서울북부지방법원 2025타경3333. 서울 성북구 삼선동1가 280-18·280-20 소재 주택과 토지 관련 경매입니다. 현재 등기상 소유자는 성상준·이인섭으로 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 매각물건명세서에는 지분매각과 공유자우선매수 1회가 명시돼 있습니다. 등기상 현재 존속하는 근저당은 없고, 말소기준은 2024년 5월 24일 성상준 지분에 설정된 하나카드주식회사의 가압류 34,465,466원입니다. 이 가압류와 뒤의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건은 단순한 “인수 0원” 사건으로 끝나지 않습니다. 감정평가와 현황조사에는 삼선동1가 280-20 일부가 현황도로 및 타인점유부분 등으로 추정되고, 별도의 측량을 통한 정확한 사실확인이 필요하다고 적혀 있습니다. 또한 본건 토지와 인접 토지 사이에는 약 5평 정도로 추정되는 청색기와 단층주택이 있고, 본건 280-20 대지 23㎡ 중 이 건물이 점유하는 부분은 약 1평 내외로 추정됩니다. 이 제시외 건물의 경계를 두고 소유자의 다른 주장도 있으며, 해당 건물은 매각 대상이 아니고 법정지상권 성립 여부도 불분명합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경3333 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 삼선동1가 280-18, 280-20 · 삼선교로10마길 24-4 |
| 용도 / 이용상태 | 연립주택 + 토지 · 주택 |
| 소유관계 | 성상준 2분의 1 · 이인섭 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 329,018,500원 / 329,018,500원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 32,502,037원 |
| 말소기준 | 2024.05.24. 성상준 지분 가압류 · 하나카드주식회사 34,465,466원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원, 그러나 지분매각
현재 등기상 소유권은 2021년 4월 1일 성상준·이인섭에게 각 2분의 1씩 이전됐습니다. 2023년 삼성카드 가압류와 2024년 삼성카드 강제경매개시결정은 이후 취하·해제로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2024.05.24. 하나카드의 성상준 지분 가압류이고, 2025.09.26. 주식회사하나은행의 강제경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 점유·현황 — 권리보다 복잡한 부분
임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 이 사건에서 더 큰 확인 포인트는 임차보증금보다 토지 경계와 제시외 건물입니다.
- 삼선동1가 280-20. 일부가 현황도로 및 타인점유부분 등으로 추정되며, 감정평가서는 추후 측량 등 정확한 사실확인이 필요하다고 봤습니다.
- 제시외 건물. 본건 토지 이외 삼선교로10마길 24 및 삼선교로10다길 80 사이에 약 5평 정도로 추정되는 청색기와 단층주택이 있고 현재 창고로 사용되고 있습니다.
- 본건 토지 점유 추정. 위 건물 중 삼선동1가 280-20 대지 23㎡를 점유하는 부분은 약 1평 내외로 추정됩니다.
- 경계 다툼. 위 단층주택 소유자는 제시외 건물의 경계와 관련해 다른 주장을 하고 있습니다.
- 법정지상권. 본건 280-20 일부를 점유하는 것으로 추정되는 지상 건물은 매각 대상이 아니며 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다.
③ 예상배당표 (매각가 329,018,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,406,259원 |
| 2. 가압류 · 하나카드주식회사 | 34,465,466원 | 34,465,466원 |
| 3. 경매개시결정 · 주식회사하나은행 | 32,502,037원 | 32,502,037원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 256,644,738원 |
채권자 총 청구액 66,967,503원은 현재 회차 가정에서 전액 배당되고, 계산상 부족액은 0원입니다. 소유자 잔여액은 256,644,738원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 가정 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 329,018,500원 | 66,967,503원 | 0원 | 256,644,738원 |
| 1회 유찰 · 80% | 263,214,800원 | 66,967,503원 | 0원 | 191,762,290원 |
| 2회 유찰 · 64% | 210,571,840원 | 66,967,503원 | 0원 | 139,856,331원 |
세 시나리오 모두 신청채권자 주식회사하나은행의 청구액 32,502,037원과 하나카드 가압류 34,465,466원이 전액 배당되는 계산입니다. 따라서 제시된 배당 구조만 보면 낙찰가 하락에 따라 새로 생기는 인수액은 없습니다. 다만 이는 시세 메리트와는 별개의 문제입니다. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 329,018,500원이 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 데이터만으로 판단할 수 없습니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 성북구 삼선동2가 한성대학교 북서측 인근이며, 주변에는 단독주택·다가구주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 단층건물이며 외벽은 벽돌쌓기 등, 창호는 샤시창호 등입니다. 기본적인 위생·급배수·난방설비가 있습니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 개발행위허가제한지역, 과밀억제권역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 단독, 완경사·사다리형이며 공시지가는 2,499,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지분매각 범위 확인. 성상준·이인섭이 각 2분의 1 지분을 가진 상태에서 명세서가 지분매각으로 공고된 사건입니다. 매각 대상 지분 범위를 원문에서 재확인해야 합니다.
- 공유자우선매수. 공유자우선매수는 1회에 한합니다. 최고가매수신고인이 되더라도 공유자의 우선매수 절차가 개입할 수 있습니다.
- 측량·경계 확인. 280-20 일부의 현황도로·타인점유 추정과 제시외 건물의 점유범위는 현황조사만으로 확정되지 않았으므로 측량 등 정확한 사실확인이 핵심입니다.
- 제시외 건물. 청색기와 단층주택은 매각 대상이 아니며, 경계에 관해 소유자의 다른 주장이 있고 법정지상권 성립 여부도 불분명합니다.
- 시세 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 329,018,500원의 가격 경쟁력은 별도의 현장·거래사례 확인 없이는 판단하기 어렵습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 지분과 현황을 먼저 봐야 한다
이 사건은 배당표만 보면 단순합니다. 현재 회차는 물론 1회·2회 유찰 시나리오에서도 채권자 부족액과 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 하지만 실제 판단의 중심은 여기에 있지 않습니다. 2분의 1 공유지분 매각, 공유자우선매수 1회, 280-20 일부의 도로·타인점유 추정, 제시외 단층주택의 경계 문제와 법정지상권 성립 여부 불분명이 동시에 존재합니다. 비교 실거래 자료도 없어 신건 최저가 329,018,500원의 가격 적정성을 이 데이터만으로 검증할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 말소 여부보다 매각 범위·공유관계·경계·점유·제시외 건물의 법적 상태를 먼저 확인해야 하는 유형입니다.
