대전지방법원 2025타경11849. 천안시 서북구 두정동 550의 4층 401호입니다. 사건 분류는 아파트이지만 감정평가서의 실제 이용상태는 종전 “하늘빛장로교회”로 이용된 것으로 적혀 있고, 현장조사 시에는 폐문부재였습니다. 따라서 일반 주거용 아파트처럼 단순하게 접근하기보다, 현재 이용형태와 점유관계가 실제로 어떻게 정리돼 있는지를 현장에서 확인하는 것이 핵심입니다.
등기 권리의 기준점은 2014.12.26. 양촌농업협동조합 근저당권 204,000,000원입니다. 이 근저당권은 2025.02.05. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 점유 조사에 잡힌 한승민과 주식회사 나나이트브이알·한미영의 전입일도 모두 말소기준일보다 뒤여서 대항력은 없는 것으로 조사됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11849 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 두정동 550 4층 401호 · 오성9길 10 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 종전 “하늘빛장로교회”로 이용 · 현장조사시 폐문부재 |
| 건물 | 철골조 테크플레이트지붕 5층 중 4층 401호 · 사용승인일 2003.04.15 |
| 소유자 | 김오영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 126,420,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 194,975,750원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준은 2014.12.26. 을구 13번 양촌농업협동조합 근저당권입니다. 이후 2016년 주색회사애큐온캐피탈 가압류 42,694,973원, 2018년 한국씨티은행 가압류 104,305,745원, 천안시서북구 압류, 2023년 우리은행 가압류 9,322,347원, 2025년 농업협동조합자산관리회사의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 말소기준 근저당권 자체도 매각으로 소멸하는 구조이므로 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 점유자·임차인 — 전입일은 모두 말소기준보다 뒤
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한승민 | 401호 · 주거 | 2022.03.28 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 나나이트브이알, 한미영 | 4층 | 2023.06.20 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
두 점유 신고의 전입일은 각각 2022.03.28, 2023.06.20으로, 말소기준일인 2014.12.26보다 뒤입니다. 따라서 전입일 기준으로는 선순위 대항력을 갖지 못합니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 관계와 실제 점유상태는 매각물건명세서 및 현장 확인으로 보완해야 합니다.
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세 할인율’은 아니다
감정가는 258,000,000원, 현재 최저매각가는 126,420,000원으로 감정가의 49%입니다. 2회 유찰된 결과 가격만 보면 크게 내려와 있습니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 특히 감정평가상 이용상태가 일반 주거가 아니라 종전 교회 이용으로 확인된 만큼, 감정가 대비 할인율을 곧바로 시장가 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
3회 유찰 시 시나리오는 88,494,000원, 4회 유찰 시에는 61,945,799원입니다. 하지만 회차가 내려갈수록 채권자의 미배당액도 236,472,945원 → 273,821,957원 → 299,892,290원으로 커집니다. 이 미배당액은 매수인이 인수한다는 의미가 아니라, 매각대금으로 채권이 얼마나 충족되지 않는지를 보여주는 수치입니다.
④ 예상배당표 (매각가 126,420,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,569,880원 |
| 2. 근저당 · 양촌농업협동조합 | 204,000,000원 | 123,850,120원 |
| 3. 가압류 · 주색회사애큐온캐피탈 | 42,694,973원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 한국씨티은행 | 104,305,745원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 우리은행 | 9,322,347원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 360,323,065원 중 예상 배당액은 123,850,120원이며, 미배당액은 236,472,945원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 오성초등학교 북서측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로 및 버스정류장 거리 등을 고려한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철골조 테크플레이트지붕 5층 건물의 4층 401호이며 사용승인일은 2003.04.15입니다.
- 이용상태. 종전 “하늘빛장로교회”로 이용됐고 현장조사 시 폐문부재였습니다.
- 토지. 장방형 평지의 상업용건부지로 이용 중이며 북측·서측으로 폭 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류에 접하고 상대보호구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 1,105,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 이용상태 확인. 종전 “하늘빛장로교회” 이용과 폐문부재 상태가 현재도 같은지 현장 확인이 우선입니다.
- 점유자 확인. 한승민 및 주식회사 나나이트브이알·한미영의 실제 점유 여부와 명도 가능성을 확인하세요.
- 임차조건 확인. 두 점유 신고 모두 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해 명세서와 대조해야 합니다.
- 가격 비교. 감정가 대비 49%라는 수치보다 실제 이용상태가 유사한 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당권의 이전관계와 가압류·압류·경매개시결정의 현 상태를 최신 등기사항전부증명서로 다시 확인하세요.
- 배당표 확인. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 최종 매각물건명세서와 배당요구종기 관련 서류에서 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원은 장점, 49%는 아직 결론이 아니다”
등기 권리만 보면 기준점은 명확합니다. 2014.12.26. 양촌농업협동조합 근저당권 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 점유 신고자들의 전입도 모두 그 뒤여서 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 측면의 가장 큰 부담은 보이지 않습니다.
반면 가격과 환금성은 별개의 문제입니다. 감정가 258,000,000원에서 2회 유찰돼 126,420,000원, 즉 49%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 시세가 없고 감정평가상 이용상태가 종전 교회입니다. 따라서 “감정가 절반이니 싸다”는 결론은 금물입니다. 이 사건은 권리는 비교적 단순하지만, 실제 이용·점유·시장가 확인이 가격 판단을 좌우하는 물건입니다.
