🏷️ 624,000,000원 ⚠️ 지상권 1건 인수 👤 임차인 0명 📉 미배당 355,840,000원
서울남부지방법원 2025타경11985. 서울 금천구 가산동 대륭테크노타운20차 11층 1110호로, 감정평가상 공부상 공장(지식산업센터)으로 등재된 구분건물입니다. 현재 소유자는 주식회사씨앤케이파트너스이고, 말소기준권리는 2023.05.10. 설정된 중소기업은행 근저당권 596,400,000원입니다. 그 뒤 중소기업은행 추가 근저당, 신용보증기금 가압류, 금천구 압류, 경매개시결정, 근로복지공단 가압류, 금천구 압류가 이어집니다.
등기부상 말소기준 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 구조지만, 이 사건에는 별도 확인사항이 하나 있습니다. 매각물건명세서가 이 사건 토지에 설정된 을구 4번 지상권설정등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시합니다. 따라서 배당표상 금전 인수액이 0원이라고 해서 권리 부담 전체가 0이라고 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11985 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 691 대륭테크노타운20차 제11층 제1110호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공부상 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제11층 제1110호 |
| 소유자 | 주식회사씨앤케이파트너스 |
| 감정가 / 최저가 | 624,000,000원 / 624,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 608,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 별도 토지 지상권은 인수
임차인은 없습니다. 임차보증금이나 대항력 임차인으로 인한 금전 인수는 확인되지 않아 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 2023.05.10. 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 등기된 중소기업은행 추가 근저당, 신용보증기금·근로복지공단 가압류와 금천구 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 신건 624,000,000원, 비교 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로, 감정가와 최저매각가가 모두 624,000,000원입니다. 이번 자료에서는 동일 용도·유사 물건의 실거래 비교값을 사용하지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 624,000,000원 | 615,360,000원 | 355,840,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 499,200,000원 | 491,808,000원 | 479,392,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 399,360,000원 | 392,968,960원 | 578,231,040원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 608,400,000원이 전액 충족되는 시나리오입니다. 반면 1회 유찰 시 신청채권자 배당은 491,808,000원, 2회 유찰 시에는 392,968,960원으로 줄어 신청채권 전액을 충족하지 못합니다. 다만 이는 채권자 배당 구조의 변화이며, 유찰가격 자체가 시세보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 624,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,640,000원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 중소기업은행 | 596,400,000원 | 596,400,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 중소기업은행 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 신용보증기금 | 352,800,000원 | 6,960,000원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 근로복지공단 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 971,200,000원 중 채권자 예상배당은 615,360,000원, 미배당은 355,840,000원입니다. 당해세 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목에 따라 결과는 달라질 수 있습니다. 금액 기준 매수인 인수액은 0원이지만 토지 지상권 인수는 별도입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 금천구 가산동 소재 독산역-1호선 북서측 인근으로, 주위는 공장(지식산업센터), 아파트단지, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 독산역-1호선이 있어 대중교통 상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 공장(지식산업센터)으로 등재되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 20M의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며 국가산업단지·산업시설구역에 해당합니다.
- 별도등기. 토지에 관하여 별도등기가 있으며, 매각물건명세서상 토지 지상권 인수사항과 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 지상권 원문 확인. 매각물건명세서가 인수 대상으로 명시한 2018.10.12. 지상권설정등기의 구체적 범위와 내용을 반드시 대조하세요.
- 금액 인수와 권리 인수 구분. 배당표상 매수인 인수액은 0원이지만, 비금전적 권리인 토지 지상권은 남습니다.
- 가격 검증. 최저가는 624,000,000원의 신건입니다. 실거래 비교 없이 감정가 또는 유찰률만으로 저가 여부를 판단하지 마세요.
- 압류 관련 확인. 금천구 압류가 등기돼 있으므로 배당과 조세 관련 원문을 입찰 전 확인하세요.
- 현황 확인. 공부상 공장(지식산업센터) 이용 상태와 실제 사용 상태, 점유관계 및 관리 관련 사항을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 기준으로 최종 확인하세요.
맺으며 — “인수금액 0원 ≠ 인수권리 0건”
이 사건의 말소기준은 2023.05.10. 중소기업은행 근저당권 596,400,000원이고, 이후 등기상 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인도 없어 임차보증금 인수 문제는 없습니다. 그러나 매각물건명세서가 토지의 을구 4번 지상권설정등기를 매수인이 인수한다고 명시했다는 점이 결론을 바꿉니다.
현재 신건 최저가는 624,000,000원이고, 이 가격을 기준으로 채권자에게 615,360,000원이 배당되며 355,840,000원의 미배당이 발생합니다. 다만 배당 부족액은 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 이 물건에서 매수인이 직접 확인해야 할 핵심은 금전채무가 아니라 말소되지 않는 토지 지상권입니다. 따라서 가격 판단에 앞서 지상권의 구체적 법률관계와 이용·처분에 미치는 영향을 확인하는 것이 우선입니다.
