서울남부지방법원 2025타경12340. 대상은 고척동 신원프라자 지하2층 201호로, 감정평가상 신원건강랜드라는 목욕장·체력단련장·매점 등 근린생활시설로 이용 중입니다. 사용승인일은 1997.04.30이고, 철근콘크리트조 지하4층·지상17층 건물의 지하2층입니다. 평가대상 면적은 2,214.34㎡이며, 전체 전유면적에 대한 복도면적 548.89㎡가 포함돼 있습니다.
권리의 출발점은 2022.09.20 한정윤 근저당권 1,248,000,000원입니다. 이 권리 이후 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리되지만, 그보다 훨씬 앞선 2011.07.25 설동초의 전입이 존재합니다. 설동초는 보증금 3,000,000원, 우선변제권 없이 대항력이 인정되는 것으로 정리돼 있어 배당으로 회수되지 않는 보증금 전액이 매수인에게 넘어갑니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12340 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 고척동 324 신원프라자 지하2층 201호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 신원건강랜드(목욕장·체력단련장·매점 등) · 대상면적 2,214.34㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지하4층/지상17층 · 사용승인일 1997.04.30 |
| 소유자 | 김영복 · 2022.09.07 대물변제에 의한 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 4,550,000,000원 / 4,550,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 서서울신용협동조합 / 1,310,763,286원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.20 근저당권 · 한정윤 · 채권최고액 1,248,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 있다
말소기준은 2022.09.20 한정윤 근저당입니다. 이후 등기된 압류와 2025.10.01 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 하지만 설동초는 2011.07.25 전입으로 말소기준보다 앞서고 보증금 3,000,000원이 있어, 배당이 아니라 매수인 승계 영역입니다.
② 임차인·점유자 — 확정 인수와 미상 위험을 분리해서 본다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 세담 | 전부 | 2022.10.20 | 500,000,000원 / - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 설동초 | 6.6116㎡(구두수선) | 2011.07.25 | 3,000,000원 / - | 있음 | 없음 | 3,000,000원 |
| 한남준 | 남탕 세신 | 미상 | 50,000,000원 / 400,000원 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김봉삼 | 남탕 매점 | 미상 | 1,000,000원 / - | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이진우 | 7,6㎡(남탕 이발) | 2025.09.09 | 20,000,000원 / 150,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태분 | 20㎡(남여탕 안마의자) | 2022.10.31 | 5,000,000원 / - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수길 | 여탕 세신 | 미상 | 26,500,000원 / 900,000원 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 황경희 | 여탕 세신 | 미상 | 26,500,000원 / 900,000원 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김순자 | 여탕 세신 | 미상 | 27,000,000원 / 900,000원 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김순이 | 여탕 세신 | 미상 | 20,000,000원 / 900,000원 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 박승열 | 25㎡(여탕 매점) | 2025.01.16 | 50,000,000원 / 1,300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경자 | 여탕 실면도 | 미상 | 10,000,000원 / 300,000원 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 박금희 | 경락 맛사지 | 미상 | 30,000,000원 / 500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
한남준과 이진우는 2026.01.09 배당요구를 했습니다. 다만 전입일이 없는 점유자들은 보증금과 월세가 기재돼 있더라도 대항력이 있다고 단정할 수 없습니다. 반대로 대항력이 없다고 단정해서도 안 됩니다. 전입·사업자등록·점유개시 시점을 원본으로 확인해 말소기준일 2022.09.20과 다시 대조해야 합니다.
