인 대상입니다.

회차별 구조 — 이채인 인수는 확약으로 0원, 미상임차인은 그대로

확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 이채인의 미배당 인수액이 커져 최저가만 떨어지는 것이 실질취득비용 감소로 그대로 연결되지 않는 구조였습니다. 하지만 이 사건은 해당 잔액청구권 포기가 있어 이채인 부분은 실질 0원으로 고정됩니다. 다만 이 결론은 오주영·조영숙의 미상 보증금까지 없애주는 것이 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울월정초등학교 남동측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트·주상용건물·공공시설·교육시설·근린생활시설이 혼재하는 주거지역이며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 주변에 지하철 2·5호선 까치산역 및 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
• 건물. 2021.04.29 준공, 20세대 해솔벨리의 전용 27.54㎡ 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 도시가스 개별난방·승강기·소화전·주차장·급배수 및 위생설비를 갖추고 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 소규모주택정비 관리지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에관한허가구역 표시가 있습니다. 공시지가는 3,762,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 감정자료상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 최근 12개월 실거래는 1건이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수 2.8회, 매각률 11.11%입니다. 20세대 소규모 다세대라는 점과 함께 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• HUG 확약 원문 재확인. 이채인 임차권의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 원본 명세서를 대조해야 합니다.
• 오주영·조영숙 실체 확인. 두 사람의 실제 점유 여부, 임대차계약 존재 여부, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 현재 자료만으로는 대항력을 확정할 수 없습니다.
• 확약 범위 분리. 주택도시보증공사의 확약은 이채인 임차권에 대한 것입니다. 오주영·조영숙에게 별도의 인수요인이 확인되면 그 위험은 그대로 남습니다.
• 시세는 최신 거래 우선. 전체 평균 340,583,333원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 238,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 최근 가격 추세는 -32.0%입니다.
• 저가 착시 경계. 현재 최저가는 최근 시세의 71.6%이지만 3회 유찰, 평균 유찰 2.8회, 매각률 11.11%라는 시장 반응도 함께 반영해야 합니다.
• 민간임대주택등기·토지 규제 확인. 등기부의 민간임대주택등기와 토지이용계획상 각종 지정사항은 입찰 전 원본 자료로 다시 확인하는 편이 안전합니다.

맺으며 — “2.99억 임차권은 풀렸지만, 사건 전체가 깨끗한 것은 아니다”

이 사건의 가장 큰 반전은 이채인 299,000,000원 선순위 임차권입니다. 배당만 보면 현재 회차에서 131,690,944원이 미배당되어 매수인이 떠안을 것처럼 보이지만, 주택도시보증공사가 그 잔액청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 조건 때문에 실질 인수는 0원입니다. 그 결과 현재 확인 가능한 실질취득가 170,496,000원은 최근 12개월 평균·최신 실거래 238,000,000원의 71.6%입니다.

그러나 등급을 높게 줄 수 없는 이유도 명확합니다. 오주영·조영숙은 말소기준 전에 전입했지만 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상으로 남고, 이채인 확약은 이들에게 적용되지 않습니다. 여기에 최근 가격 추세 -32.0%, 3회 유찰, 평균 유찰 2.8회, 매각률 11.11%가 겹칩니다. 따라서 결론은 “주된 2.99억 인수는 해소됐지만, 미상 임차인 확인 전에는 안전형으로 분류할 수 없는 가격매력형·권리확인형 물건”입니다.