최저가 70%보다 먼저 볼 ‘10억원 인수’와 미상 점유 — 천안 센트애비뉴 6층

대전지방법원 2025타경11874. 천안시청 북서측 불당동 센트애비뉴 6층의 근린시설로, 601호부터 610호까지를 묶어 사용하는 일괄매각형 상업시설입니다. 감정 당시 6층 전체가 ‘프렌즈 아카데미, 스크린’이라는 골프연습장·스크린골프 시설로 이용되고 있었고, 일부 호실은 경계벽을 철거해 일체로 사용 중입니다. 따라서 일반적인 개별 상가 한 칸이 아니라 전층 운영시설과 점유관계를 함께 분석해야 하는 물건입니다.

말소기준권리는 2023년 6월 15일 설정된 채권최고액 9,000,000,000원의 공동근저당권입니다. 이후의 근저당권·압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 그러나 2022년 1월 19일 전입한 보증금 5억원의 임차관계가 말소기준보다 앞서고, 우선변제에 필요한 확정일자는 확인되지 않습니다. 배당으로 보증금을 회수하지 못하면 매수인이 부담할 가능성이 있는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 선순위 임차보증금은 별개

등기부상 기준은 비교적 명확합니다. 2023년 6월 15일 공동근저당권이 말소기준이며, 2023년 12월 4일 아이비케이저축은행 근저당권, 2025년 경매개시결정과 국세 압류는 그 뒤에 설정돼 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2024년 11월 21일 천안시 압류는 2025년 4월 30일 해제돼 이미 말소됐습니다.

② 임차인·점유 분석 — 확정된 10억원과 확인되지 않은 3건

보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 위 기재를 보증금 승계 중복신고로 제외할 근거는 없습니다. 다만 첫 번째와 세 번째 임차관계는 점유 호실·전입일·보증금·월세·허승분이라는 이름이 동일하고 법인 상호 표기만 ‘제이앤비’와 ‘제이엔비’로 다릅니다. 동일 임차관계가 중복 기재된 것인지, 서로 다른 계약인지 원본 계약서와 현황조사서로 반드시 대조해야 합니다.

③ 가격 판단 — 70% 최저가가 곧 시세 할인은 아니다

현재 최저가는 감정가 10,966,000,000원의 70%인 7,676,200,000원입니다. 여기에 배당 계산상 매수인이 인수하는 임차보증금 1,000,000,000원을 더하면 실질취득 추정액은 8,676,200,000원, 감정가의 약 79.1%입니다.

최근 12개월 평균이나 최신 실거래와 직접 대조할 기준이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다. 특히 이 물건은 개별 호실의 경계벽을 철거해 6층 전체를 골프시설로 사용 중인 특수한 형태입니다. 일반 근린상가와 동일한 평당가나 단순 감정가 할인율을 적용하기보다 운영수익·시설 철거비·원상복구비·전층 재임대 가능성을 별도로 검증해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 7,676,200,000원 가정)

총 채권액 10,950,000,000원 중 채권자 배당 추정액은 7,597,038,000원, 미배당액은 3,352,962,000원입니다. 임차보증금 인수 추정 1,000,000,000원은 매각대금 배분 밖에서 매수인이 추가 부담하는 금액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 시설·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 실제 이용. 6층 601호부터 610호까지 복도를 포함해 전체를 골프연습장·스크린골프장으로 사용 중입니다. 목록 1·2·3·4·7·8은 호별 경계벽을 철거했고, 목록 5에는 스크린골프 룸 5실이 설치돼 있습니다.
• 입지. 천안시청 북서측 인근의 성숙 중인 상업·업무지대이며, 주변은 상업시설·업무시설· 아파트로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있습니다. 동측으로 10차선 번영로, 서측으로 3차선 포장도로가 접하며 주차장 출입구는 서측에 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·아산탕정지구 제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며, 토지면적은 6,629.4㎡, 공시지가는 3,433,000원/㎡입니다.
• 위반건축물. 집합건축물대장 표제부에 1층 127호 외 2개호의 무단증축 등으로 건물 전체가 위반건축물로 등재돼 있습니다. 대상인 6층 시설의 직접 위반 여부와 금융·영업허가 영향을 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 전층을 하나의 골프시설로 일괄 사용하고 있어 표준화된 개별 상가보다 매수층이 제한될 수 있습니다. 현 운영을 승계하지 않을 경우 경계벽 복구와 내부 시설 철거 가능성도 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임대차 원본 대조. 상호 표기가 유사한 5억원 임차관계 2건이 동일 계약의 중복인지, 별도 계약인지 임대차계약서·사업자등록·전입세대열람으로 확인하세요.
• 미상 점유자 확인. ‘주식회’, ‘제이엔’, ‘비라운’으로 기재된 점유자의 정확한 성명, 전입일, 보증금, 점유 호실을 매각물건명세서 원본과 현장조사로 특정해야 합니다.
• 실질취득가로 입찰가 산정. 현재 기준 낙찰가 7,676,200,000원이 아니라 인수 추정액을 포함한 8,676,200,000원을 기본 원가로 삼아야 합니다.
• 공동담보 범위 확인. 을구 1번 9,000,000,000원 근저당권은 601호~610호를 포함한 공동담보입니다. 일괄매각 범위와 호별 배당관계를 공동담보목록 제2023-746호에서 확인하세요.
• 시설 원상복구 견적. 철거된 경계벽, 복도 편입, 스크린골프 룸 5실과 내부 인테리어의 철거·복구·소방 변경 비용을 현장 실측하세요.
• 영업·명도 시나리오. 운영 중인 골프시설의 영업 종료, 장비 소유권, 시설물 반출, 점유이전과 인도명령 가능 범위를 확인하세요.
• 위반건축물 영향. 1층 무단증축으로 인한 건물 전체 위반건축물 등재가 대출·용도변경· 영업신고에 미치는 영향을 천안시와 금융기관에 확인하세요.
• 세금·관리비. 천안시 압류 및 국세 압류 이력이 있으므로 당해세, 체납 관리비, 공용부분 부담을 별도로 조회하세요.

맺으며 — “70% 유찰가보다 인수와 점유가 먼저다”

이 물건의 표면적인 숫자는 감정가 109.66억원에서 1회 유찰된 최저가 76.762억원입니다. 그러나 권리분석의 기준금액은 여기에 멈추지 않습니다. 대항력 있는 임차관계 2건을 그대로 반영하면 매수인 인수액이 10억원이고, 현재 회차의 실질취득 추정액은 86.762억원입니다.

그마저도 최종 확정액이 아닙니다. 5억원 임차관계 2건의 중복 여부가 불명확하고, 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유자 3건이 남아 있습니다. 6층 전체를 일체형 골프시설로 사용하면서 경계벽까지 철거한 특수한 이용 상태, 건물 표제부의 위반건축물 등재, 객관적인 최신 거래 비교 기준 부재도 함께 고려해야 합니다. 결론은 권리·점유·가격 모두 추가 확인이 필요한 고위험형입니다. 최저가 70%만 보고 접근할 사건이 아니라, 인수액과 점유관계를 먼저 확정한 뒤 운영수익과 복구비를 반영해 입찰 상한을 역산해야 합니다.