157,440,000원
서울남부지방법원 2025타경12181. 서울 구로구 개봉동 원창아트빌 제2층 제204호 다세대주택입니다. 소유자 오민서는 2020년 2월 21일 매매를 원인으로 거래가액 229,000,000원에 취득했고, 2021년부터 임차한 신명숙은 전입·확정일자를 모두 2021년 11월 29일에 갖췄습니다. 이후 2024년 1월 2일 보증금 230,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳐, 2024년 12월 17일 국의 압류보다 앞선 선순위 대항력 임차권입니다.
등기 순위만 보면 낙찰자가 신명숙의 미배당 보증금을 떠안는 인수형입니다. 그러나 매각조건에는 신명숙의 주택임차권승계인인 주택도시보증공사가 매수인에게 미배당 잔액을 청구하지 않고, 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 그 포기·말소 조건이 실제 매각조건대로 이행되는지입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12181 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 279-24 원창아트빌 제2층 제204호 · 도로명 개봉로10길 27 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 공동주택으로 이용 중 |
| 단지 규모 / 준공 | 원창아트빌 15세대 · 2019.05.03 준공 |
| 소유자 | 오민서 (2020.02.21 매매 · 거래가액 229,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 157,440,000원 (2회 유찰·64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 말소기준권리 | 2024.12.17 갑구 5번 압류 · 권리자 국 · 처분청 남부천세무서장 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 해제장치
말소기준은 2024년 12월 17일 국의 압류입니다. 신명숙의 전입·확정일자는 2021년 11월 29일이고 임차권등기도 2024년 1월 2일이므로 말소기준보다 빠릅니다. 확약이 없다면 배당으로 회수하지 못한 잔액은 매수인에게 승계됩니다. 반면 김연진의 전입은 2024년 12월 20일로 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력·우선변제·승계 |
|---|---|---|---|---|
| 신명숙 | 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.11.29 / 2021.11.29 배당요구 2024.01.02 | 230,000,000원 | 대항력 有 우선변제 HUG 승계 원칙상 미배당액 인수. HUG 포기·임차권 말소 조건 이행 시 실질 인수 0원* |
| 김연진 | 미상 | 2024.12.20 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 전입이 말소기준권리 이후이므로 보증금 인수 없음. 점유·인도 여부는 별도 확인 |
② 가격 구조 — 감정가 64%보다 확약 확인이 먼저
현재 최저매각가는 감정가 246,000,000원의 64%인 157,440,000원입니다. 하지만 확약을 적용하지 않는 원칙적 권리구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 신명숙 보증금의 미배당액이 늘어납니다. 결과적으로 낙찰가와 인수액을 합한 총액은 보증금 230,000,000원 수준에 고정됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 룰상 인수 | 확약 미적용 총액 | 확약 이행 시 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰·64% | 157,440,000원 | 75,564,160원 | 233,004,160원 | 157,440,000원* |
| 3회 유찰 시 51.2% | 125,952,000원 | 106,611,328원 | 232,563,328원 | 125,952,000원* |
| 4회 유찰 시 40.96% | 100,761,600원 | 131,449,062원 | 232,210,662원 | 100,761,600원* |
③ 예상배당표 (매각가 157,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,004,160원 |
| 1. 임차인 신명숙 보증금(우선변제) | 230,000,000원 | 154,435,840원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신명숙 보증금과 주택도시보증공사의 청구금액은 동일 보증금의 승계 관계이므로 460,000,000원으로 합산하지 않습니다. 배당 후 신명숙 보증금의 룰상 부족액은 75,564,160원입니다. 다만 HUG가 미배당 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 이행되면 신명숙 관련 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택인 다세대주택으로 이용 중이며 원창아트빌은 15세대, 2019년 5월 3일 준공입니다.
- 입지. 서울개봉초등학교 남서측 인근으로 학교, 아파트단지, 다세대주택, 빌라와 소규모 근린생활시설이 섞인 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 대중교통 이용여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·설비. 남측 약 6미터 포장도로에 접하고 위생·급배수·난방·화재경보·승강기 설비를 갖춘 것으로 조사됐습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 정비구역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 상대보호구역 등에 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다.
- 공시지가. 3,716,000원/㎡이며 토지면적은 174.5㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 다세대입니다.
- 환금성. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.8회, 낙찰률은 0.0%입니다. 15세대 다세대라는 규모와 2회 유찰 이력을 감안해 매도 기간과 환금성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- HUG 포기·말소 조건 확인. 매각물건명세서 원본에서 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 유지되는지 확인하세요.
- 확약 적용 대상을 구분. 확약은 신명숙 보증금에만 적용됩니다. 주택도시보증공사는 별도 임차인이 아니라 보증금 승계인입니다.
- 김연진 점유 확인. 전입이 말소기준 이후여서 대항력은 없지만, 실제 점유 여부와 인도 대상·절차는 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당액 변동 확인. 국과 구로구의 압류가 존재하고 예상배당에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표를 대조하세요.
- 가격 상한 재산정. 감정가 대비 64%만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 원창아트빌 또는 인근 다세대의 최신 실거래와 매도 호가를 별도로 비교하세요.
- 호수 불일치 대조. 사건 주소 204호와 감정요항표 구조 설명의 401호 표기를 감정평가서·현황조사서·등기부 원본에서 확인하세요.
맺으며 — “권리상 할인은 확약이 완성한다”
이 물건은 선순위 임차권이 존재하므로 원래는 단순한 저가 다세대 경매가 아닙니다. 현재 최저가 157,440,000원에서 신명숙 보증금의 미배당액 75,564,160원을 인수하면 총액은 233,004,160원이 됩니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 총액은 보증금 230,000,000원 수준에 머뭅니다.
다만 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 확실히 이행되면 신명숙 관련 인수액은 실질 0원*이 되고 현재 회차의 실질취득은 157,440,000원으로 정리됩니다. 김연진은 말소기준 이후 전입이라 보증금 인수 위험은 없지만 점유 확인은 필요합니다. 결국 결론은 권리는 조건부 통과, 가격은 실거래 확인 전까지 보류입니다. 2회 유찰과 15세대 다세대의 환금성을 감안하면, 감정가 할인율만으로 높은 점수를 주기 어려운 사건입니다.
