서울남부지방법원 2023타경121791. 금천구 독산동 제지층 제비01호 다세대 물건입니다. 집합건축물대장상 용도는 사무소로 등재되어 있으나, 감정평가 조사에서는 현황 주거용 2가구로 이용되는 것으로 판단됐습니다. 현재 소유자는 박재진이며, 2016.07.14 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다.
이번 경매의 말소기준권리는 2023.03.22 주식회사오케이저축은행 가압류 50,129,343원입니다. 그 뒤의 서울신용보증재단 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 문제는 그보다 앞서 전입한 임차인들입니다. 말소기준보다 앞선 대항력은 등기의 소멸과 별개로 미배당 보증금 인수 문제를 남길 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2023타경121791 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산로70다길 28, 제1동 제지층 제비01호 (독산동, 주건축물) |
| 용도 / 현황 | 다세대 · 집합건축물대장상 사무소 · 현황 주거용(2가구) |
| 소유자 | 박재진 · 2016.07.14 임의경매로 인한 매각으로 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 183,125,200원 / 93,760,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 내 지층 제비01호 |
| 제시외 부분 | 현황상 104호 소재 증축부분 주거용 약 12.2㎡ · 무허가 증축으로 추정 · 평가 및 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
현재 분석의 기준점은 2023.03.22 오케이저축은행 가압류입니다. 나수민은 2021.04.16, 박미자는 2021.05.24 전입해 말소기준보다 앞섭니다. 나수민은 확정일자 2021.03.16과 배당요구가 있고, 등기부에도 2023.05.16 임차보증금 130,000,000원의 주택임차권이 등기돼 있습니다. 박미자는 보증금 50,000,000원으로 조사됐고 우선변제 배당 없이 전액 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 나수민 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.04.16 2021.03.16 | 130,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 38,327,680원 인수 |
| 박미자 비01호(지하 104호) | 2021.05.24 확정일자 확인되지 않음 | 50,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 확인 필요 | 50,000,000원 인수 |
| 제비 주거 | 2021.05.24 2021.05.24 | 미상 표시액 0원 | 대항력 확인 필요 | 우선변제 표시 有 | 보증금 확인 필요 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없으므로 이 자료에서 확인되는 실제 임차인은 3명입니다. 다만 ‘제비’는 보증금 표시액이 0원이면서 별도 위험메모에는 보증금 미상으로 기재돼 있어, 알려진 인수액 88,327,680원만으로 최종 인수액을 확정해서는 안 됩니다.
③ 실질취득가 — 유찰돼도 총부담이 거의 내려가지 않는다
현재 최저가는 93,760,000원으로 감정가의 51% 수준입니다. 하지만 이 숫자만으로 가격을 보면 안 됩니다. 현재 회차의 알려진 매수인 인수액 88,327,680원을 더하면 실질취득가는 182,087,680원+가 됩니다. 감정가 183,125,200원과 거의 같은 수준입니다.
| 회차 | 매각가 | 알려진 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 93,760,000원 | 88,327,680원 | 182,087,680원+ |
| 4회 유찰 시 | 75,008,000원 | 106,742,144원 | 181,750,144원+ |
| 5회 유찰 시 | 60,006,400원 | 121,473,715원 | 181,480,115원+ |
낙찰가가 내려갈수록 나수민에게 배당되는 금액이 줄고 미배당 인수액이 늘어나는 구조라, 4회·5회 유찰로 최저가가 크게 떨어져도 알려진 실질취득가는 약 181,000,000원대에 머뭅니다. 여기에 보증금이 명확하지 않은 임차인 위험은 별도로 남습니다. 즉 이 사건에서는 유찰 횟수 자체가 곧 가격 메리트로 연결되지 않습니다.
