서울북부지방법원 2025타경5636. 성북구 하월곡동 드림앤하우스 101동 4층 402호, 전용 40.13㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 등기상 소유자는 정대근·정재희가 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 말소기준은 2016.08.03. 신한은행 근저당권 151,200,000원이고, 그 뒤 설정된 리코대부 근저당과 신한은행·신용보증기금 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현황조사와 매각물건명세서에는 변난옥 1명이 확인됩니다. 전입일은 2016.08.10.으로 말소기준권리인 2016.08.03.보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 확인되지 않았지만, 대항력이 없는 이상 배당 미회수 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아니며 제공된 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경5636 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 하월곡동 73-62 드림앤하우스 101동 4층 402호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 40.13㎡ · 6층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 정대근 2분의 1 · 정재희 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 340,000,000원 / 340,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 청구액 | 87,850,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 중심
말소기준은 2016.08.03. 신한은행 근저당권입니다. 2020년 리코대부 근저당권, 2025년 신한은행 가압류 70,509,778원, 신용보증기금 가압류 472,650,000원과 두 건의 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리입니다. 2020.11.18.에는 리코대부 근저당권부채권에 아프로파이낸셜대부주식회사 명의의 질권도 설정돼 있습니다.
② 임차인 — 1명 확인, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 변난옥 | 2016.08.10 | 미상 | 없음 | 확인되지 않음 | 0원 |
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 싸지 않다
드림앤하우스 전용 40.13㎡는 2026.07. 6층에서 340,000,000원, 2025.11. 같은 면적 6층에서 318,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균은 329,000,000원이고, 신건 최저가 340,000,000원은 그 평균의 103.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 40.13㎡ | 6 | 340,000,000원 |
| 2025.11 | 40.13㎡ | 6 | 318,000,000원 |
| 2024.07 | 40.13㎡ | 6 | 328,000,000원 |
| 2023.04 | 37.75㎡ | 5 | 300,000,000원 |
| 2022.01 | 37.03㎡ | 5 | 270,000,000원 |
| 2021.08 | 40.13㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 40.13㎡ | 2건 | 329,000,000원 |
전체 6건 평균 306,000,000원보다 최근 거래가 올라온 상태이며, 최근 구간은 이전 구간 대비 11.7% 상승했습니다. 따라서 과거 전체 평균만 놓고 3.40억이 비싸다고 판단하는 것도 적절하지 않습니다. 다만 가격 메리트 판단에서 더 중요한 최근 12개월 평균은 3.29억이므로, 현재 최저가 3.40억은 최근 평균보다 약 1,100만원 높고 최신 거래가와 동일합니다. 신건에선 명확한 할인 매력이 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 340,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,560,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 151,200,000원 | 151,200,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사리코대부 | 93,600,000원 | 93,600,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사신한은행 | 70,509,778원 | 70,509,778원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 472,650,000원 | 19,130,222원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 787,959,778원, 신건 매각가 가정에서 채권자 배당액은 334,440,000원이며 미배당액은 453,519,778원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동덕여자대학교 북측 인근으로 아파트·단독주택·다세대·연립주택·근린생활시설이 혼재한 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 철근콘크리트구조 6층 건물 내 4층 402호로, 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북서측 약 8미터, 남동측 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 단지. 드림앤하우스는 30세대이며 사용승인일은 2016.05.17입니다.
- 현장확인. 현장확인 당시 폐문부재로 내부구조와 실제 이용상태를 직접 확인하지 못해 건축물 현황도 등을 참고한 평가입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격. 3.40억은 최근12개월 평균 3.29억의 103.3%입니다. 최근 시세보다 싸다는 전제로 접근하면 안 됩니다.
- 최신 거래. 2026.07. 같은 전용 40.13㎡ 6층 거래가 3.40억입니다. 본건은 4층이므로 개별 층·상태 차이를 직접 확인해야 합니다.
- 임차인. 변난옥의 전입은 말소기준 이후라 대항력이 없지만, 보증금과 점유관계는 입찰 전 매각물건명세서와 현황을 다시 대조하는 것이 안전합니다.
- 내부상태. 감정평가 당시 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 실제 구조·수선 상태 차이를 확인해야 합니다.
- 배당. 신건 가정에서도 신용보증기금 채권에 미배당이 발생합니다. 다만 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 최신 실거래를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 신중”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2016년 신한은행 근저당이고, 실제 임차인 1명의 전입은 그 이후라 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 신건 최저가 3.40억은 최근 12개월 평균 3.29억보다 높고, 최신 거래 3.40억과 같은 수준입니다. 최근 거래 추세는 과거보다 11.7% 상승했지만, 그렇다고 현재 최저가에 할인 메리트가 생기는 것은 아닙니다. 권리 리스크보다 응찰가격과 실제 내부상태 확인이 승부처인 다세대 물건입니다.
