서울남부지방법원 2025타경12629. 서울 양천구 신정동 목동신시가지아파트 1215동 1층 101호입니다. 등기상 소유자는 윤석주이며, 말소기준은 2006.04.07. 설정된 주식회사한국스탠다드차타드제일은의 근저당권입니다. 이후 존속 중인 근저당권과 이번 강제경매개시결정은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸하며, 예상배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
권리관계보다 더 주의해서 볼 부분은 가격과 재건축 관련 지위입니다. 신건 최저가 21억원은 최근 12개월 거래 평균 19억7,750만원보다 높습니다. 반면 가장 최근인 2026년 8월 거래는 22억9,000만원으로, 최근 표본 자체의 편차가 큽니다. 여기에 목동12단지 재건축정비사업이 진행 중이므로 매수인의 지위·권리·의무는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12629 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신정동 326 목동신시가지아파트 제1215동 제1층 제101호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물 내 제1층 제101호 · 사용승인일 1988.10.06 |
| 소유자 | 윤석주 |
| 감정가 / 최저가 | 2,100,000,000원 / 2,100,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 케이비엠산업 / 342,831,407원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2006.04.07. 설정된 을구 13번 근저당권입니다. 이후 을구 15번·16번·24번 근저당권과 갑구 10번 강제경매개시결정은 제공된 등기 분석상 매각으로 소멸합니다. 이전의 여러 근저당권·압류·가압류는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 높고, 최신 거래보다는 낮다
비교 표본은 목동신시가지12의 최근 거래 12건입니다. 비교 기준 면적은 71.64㎡이며, 표본에는 64.65㎡ 거래 1건도 포함되어 있습니다. 최근 12개월 평균 거래가는 1,977,500,000원, 최신 거래는 2026년 8월 2,290,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 71.64㎡ | 7 | 2,290,000,000원 |
| 2026.07 | 71.64㎡ | 5 | 1,200,000,000원 |
| 2026.06 | 71.64㎡ | 8 | 2,080,000,000원 |
| 2026.05 | 71.64㎡ | 8 | 2,200,000,000원 |
| 2026.03 | 71.64㎡ | 11 | 1,700,000,000원 |
| 2026.02 | 71.64㎡ | 10 | 2,300,000,000원 |
| 2026.01 | 71.64㎡ | 2 | 1,900,000,000원 |
| 2026.01 | 71.64㎡ | 4 | 2,070,000,000원 |
| 2025.12 | 64.65㎡ | 1 | 2,000,000,000원 |
| 2025.12 | 71.64㎡ | 4 | 1,990,000,000원 |
| 2025.11 | 71.64㎡ | 2 | 1,980,000,000원 |
| 2025.11 | 71.64㎡ | 13 | 2,020,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 1,977,500,000원 |
표본의 최저 거래는 1,200,000,000원, 최고 거래는 2,300,000,000원으로 편차가 큽니다. 신건 최저가 21억원은 최근 12개월 평균의 106.2%이므로 평균 기준으로는 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 다만 최신 거래 22억9,000만원과 최고 거래 23억원보다는 낮습니다. 최근 거래 추세 수치가 별도로 제시되지 않았으므로 상승·하락 방향은 단정하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,100,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 23,400,000원 |
| 을구 13번 근저당권 · 주식회사한국스탠다드차타드제일은 | 417,600,000원 | 417,600,000원 |
| 을구 15번 근저당권 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 을구 16번 근저당권 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 57,600,000원 | 57,600,000원 |
| 을구 24번 근저당권 · 박재현 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 갑구 10번 경매개시결정 · 주식회사 케이비엠산업 | 342,831,407원 | 342,831,407원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,006,568,593원 |
제공된 예상배당에서는 채권자 청구액 1,070,031,407원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 1,006,568,593원입니다. 집행비용은 약 매각가의 1.1% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·재건축·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 2호선 양천구청역 서측 인근이며, 목동신시가지아파트 단지·근린생활시설·공원·학교·양천구청·양천경찰서 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 양천구청역이 있어 감정평가서상 교통상황은 양호합니다.
- 단지. 목동신시가지12는 1,860세대이며 사용승인일은 1988.10.06입니다.
- 재건축. 목동12단지아파트재건축정비사업이 진행 중입니다. 감정평가서에는 기본계획수립·안전진단통과·정비구역지정 후 조합설립추진위원회 승인단계(2025.09.11.)로 기재되어 있습니다.
- 확인사항. 2026.09.04. 목동12단지아파트 재건축정비사업조합의 사실조회회신서가 첨부되어 있으며, 매수인의 지위·권리·의무는 관련 법령·양천구청·관리사무소 등에 직접 확인하도록 안내되어 있습니다.
- 토지이용. 제1종일반주거지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·정비구역·과밀억제권역 등이 기재되어 있고, 아파트 대상 토지거래계약에관한허가구역의 지정기간은 2025.10.20.~2026.12.31.로 표시되어 있습니다.
- 공시지가. 8,663,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없는 것으로 평가되었습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 신건 최저가 2,100,000,000원은 최근 12개월 평균 1,977,500,000원의 106.2%입니다. 평균 대비 할인된 가격으로 보지 않아야 합니다.
- 최신 거래 병행 확인. 2026.08 최신 거래는 2,290,000,000원입니다. 최근 평균과 최신 거래가 서로 다른 신호를 주므로 개별 거래의 층·상태·거래조건을 함께 확인해야 합니다.
- 임차·점유. 신고된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 내부 직접 확인이 불가해 동일규모 전형적 평면도·평가사례·탐문 등을 기준으로 평가됐으므로 실제 이용상태와 차이가 있을 수 있습니다.
- 재건축 지위. 목동12단지 재건축정비사업 진행에 따른 매수인의 지위·권리·의무와 관련 부담을 양천구청·조합·관리사무소 및 관련 법령으로 확인해야 합니다.
- 토지이용 규제. 매각기일인 2026.10.07 현재 데이터상 아파트 토지거래계약에관한허가구역 지정기간에 포함되므로 실제 적용관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·재건축 관련 회신서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격과 재건축 확인이 핵심
등기와 배당만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 존속 권리는 매각으로 소멸하고, 제공된 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 권리상 인수 0원과 가격 메리트는 별개의 문제입니다. 신건 최저가 21억원은 최근 12개월 평균 19억7,750만원의 106.2%로 평균보다 높습니다. 동시에 최신 거래는 22억9,000만원이어서 거래 표본의 편차도 큽니다.
또한 이 물건은 목동12단지 재건축정비사업 진행 단지에 속하고, 감정평가서상 임대관계와 내부 실제 상태도 재확인이 필요한 부분입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 인수권리보다 현재 21억원의 가격 적정성, 실제 점유 상태, 재건축에 따른 매수인의 지위와 의무를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