④ 시세 비교 — 275,000,000원 거래와 단순 비교하면 안 된다
엠버하우스2차(925-3)는 총 8세대, 2009.11.16 사용승인으로 확인됩니다. 실거래 자료에는 2025.08, 전용 67.44㎡, 2층, 275,000,000원 거래 1건이 있습니다. 반면 이 사건의 비교 대상 면적은 55.16㎡이고 면적 일치가 되지 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 93,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,087,680원 |
| 1. 임차인 나수민 보증금 | 130,000,000원 | 91,672,320원 |
| 인수 · 임차인 박미자 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 오케이저축은행 가압류 | 50,129,343원 | 0원 |
| 3. 서울신용보증재단 가압류 | 11,476,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 나수민 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 매각대금이 집행비용과 나수민 배당으로 소진됩니다. 나수민 미배당 38,327,680원과 박미자 보증금 50,000,000원을 합한 알려진 매수인 인수액은 88,327,680원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금이 명확하지 않은 임차인 관련 부담은 위 금액에 포함되지 않았습니다.
⑥ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 독산초등학교 북동측 인근이며, 주변은 단독주택·다세대주택 등이 주를 이루는 주거지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 있습니다.
- 용도 불일치. 집합건축물대장상 사무소지만 현황은 주거용 2가구로 이용되는 것으로 조사됐습니다. 감정평가에서도 용도변경의 적법성 여부를 재확인하도록 기재돼 있습니다.
- 지층 물건. 철근콘크리트구조 4층 건물의 지층 제비01호입니다.
- 제시외 건물. 현황상 104호 소재 약 12.2㎡ 주거용 증축부분이 있고 무허가 증축으로 추정되며 평가·매각에 포함됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 3,000,000원/㎡, 완경사·세로장방형 토지이며 북서측·북동측 포장도로에 접합니다.
- 환금성 점검. 총 8세대 규모이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회로 표시됩니다. 본건도 현재 3회 유찰 상태입니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 최저가가 아니라 총취득부담 확인. 현재 알려진 실질취득가는 182,087,680원+입니다. 낙찰가만으로 수익성을 계산하면 안 됩니다.
- 나수민 미배당액 재계산. 실제 낙찰가와 배당순위에 따라 미배당 보증금이 달라질 수 있으므로 배당표 원본과 임차권등기 내용을 다시 대조해야 합니다.
- 박미자 보증금 50,000,000원. 자료상 대항력 있고 우선변제 배당 없이 전액 인수로 계산돼 있어 계약서·전입·점유를 확인해야 합니다.
- ‘제비’ 임차관계 확인. 보증금이 명확하지 않으므로 별도 임대차인지, 다른 점유자와 중복인지, 실제 보증금이 얼마인지 확인이 필요합니다.
- 용도 적법성. 공부상 사무소와 현황 주거용 2가구 사이의 용도 차이와 용도변경 적법성을 확인해야 합니다.
- 제시외 증축. 약 12.2㎡ 무허가 추정 증축부분의 이행강제금·원상복구·사용상 제약 여부를 확인해야 합니다.
- 실거래 단순대입 금지. 275,000,000원 거래는 67.44㎡ 1건이고 본건 비교 면적 55.16㎡와 다릅니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·전입세대열람·임대차계약서 및 건축물대장을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “3회 유찰”보다 “인수 후 총액”을 봐야 한다
이 사건의 표면 숫자는 감정가 183,125,200원에서 최저가 93,760,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 그러나 대항력 임차인들의 알려진 미배당 보증금을 더하면 현재 회차의 실질취득은 182,087,680원+으로 다시 감정가 수준에 가까워집니다. 4회·5회 유찰을 가정해도 인수액이 늘어나 실질취득가는 각각 181,750,144원+, 181,480,115원+ 수준입니다.
따라서 이 물건은 최저가 51%라는 숫자를 가격 메리트로 해석하기보다, 임차인 보증금 인수·보증금 미상 기록·공부상 사무소와 현황 주거의 차이·무허가 추정 증축을 모두 확인한 뒤 총취득부담을 계산해야 하는 사건입니다. 실거래 275,000,000원 역시 면적이 다른 1건뿐이므로 이를 근거로 가격 우위를 확정하기 어렵습니다. 핵심은 낙찰가가 아니라 인수까지 포함한 최종 총액입니다.