③ 가격 비교 — 거래는 있지만 대상 면적과 맞지 않는다
신원프라자의 최근 거래 자료는 존재하지만, 대상면적 2,214.34㎡와 거래면적 59.97㎡·65.37㎡·84.27㎡가 일치하지 않습니다. 최근 12개월 평균은 422,500,000원, 최신 거래는 2026.09 420,000,000원이고, 최근 구간은 과거 구간 대비 1.8%로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 65.37㎡ | 13 | 420,000,000원 |
| 2026.07 | 59.97㎡ | 10 | 425,000,000원 |
| 2025.09 | 84.27㎡ | 15 | 375,000,000원 |
| 2025.09 | 84.27㎡ | 15 | 375,000,000원 |
| 2025.08 | 65.37㎡ | 4 | 427,000,000원 |
| 2025.08 | 59.97㎡ | 16 | 395,000,000원 |
| 2025.08 | 59.97㎡ | 16 | 395,000,000원 |
| 2025.08 | 59.97㎡ | 7 | 410,000,000원 |
| 2025.06 | 65.37㎡ | 3 | 447,000,000원 |
| 2025.06 | 84.27㎡ | 8 | 528,000,000원 |
| 2025.04 | 84.27㎡ | 10 | 430,000,000원 |
| 2025.04 | 65.37㎡ | 5 | 370,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | - | 2건 | 422,500,000원 |
수치만 놓으면 최저가 4,550,000,000원은 최근 12개월 평균의 1076.9%입니다. 그러나 이 비율은 대상 면적이 거래 표본과 맞지 않는 상태에서 계산된 값이므로, 이를 근거로 곧바로 “시세보다 비싸다” 또는 “싸다”고 결론내리면 안 됩니다. 이 사건의 가격 판단에는 동일 용도·동일 지하층·대형 목욕장 시설에 맞는 별도 비교가 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,550,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 47,900,000원 |
| 인수 · 설동초 보증금 | 3,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 한정윤 | 1,248,000,000원 | 1,248,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,254,100,000원 |
설동초 보증금 3,000,000원은 배당에서 빠지고 매수인이 인수하는 것으로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 관련 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 확정 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 4,550,000,000원 | 3,000,000원 | 3,254,100,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 3,640,000,000원 | 3,000,000원 | 2,353,200,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 2,912,000,000원 | 3,000,000원 | 1,632,480,000원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 신원건강랜드라는 목욕장·체력단련장·매점 등 근린생활시설로 이용 중이며, 목욕장 시설 등은 부동산 가치구성에 용도상 불가분인 것으로 보아 일체로 평가됐습니다.
- 입지. 고산초등학교 북서측 인근으로 아파트·학교·근린생활시설·업무시설 등이 혼재하고, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 개봉역이 소재해 교통여건은 보통입니다.
- 도로. 북동측 약 30M, 남서측 약 10M 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이며 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등 제한사항이 확인됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 3,685.5㎡, 공시지가는 4,258,000원/㎡이며 평탄한 부정형 토지입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 설동초 보증금. 2011.07.25 전입, 보증금 3,000,000원은 대항력 있는 확정 인수로 반영해 입찰가와 별도로 계산해야 합니다.
- 전입일 미상 8명. 한남준·김봉삼·김수길·황경희·김순자·김순이·김경자·박금희는 대항력 가능·미상입니다. 사업자등록·전입·점유개시 시점을 말소기준 2022.09.20과 대조해야 합니다.
- 유치권 신고. 주식회사 세담의 910,000,000원 리모델링 공사비 유치권은 성립 여부가 불분명합니다. 공사계약·세금계산서·대금지급·점유의 계속성·점유 주체를 확인해야 합니다.
- 유치권 다툼. 2026.07.14 주식회사가온길대부가 유치권조사촉구의견서를 제출한 만큼 신고액만 보고 확정채무로 보거나, 반대로 무시해서도 안 됩니다.
- 김순자 관계 확인. 과거 강제경매 채권자 김순자와 현재 임차인 김순자의 동일인 여부 및 실제 임대차관계를 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류의 세목과 법정기일을 확인해 당해세 및 우선배당 여부를 재산정해야 합니다.
- 가격 비교. 신원프라자 거래는 있으나 대상면적 2,214.34㎡와 거래면적이 일치하지 않으므로 422,500,000원 최근 평균을 이 물건의 직접 시세로 사용하지 마십시오.
- 시설 가치. 목욕장·체력단련장·매점 설비가 부동산과 일체로 평가된 만큼 실제 시설 상태와 영업 지속 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “확정 인수 300만원”만 보면 이 사건을 잘못 읽는다
이 사건의 확정 인수액은 설동초 보증금 3,000,000원으로 크지 않습니다. 그러나 그것만으로 권리가 단순하다고 결론낼 수 없습니다. 실제 임차인 13명 중 8명은 전입일이 확인되지 않아 대항력과 승계 여부가 열려 있고, 주식회사 세담은 2026.01.09 910,000,000원 리모델링 공사비 유치권을 신고했습니다. 여기에 국세·지방세 압류까지 있어 배당도 최종 확정 전 재점검이 필요합니다.
가격 면에서도 신원프라자의 최근 거래는 존재하지만 대상 2,214.34㎡와 거래 표본의 면적이 맞지 않습니다. 따라서 최저가 4,550,000,000원을 단지 평균과 단순 비교해 싸다고 평가할 수 없습니다. 이 물건의 우선순위는 가격 흥정이 아니라 점유·유치권·세금의 사실관계 확정입니다. 그 세 가지가 풀리지 않는 상태에서는 권리분석 난도가 높은 물건으로 보는 것이 맞습니다.
