서울남부지방법원 2025타경12175. 강서구 화곡동 해솔벨리 5층 504호, 전용 27.54㎡의 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 감정가 333,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 213,120,000원으로 내려왔습니다. 표면 가격만 보면 최근 12개월 평균 거래가 238,000,000원의 89.5%이지만, 이 사건의 핵심은 가격보다 임차권 확약의 범위와 미상 점유자 2명의 지위입니다.

등기된 임차권자 이채인은 2021.06.04 전입·점유를 시작했고 2021.05.14 확정일자를 받아, 2025.09.17 말소기준 압류보다 앞섭니다. 보증금 299,000,000원이 현재 최저가를 초과하므로 일반적인 배당 구조라면 89,663,680원이 미배당되어 매수인에게 인수될 수 있습니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각한다고 기재되어 있습니다. 따라서 이채인 임차권에 한해서는 실질 인수 0원*으로 분석합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 포기

말소기준권리는 2025.09.17 강서구 압류입니다. 이보다 뒤인 2025.09.18 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 이채인의 주택임차권등기는 2023.08.03 접수되어 말소기준권리보다 앞서므로 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다. 다만 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 해당 임차권 인수액은 실질 0원*으로 조정됩니다.

2021.06.21에는 소유권이전과 함께 민간임대주택등기가 접수되어 있습니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 등기이므로, 매각에 따른 처리와 말소 여부는 입찰 전 등기부 및 매각물건명세서 원문으로 다시 확인해야 합니다.

② 임차인·점유자 분석 — 실제 확인 대상 3명

주택도시보증공사는 이채인의 주택임차권을 승계한 기관으로, 별도의 실제 임차인으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 확인 대상은 이채인·오주영·조영숙 3명입니다. 이 중 이채인 관련 위험은 조건부 확약으로 해소되지만, 오주영·조영숙의 보증금과 계약관계는 확인되지 않아 별도의 인수 위험이 남아 있습니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래보다 낮지만 하락 추세

해솔벨리 전용 27.54㎡ 안팎의 최근 거래 12건입니다. 전체 평균은 340,583,333원이지만, 2021년의 369,000,000원 거래가 다수 포함되어 있어 현재 가격 판단 기준으로 그대로 사용하기 어렵습니다. 최근 12개월 거래는 2025.09의 238,000,000원 1건이며, 최근 가격은 이전 거래군보다 32.0% 하락했습니다.

확약 이행 기준 실질취득가 213,120,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래가인 238,000,000원의 89.5%입니다. 가격만 놓으면 최근 거래 아래에 있지만, 최근 거래가 과거 거래군보다 32.0% 낮아진 하락 흐름이고 표본도 1건뿐입니다. 여기에 미상 점유자 2명의 인수액이 추가되면 실제 취득비용은 213,120,000원을 초과할 수 있으므로, 현재 가격만으로 시세보다 싸다고 확정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 213,120,000원 가정)

배당표상 이채인 보증금 부족분은 89,663,680원입니다. 일반 원칙상 매수인 인수액으로 계산되지만, 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이행되면 이채인 관련 실질 인수액은 0원*입니다. 오주영·조영숙의 미상 보증금은 이 배당표에 반영되지 않았습니다.

⑤ 회차별 인수 구조 — 낙찰가가 내려가면 룰상 미배당은 증가

확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 이채인의 미배당 보증금이 늘어 실질취득비용이 크게 줄지 않는 구조입니다. 이 사건은 포기 확약 때문에 이채인 관련 룰상 인수액이 실질 0원으로 조정되는 예외입니다. 그러나 오주영·조영숙의 권리는 각 회차 모두 별도로 남으므로, 유찰 횟수만 보고 안전성이나 가격 메리트가 커졌다고 판단해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 서울월정초등학교 남동측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트·주상용건물·공공시설·교육시설·근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 지하철 2·5호선 까치산역과 노선버스정류장이 주변에 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 6층 다세대주택 내 5층 504호이며 도시가스 개별난방, 승강기, 소화전, 주차장, 급배수 및 위생설비를 갖추었습니다.
• 토지. 3필지 일단의 가로장방형 평지로 북동측 월정로28가길과 접합니다. 토지면적은 144.7㎡, 공시지가는 3,762,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
• 환금성. 20세대 규모이며 최근 가격 추세가 -32.0%, 관련 경매 평균 유찰 2.5회·매각률 12.5%로 환금성은 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약 원문 확인. 주택도시보증공사의 반환청구권 포기 범위, 효력 발생 조건과 임차권등기 말소 절차를 매각물건명세서 원문에서 확인하세요.
• 미상 점유자 2명 확인. 오주영·조영숙의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 점유 부분, 세대관계와 배당요구 여부를 조사하세요.
• 실질취득가 구분. 213,120,000원은 이채인 확약 이행과 추가 인수 0원을 전제로 한 금액입니다. 미상 보증금이 확인되면 취득비용을 다시 계산해야 합니다.
• 최근 시세 우선. 과거 전체 평균 340,583,333원보다 최신 거래 및 최근 12개월 평균 238,000,000원을 기준으로 응찰가를 검토하세요.
• 하락 추세 반영. 최근 가격이 이전 거래군보다 32.0% 낮고 최근 12개월 표본도 1건이므로, 단순히 89.5%라는 비율만 보고 가격 메리트를 확정하지 마세요.
• 민간임대주택등기 확인. 임대의무 및 임대료 증액기준 관련 등기의 매각 후 처리와 말소 여부를 등기부 원문으로 확인하세요.
• 현장 점유 조사. 현재 점유자, 출입 가능 여부, 내부 상태와 인도·명도 상대방을 현장에서 확인하세요.

맺으며 — “주된 인수는 풀렸지만, 권리분석은 끝나지 않았다”

이 사건의 가장 큰 보증금은 299,000,000원이지만, 주택도시보증공사의 조건부 포기 확약으로 이채인 임차권의 인수는 실질 0원*이 될 수 있습니다. 이 부분만 보면 현재 최저가 213,120,000원은 최근 거래 238,000,000원의 89.5%로 가격 여유가 있습니다.

그러나 확약 대상 밖에 오주영·조영숙 2명이 남아 있고, 두 사람 모두 말소기준권리보다 먼저 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 최근 시세도 이전 거래군보다 32.0% 하락했으며 20세대 규모·매각률 12.5%라는 환금성 부담이 있습니다. 따라서 결론은 “주된 임차권은 조건부 해소, 미상 임차관계는 미해소”입니다. 두 점유자의 지위와 확약 이행을 원본으로 확인하기 전에는 낮아진 최저가만 보고 응찰할 물건이 아닙니다.