서울남부지방법원 2023타경121654. 화곡동 삼성쉐르빌 제101동 제6층 제602호, 전유면적 29.97㎡의 도시형생활주택입니다. 숫자만 보면 감정가 275,000,000원에서 9회 유찰돼 최저가가 36,910,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 대항력 있는 임차인 김진호의 보증금 280,000,000원입니다. 김진호는 2020.09.16 전입·점유를 시작했고, 말소기준권리인 2022.08.11 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 확정일자는 2020.09.04이며 배당요구도 이루어져 우선변제권을 행사하지만, 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인이 인수하는 구조입니다.
현재 최저매각가 36,910,000원을 기준으로 집행비용 1,064,380원을 먼저 제외하면 임차인에게 35,845,620원이 배당되고, 보증금 중 244,154,380원이 남습니다. 이 잔액이 매수인에게 넘어오기 때문에 낙찰가가 더 낮아져도 인수액이 그만큼 증가합니다. 10회 유찰 시 인수액은 251,403,504원, 11회 유찰 시에는 257,202,803원으로 늘어납니다. 즉 최저가 하락 자체가 실질취득비용의 하락으로 이어지지 않는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2023타경121654 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 강서로29길 85, 제101동 제6층 제602호 (화곡동, 삼성쉐르빌) |
| 물건종류 / 전유 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전유면적 29.97㎡ · 방2·거실1·주방1·욕실겸화장실1·발코니1 · 6층 중 6층 |
| 소유자 | 김대성 (2020.09.16. 소유권이전 · 거래가액 280,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 275,000,000원 / 36,910,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김진호 / 280,168,100원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
말소기준권리는 2022.08.11 접수된 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 뒤 포천세무서장 압류, 강서구 압류, 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 2023.12.27 등기된 김진호의 주택임차권도 등기 자체는 매각으로 소멸 대상으로 정리되어 있지만, 임차인의 전입·점유는 2020.09.16으로 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있어, 등기 말소와 보증금 인수 문제를 별개로 봐야 합니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제 모두 있으나 미배당 잔액은 승계
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김진호 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 280,000,000원 | 2020.09.16 / 2020.09.04 | 대항력 有 | 우선변제 | 미배당 잔액 인수 |
③ 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 약 2.8억
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 사건에서는 낙찰가만 가격으로 보면 안 됩니다. 현재 회차는 최저가 36,910,000원이지만 임차보증금 미배당액이 244,154,380원입니다. 다음 회차로 내려가면 최저가는 29,528,000원, 23,622,400원으로 낮아지는 대신 매수인 인수액은 251,403,504원, 257,202,803원으로 증가합니다. 결과적으로 실질취득 부담은 임차보증금 280,000,000원 수준에서 크게 달라지지 않습니다.
| 회차 | 최저가 | 임차보증금 미배당·인수 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 9회 유찰 | 36,910,000원 | 244,154,380원 | 실질취득 약 280,000,000원 수준 |
| 10회 유찰 시 | 29,528,000원 | 251,403,504원 | 낙찰가 하락만큼 인수액 증가 |
| 11회 유찰 시 | 23,622,400원 | 257,202,803원 | 실질취득 약 280,000,000원 수준 |
감정가는 275,000,000원이고 임차보증금은 280,000,000원입니다. 따라서 현 회차의 낮은 최저가에도 불구하고, 인수까지 포함한 실질취득 기준으로 보면 감정가보다 낮은 가격에 취득하는 구조가 아닙니다. 유찰 횟수 자체를 가격 메리트로 평가해서는 안 되는 이유입니다.
④ 예상배당표 (매각가 36,910,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,064,380원 |
| 1. 임차인 김진호 보증금 | 280,000,000원 | 35,845,620원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,462,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 김진호 | 280,168,100원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각대금 36,910,000원은 집행비용과 임차인 일부 배당으로 소진됩니다. 임차보증금 부족분 244,154,380원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신월초등학교 남서측 인근으로 중·소규모 점포와 근린생활시설, 업무·상업용 건물, 각급학교, 금융기관, 공원, 관공서, 아파트와 기존주택이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 다수 노선버스 정류장과 화곡역(5호선)이 위치해 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물의 6층 602호이며, 도시가스보일러 난방·승강기·1층 주차장 시설이 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 규모. 삼성쉐르빌은 28세대, 사용승인일은 2020.06.26이며 대상 전유면적은 29.97㎡입니다.
- 경매 이력. 현재 물건은 9회 유찰됐고, 삼성쉐르빌 경매물건의 평균 유찰 횟수는 5.3회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가 대신 실질취득을 보세요. 36,910,000원에 낙찰받더라도 임차보증금 미배당액 244,154,380원이 매수인에게 남습니다.
- 추가 유찰 착시를 경계하세요. 10회 유찰 시 최저가 29,528,000원에 인수액 251,403,504원, 11회 유찰 시 최저가 23,622,400원에 인수액 257,202,803원으로 계산됩니다.
- 임차인의 실제 보증금 지급관계를 확인하세요. 임차인 김진호는 강제경매 신청채권자이기도 하고, 제공된 검토 메모에는 관계인 가능성 경고가 있습니다.
- 매각물건명세서 원문을 재확인하세요. 을구 순위 1번 임차권등기의 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
- 세금·배당 변동을 확인하세요. 현재 배당 계산에는 실제 배당 과정에서 달라질 수 있는 항목이 있어 최종 배당표와 교부청구 현황을 입찰 전 대조해야 합니다.
맺으며 — “3,691만원짜리 물건”이 아니다
이 사건은 9회 유찰로 최저매각가가 36,910,000원까지 내려왔지만, 권리분석의 결론은 그 숫자와 정반대 방향입니다. 김진호의 보증금은 280,000,000원이고, 전입 2020.09.16은 말소기준 2022.08.11보다 앞섭니다. 현재 예상배당 후에도 244,154,380원이 남아 매수인이 인수합니다. 추가 유찰이 되면 최저가는 더 내려가지만 미배당 인수액은 오히려 증가해 실질취득 부담은 약 280,000,000원 수준에 묶입니다.
감정가가 275,000,000원인 점까지 함께 보면, 이 사건의 9회 유찰은 곧바로 가격 할인으로 해석할 수 없습니다. 여기에 임차인이 강제경매 신청채권자이기도 하고 관계 확인 필요 경고가 있는 만큼, 입찰 판단의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 임차보증금의 실재와 인수 범위를 원본으로 확정하는 것입니다.
