부동산강제경매 (아파트)

한 줄 평 임차인 조사상 인수 위험이 없고, 말소기준 이후 경매개시결정으로 매수인이 떠안을 권리는 없습니다. 현재 최저가는 1.176억으로 최근 12개월 실거래 평균 2.276억의 51.7% 수준입니다. 다만 소규모 다세대 특성상 가격뿐 아니라 환금성까지 함께 확인해야 합니다.

감정가

240,000,000원

최저가 대비

최저매각가

117,600,000원

2회 유찰

매수인 인수

0원

임차인 없음

핵심지표

51.7%

최근12개월 평균 대비

대전지방법원 2025타경11870. 천안시 동남구 신방동 채움채 힐링 타운 하우스 제502동 제1층 제101호 다세대 물건입니다. 권리 구조는 단순합니다. 등기상 담보권은 확인되지 않고, 갑구 3번 강제경매개시결정의 신청채권자는 현대카드 주식회사입니다. 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다.

물건 개요

사건번호	대전지방법원 2025타경11870 (강제경매)
소재지	충청남도 천안시 동남구 신방동 538-22 채움채 힐링 타운 하우스 502동 1층101호
물건종류 / 이용상태	다세대 · 도시형 생활주택 · 방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 드레스룸, 발코니
소유자	박병근
감정가 / 최저가	240,000,000원 / 117,600,000원
신청채권자 / 청구	현대카드 주식회사 / 11,258,911원
매각기일	2026.07.07

① 권리 흐름 — 인수 위험 없음

임차인 관련 인수 위험은 확인되지 않습니다. 소유권 이전 이후 발생한 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 매수인이 별도로 부담하는 권리는 없습니다.

② 시세 비교 — 두 번 유찰 후 가격 구간 진입

동일 단지 채움채, 동일 면적 84.88㎡ 기준 최근 거래를 비교했습니다. 최근 12개월 평균은 227,666,666원, 최신 거래는 2026.02 248,000,000원입니다.

거래월	전용	층	거래가
2026.02	84.88㎡	4	248,000,000원
2025.11	84.88㎡	4	240,000,000원
2025.03	84.88㎡	3	195,000,000원
-	8건	235,750,000원

현재 최저가는 최근 12개월 평균 대비 51.7% 수준입니다. 최근 거래 추세는 이전 거래 대비 -5.4%로 소폭 하락 추세가 반영되어 있으나, 최저가는 최근 시세보다 충분히 낮은 구간입니다.

✅ 가격 관점 2회 유찰로 감정가 49% 수준까지 내려왔으며 최근 거래 대비 할인 폭이 큽니다.

③ 예상배당표 (매각가 117,600,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,446,400원
경매개시결정 · 현대카드	11,258,911원	11,258,911원
소유자 교부	-	103,894,689원

매각대금 배분

감정가 vs 실거래

최저가는 최근12개월 평균보다 낮은 가격대입니다.

✅ 권리 관점 말소기준 이후 경매 진행 구조로 매수인 인수액은 0원입니다.

⚠️ 확인할 부분 32세대 소규모 단지로 대단지 아파트보다 환금성이 제한될 수 있어 실수요층과 매도 가능성을 함께 검토해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 천안새샘초등학교 남서측 인근이며 주상용·단독주택·공동주택·농경지가 혼재한 근교주택지대입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 버스정류장이 소재합니다.
건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 1층 101호이며 승강기·개별난방 설비가 있습니다.
환금성. 채움채 32세대 규모로 거래 표본은 있으나 대형 단지 대비 매수층 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

가격. 현재 최저가는 최근 시세 대비 낮은 수준이지만 실제 낙찰가는 환금성을 고려해 결정해야 합니다.
권리. 경매개시결정 이후 권리는 매각으로 소멸하므로 인수 위험은 없습니다.
현황. 현장 임대관계 확인이 필요합니다.
원본 확인. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 깨끗하고 가격은 내려왔다”

이 물건은 권리상 복잡한 인수 위험이 없는 다세대입니다. 두 번 유찰을 거치며 최저가는 1.176억까지 낮아졌고, 최근 12개월 실거래 평균 2.276억 대비 할인 폭이 확보됐습니다. 다만 소규모 다세대라는 특성상 가격 메리트와 함께 환금성을 함께 판단해야 합니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-14	유찰	2억 4,000만원
2	2026-06-02	유찰	1억 6,800만원
3	2026-07-07	대기	1억 1,760만원

부동산강제경매

두 번 유찰 후 가격 메리트가 생겼다 — 천안 채움채 힐링 타운 하우스 101호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 위험 없음

② 시세 비교 — 두 번 유찰 후 가격 구간 진입

③ 예상배당표 (매각가 117,600,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 깨끗하고 가격은 내려왔다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (12장)

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